大胆说 | 地产没有品牌

撰稿//周大胆

视觉//房观编辑部

最近的苏州楼市供求有些失衡，二手房可查挂牌量有近十万套之多，同时新房库存也突破4万8千套大关，去化周期临近11个月。

眼看苏州即将进入存量房时代，这会带来一个显著的变化，就是交易的主导天平会向买方倾斜，也就是我们常说的买方市场！

对于购房者来说选择面变宽了，同时有更大的价格谈判空间。

对于卖家而言，房屋的出手周期变长了，同时价格也不再那么坚挺。

对于房企来说，“日光盘”又回到了传说之中，竞争更加激烈了，这个竞争不单单是区域内新房竞品之间的竞争，而是整个一二手房市场的协同竞争。

当被狮子追赶时，作为羊群中一员的你，要做的并不是跑的比狮子快，而是只要跑的比其他的羊快就能让你活下来。

不止一位甲方营销总和我说过，今年新房库存太大了，项目所处的版块楼盘扎堆，日子不好受。细想一下、例如相城元和、吴江太新城、北新区、吴中太湖度假区......都是会让购房者挑花眼的地方。

同时项目多了，难免就会遇上个产品同质化，更有甚者还得加上“严重”这两个字。试想下100平4开间朝南的横厅三房户型，目前基本上家家户户都有。

中国大陆的房地产一直遵循的是香港模式，所以这句话大家应该都很熟悉：买房的三要素是地段！地段！地段！

时至今日对于房企来说拿对了地就意味着一切！

企业有没有品牌知名度无所谓，只要拿对了地！
企业有没有好的产品以及过硬的品质，无所谓只要拿对了地！
企业有没有足够的资金能够保证项目善始善终，无所谓只要拿对了地！

所以7月29号，我们在苏州看到了史诗级的拍地场面，700亿聘礼（保证金），只为能一亲园区奥体的芳泽。

但在苏州像奥体这样的地，一年不会超过5块，房企们为了股东、为了生存、为了吃饭其他地还得硬着头皮拿。但拿到了可能就会遇到去化慢、竞争激烈的局面！

房企头上的达摩克利斯之剑就这么一直悬着、悬着、悬着......

三个月前位于吴中太湖新城的JRJ，沉浮三年迎来首开，400套房子一抢而空，大家看到的是一线的湖景，纯改善的户型，良心的硬装品质，顺带着把JRJ自身的品牌也在苏州好好的提升了一把。

而不久之后位于同板块的LC也迎来了首开，3位数以内的首开去化情况让人唏嘘，好在后期持销还不错，有一种厚积薄发的感觉。

大家看到的是较偏的位置、较偏的位置以及较偏的位置。是的你没看错，客户兴许被示范区折服了，但与JRJ相同的价格，不同的地段，让客户迟疑了。而且很重要的一点是来项目看房的客户很多都是第一次听说绿城，WTF~!

关于这个问题我和该项目的营销负责人也聊过，项目前期入市的时候，他们做过一轮品牌认知调查，得到的数据是知道LC的购房者占比不到30%。这也是除了地段之外，首开吃力的原因。

同样的情况还发生在了尹山湖的GLYP身上，这个项目是由国企XY和LC合作的，产品用的是LC的，与马路对面的BGY以及靠近湖西的LH，三个项目形成了竞品关系。

这里大胆说句实话，GLYP这个项目从户型设计到产品品质上一定是甩其他两个项目一条街以上的，而且户型配比也是往大了做，这霸气侧漏的自信，简直了！

但前两天大胆踩盘的时候看到一个客户拉着置业顾问在掰扯，同样的户型LH比你们便宜了10万块，尽管置业顾问不断的在强调项目自身的品质，以及以后小区的二手房至少比周边贵2千起步，优质的物业服务等等。客户依然无动于衷，等客户走后置业顾问和我说：“这个客户没听过LC”！

同样大胆问了对面BGY的置业顾问，他们觉得和GLYP相比他们的优势在哪？对方回答了好几点，其中有一点是“品牌”！

所有你觉得人尽皆知的事，在中国至少还有一亿人不知道！

这也许是沉寂多年重返苏州的LC必须要交的学费！兴许也是每一个新进苏州的房企都要研究的课题。

所以我们看到近一个月LC连续办了多场带品牌性质的发布会，而最新的品牌认知调查这个数据上升到了70%。

今天说这个话题并不是要说谁不好，相反从业这么多年LC是我最喜欢的两家房企之一。(以前是三家)

房企其实和手机厂商类似，是一个行业的整合者，伴随着产品的同质化、行业专利壁垒的匮乏，大胆想说唯有品牌能够证明谁才是那个特仑苏！

以上，下期接着聊！