◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 陈意
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大家好，我是智谷趋势日本版块负责人陈意。
这次又由我为大家聊一聊近段时间来，日本房产的行情变化。这周日我会在上海举办一场线下沙龙，认真分析日本房产的所见所闻。欢迎有空的朋友一定要拨冗莅临，我们一起讨论！
去年至今，我们有好多次碰壁的经历：向日本的合作方确认不错的小公寓是否在售时，得到的回复都是——卖了。我们还看到过有日本人买下了房，过了几天就加价卖出来，而且非常快就收到了购房申请……去年，我们经历过刚问业主房子还在的，结果发出购房申请，对方就说：这个房子被签掉了……优质的房产稀缺好卖，要说这是一句“正确的废话”，并不为过。日本房产市场本身便是个相对封闭的环境，经常是好的房子“未公开”，得到小道消息的买主就跑过去认购，连挂出来的机会都没有。但是，我发现去年到现在，这个趋势是越来越厉害，好房少，而且一被推出，不过三两天就会卖出。最近几个月还经常出现，我们的同事在找好了优质房源，还没等推给客户的时候，就发现这个房子已经被卖掉了。什么时候，买日本房子，都到了要“拼手速”的时候了？上图是2020年3月至今年3月，日本首都圈二手公寓的几个数据：成交件数，新入库的数量以及库存数量。看了是不是很吃惊，仅仅一年时间，日本首都圈二手公寓的库存量就下降了1万多套。几乎每个月的库存量都在减少，而且减少的比例在不断上升。也就是说，日本的二手房数量是越来越少了，减少的速度在不断加快。去年11月份，首都圈二手公寓的成交量为3620件，与前年相比已经大涨了14%。而这一数字在今年又继续扩大。
今年3月份，首都圈二手公寓的成交数量为4228套，同比大幅增长16%，创下了1990年5月这个统计机构创建有纪录以来的最高值。成交量暴增，供应量却在减少，“房荒”这词可谓名副其实了。在我看来，不出意外的话，“房荒”的局面起码还会持续半年，甚至一年以上。基于我对日本房地产的了解，东京的房屋供应量在半年之内迅速回升的可能性不大。在日本，疫情的影响仍在持续，新建的公寓数量在减少。尤其是东京的二手房供需市场十分稳定，大部分房东没有要抛售房屋换取现金的“悲观情绪”。我们可以看到，这股供应量减少的趋势从2019年底就逐渐形成了，今后必定会成为“常态”。这股“常态”会在短短半年内扭转吗？那为什么在东京房荒的趋势下，我们还是建议你投资日本房产呢？从日本首都圈二手公寓的成交价走势来看，2021年3月，日本首都圈二手公寓每平方米成交单价为59.02万日元，约合人民币3.52万元，连续11个月同比上升。这也是日本首都圈的二手公寓成交总价连续8年呈现上升态势。从上图我们也可以发现，虽然在去年疫情最为严重，民众最为恐慌的时候，日本的二手房成交价格略有下滑，但随即又开始上涨。这意味着，即使在疫情的影响下，日本房地产的价格还能保持坚挺。上图展示的，就是过去两年间日本首都圈租房市场空室率的走势图。情况一目了然，即使在去年疫情的影响最为严重的时期，东京23区的租房空室率还是非常稳定，完全没有大幅度上涨的趋势，甚至有所下跌。试想一下，一个国家的房地产市场，如果能够扛住一场世界性的灾难，那这里房地产市场是真的能用稳健两个字概括。疫情之下，世界上的不少国际大企业还在不断加码投资日本房产，而我们智谷的客户也有不少复购日本房产的。他们都深谙，日本房产投资最大的好处：稳定、省心、分散资产。日本“房荒”并不是阻碍我们投资日本房产的借口，相反，我认为现在正是投资的好时机。最近，就有一个趋势非常值得日本房产投资者关注——日本汇率正处在近两年来的最低点！从去年6月到现在，日元兑人民币的汇率就渐渐走低，在今年3月份还几度“破6”。而截至5月20日，日元兑人民币收于100日元兑0.58人民币。这对于想要在日本投资房产的人们来说，无疑是一个好消息：汇率走低，用更少的人民币就能买一套等值的日本房产了！有人会说，日元汇率会不会继续跌下去啊？我应该再等等、再等等。千万别有这样的想法，因为这个数字在我从入行至今，是所见的为数不多的最低位了。我们将时间线拉长可以看到，日元和人民币的汇率是上下波动的一个态势，除非遇到非常大的经济危机，不然1日元一般都稳定在0.059-0.068人民币之间，而且停留在低位的时间也较短。所以，我大胆预测：现在或许不是房价最低的时候，但正是日本房产投资者半年以内最值得入手的时机！那么，在“房荒”之下，哪里还有好房源？我们又怎么能在房荒之下抓紧时间抢收日本好房？5月23日，也就是这周日，我们智谷趋势掘金日本房产将会在【上海】开展一场线下沙龙，届时晓煊、方圆和玉娴也将与我一起，带上你的问题来到现场，我将会在现场同你一一解答！
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