前言
2016年,是个神奇的年份。
苏州房地产市场应该永远也不会忘记它,毕竟,直至今日,“地王们”都在发挥余热,照亮他人。时不时被竞争对手拉出来对比对比,显示下优劣势。
最近,有个盘引起了我们的注意:
没有知名学区、没有大型知名商业、靠着两条轨交线,据说新房房价顶着4w红线,总价580w起步,你会去买吗?
它就是九龙仓久寻花园。
九龙仓久寻花园位于吴中区夏莲巷88号,属于苏苑板块。作为吴中主城区,项目周边生活氛围浓厚,配套齐全。我乘坐地铁3号线到迎春路站,出站后朝北走约500米,就到达项目。
从实探来看,项目所有楼栋已经封顶结束,正在进行打造外立面。
项目共打造5栋住宅,总计192套房源,产品为洋房和小高层,容积率1.8。
1-3#:洋房
4-5#:小高层
(底层均为架空)
需要注意的是两栋小高层楼间距为41米,楼高49米,未来2-4F的采光可能会受影响。
主力户型为建面约143㎡和162㎡,洋房有65套为162㎡的大户型,剩余15套房源主要为顶底复;小高层有112套房源,全都是建面约162㎡的户型。
装修交付,中央空调+新风+地暖都有。
据爆料,全小区最稀缺的3套顶复一般人是买不到的,你懂的~
建面约143㎡四房两卫
户型点评:四开间朝南,大横厅设计,南向采光面大约11米。参照户型示意图,感觉书房极有可能是开放式,否则整个房间凸在中间,很奇怪。全户动静分离,一家人之间各有隐私空间。
这个户型似曾相识,在狮山邂湾澜庭中也有同样户型。
建面约162㎡五房两卫
户型点评:五开间朝南,大横厅设计,南向采光面约15米。走道面积略长,空间利用率不高。适合一家三代同堂居住,终极改善首选。
我从项目售楼处出来,立马被城南某新盘的小兄弟叫住,还没等搭话,九龙仓门口的保安以迅雷不及掩耳之势拉走小兄弟,在路边教育许久····
小兄弟可能来错了地方,因为九龙仓久寻的价格早就超乎吴中城南,连跳好几个台阶。
据置业顾问介绍,小高层放风价4.1w,总价至少准备580-590w左右。真顶豪!
它的同期竞品是全苏州只有20%的人能买得起的高端改善盘,比如狮山、园区带顶级配套的新盘。
九龙仓久寻花园凭什么卖这么贵?
凭它没顶尖知名学区?凭它没顶尖大型商业配套?还是凭它是个高端改善盘却没有会所?
置业顾问给出的解释是:九龙仓作为百年港企,在苏州深耕15年,一直是“豪宅专家”。当时把目光瞄准苏苑板块,也是看准这里多年没有新盘入市,有一定改善需求。
大面宽,奢阔的空间体验感,都是九龙仓为本地居民量身打造的。
“那如果要学区呢?”当我如此反问时,置业顾问表示今后可以投资个小户型学区房,居住舒适度与学区实用性兼得。
这个解释明显说服力不足,给人一种销售们也云里雾里、不明所以的感觉。
下面,我就来为大家揭开高价真相。
售价高首先就是因为地价高。2017年9月,九龙仓以总价8.2亿成功竞得地块,成交楼面价26901元/㎡,溢价率41.58%,要求现房销售。
高成本高售价,逻辑没毛病。
周边中介都猜测,这个盘不会低于3.5w。按置业顾问的口径来看,项目想顶着4w红线申请备案,但具体也得等官方预售证。备案区间基本明晰,3.5w-4w之间。(此为猜测,具体备案价以官方公示为准)
为了把价格备的高一些,开发商还特意做了精装。
地王难做的年代,如果以为九龙仓是个“憨憨”,那就错了。
想想办法动动脑,地王也许有转机。
九龙仓从产品端到营销口,都做到精准定位,目标明确。
久寻花园的价格,注定它要进入高端市场,和狮山、园区同台竞技。
就拿狮山九龙仓邂湾澜庭比,常人的思维是,邂湾澜庭预估学区更好、区位好、又是狮山核心区,换你肯定买狮山。所以邂湾澜庭的客群,定位于全苏州所有追求顶尖配套的中产家庭。
不针对整个苏州高端市场,专注本地改善,也许就是久寻花园的破题之道。
主要依靠板块内消化,那就要从板块说起。
南环路高架分隔了姑苏区和吴中区。南环以北是姑苏区,以南是吴中区。
对于苏苑板块的定义,就是南环高架以南,运河以北,西塘河以东。
狭窄的马路,稀缺的停车位、一排又一排的老小区、不愿离去的老人,随便走在苏苑板块的街道,和姑苏区并无不同。从老苏苑人的心里层面来讲,主城区是深深烙印在脑海中的记忆。
因为曾是吴中区的行政中心,这里聚集着众多政府部门,吴中区政府、法院、财政局、像嘉宝花园、月浜小区等一众老小区,住的都是曾经在事业单位工作的人,不缺购买力。
目前这些老小区年代久远,没有电梯,无论是上了年纪腿脚不便的老人,还是事业有成的中年人,既有足够的资金,又有住进电梯房的迫切需求,还不想离开熟悉的生活环境,要么次新房,要么新房。
而板块内多年未有新盘入市,上一个新盘是中南雅苑,2016年均价3.1-3.6w,目前链家挂牌均价约49153元/㎡。
这就是久寻花园的出场时刻!
现在放风价3.5w以上,横向一对比价格好像也没那么过分,自然会有人买账。
置业顾问的话再次印证了这样的观点,目前项目的意向客户,有一大部分来自周边的月浜小区、嘉宝花园。
“如果真住进来,该去哪里买菜还是去哪里。买久寻真的就是纯改善生活品质。”中介这样说道。
至于学区,外面的人看来的学区不好,在本地人看来,反而颇受认可。
苏苑板块有两所小学(苏苑实小、宝带实小),一所中学(迎春中学)。
苏苑实小、宝带实小都是老牌学校,抓成绩抓的都比较狠,口碑都还不错;迎春中学是吴中区老牌名校之一,航模特长班很厉害,在吴中区数一数二。
一顿分析猛如虎,现实会打脸吗?
据周围居民介绍,项目从上周六公开,没什么客户进去看。按道理周末应该车水马龙的看房人,九龙仓也是门可罗雀。
置业顾问的解释是,最近售楼处在进行重新维护,此前公司领导来检查对项目细节打造不够满意,这才一直返工。
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