01 相门公馆“诈尸” 去年司法查封，禁止售卖 今年房价上涨，中介力推 谁能想到，去年闹得满城风雨被查封的相门公馆，如今“洗白”后又重新拿出来卖。 最近，我在朋友圈多次刷到相门公馆的买房广告，其标签确实非常吸引人。 姑苏区1号线相门地铁口、总价75-88万、双学区带城实小+平江实验中学、30㎡一室一厅、70年产权......随便说几个，相信已经被很多买房人盯上。 提及相门公馆，相信大家都还对去年11月在朋友圈被中介刷屏的曝光量记忆犹新，大量买房人蜂拥而上，更有传闻，去年有人以公司名义一口气买下18套。 毫不夸张，当时这个盘一度成为苏州楼市最火热的二手房，风头无两。 然而世事难料，一切如空中楼阁，来得快去得也快，短短一周，相门公馆就在寒山闻钟上被人举报，官方回复：房产已被司法查封，属不可售状态。
至此，相门公馆这一场闹剧就散场了。
让人意想不到的事情出现了，从今年3月份开始朋友圈就再次看到关于相门公馆买房宣传，相门公馆变成受业主委托，由公司代理销售的二手房住宅。
更让人震惊的是，去年对外总价是60-85万，今年变成75-88万。
经过司法查封后，竟然房价还蹭蹭往上涨了。
至今为止，我的朋友圈依旧可以看到中介在大力推销相门公馆的房子，据房观调查，目前还有一百多套房子在卖。
其次，在贝壳二手房上也有3套房源在售，虽是叫苏州大学生公寓，但实际就是相门公馆。
挂牌时间统一是今年8月30日，也正是租赁到期的时间，精装总价85万左右，均价26599元/㎡。
为此，像这种诈尸的房子，房观特意实地去相门关公走访调查一遭，发现事情真的并不简单。
02
目前还有租户在住
中介称：买过来赶走即可
这里先简单介绍一下相门公馆。
相门公馆位于姑苏区莫邪路1058号，在朗诗相门绿郡正北侧，苏州大学就在旁边。
之前是苏大的学生宿舍以及松鹤楼的员工宿舍，1栋楼，总计260套房源，一层是架空层，所以房源主要集中在2-6层，属于公寓式住宅。
整栋楼只有30㎡这一种户型，一层南北两个朝向，民用水电不通燃气。
重点是，这批房源建于2000年，产权证是在今年5月份刚拿到的，产权2000-2070年，这也意味着，产权足足缩水20年。
该盘距离地铁一号线相门站步行约10分钟，过一个桥就到，学区是城实小和平江实验中学。
昨天下午，我联系中介带我前往相门公馆看房，在去的路上，中介就表示，这批现在又拿出100多套房子卖，整个小区目前正在整修，等下到了会看着有点乱，但后期整改完后就会好。
我爱我家今年卖了一批公司产权的房源，三天就卖了一百多套，但过户比较麻烦，现在才过户了十几套。
而我们现在卖的这批房源是个人产权，房东时候温州炒房团，现在承包给我们公司，只要有购房资格，按正常二手房交易流程，买过来就可以直接过户。
下车后，我环视了一圈发现，这个盘当前的环境确实是有点脏乱差。
垃圾、杂物全部都放置在门口，楼梯和走道也都随处摆放其他电器、垃圾等，确实是处于一种整修的状态。
不过，因为走道内经过粉刷，所以墙面算是非常干净。
中介称，小区一共两个大门，入户的这个地方后期会装一个刷卡进来的大门。
这批房源后期将统一签物业公司服务，物业费后期会相应收取，物业费最高不会超过4元/㎡/月。
中介带我先带我看了朝南的房子，一开门右手边就是厨房，左手边就是卫生间，再进去就摆放着一张床和一个衣柜，阳台封闭后，就用来做客厅，简单放置了一张桌椅，显然这是装修后的样子。
朝南30㎡装修户型
楼层可选，一房一价，得房率90%，总之是麻雀虽小，五脏俱全。
站在阳台上，可以看到对面的朗诗绿郡，仅一墙之隔。
另外，我又看了一套朝北的毛坯房，没有采光，且视觉整体不如上一套装修的房源，简直不忍直视。
我发现，现在这个公寓式住宅里还有住户，看房的时候，可以清楚听到其他房间里传来的说话声音。中介表示，我们卖的全部都是带租约，现在主要是一些苏大的员工、松鹤楼的员工以及外面公司的员工住在这边，如果是自住，买过来后租户可以直接赶走。
03
网签70万、对外报价88万
最终首付45.4万，不便宜
看完房，和中介谈价格时，她表示，这批房源网签价格朝南的统一做70万，对外报价88万，差额是18万，将会算在首付里；朝北的统一做60万，对外报价75万，差额是15万，同样将会算在首付里。
我们来算一笔帐，假设买一套朝南88万的房子，先不算差额18万，首付三成就是26.4万，差额算进首付里后就是44万，再加上一个点的个税和契税，就是1.4万，最终三成首付就是要给45.4万。
我都惊呆了，买一套朝南30㎡的房子，首付三成要花45.4万，这个首付并不便宜。
按这个首付，对于自住的买房人来说，还不如不加点预算买新盘，面积大住得更舒服。
针对这个，我立马问了中介，网签价70万，而对外卖88万，这18万的差价到底是什么意思？
中介告诉我
这个差价是为了帮客户避税，如果你按照88万的网签价格，就要多交十几万的税，这个钱是要交给国家，我们这边是为了帮客户省钱。
打个比方：如果一套二手房成交价格是800万，然后网签价格可以做低频，这样的好处是贷款可以多贷一点，并且低频可以少交税。
事实真相真的是照中介说的这样吗？我听完后，第一直觉并未说服我，反而觉得有点扯蛋。
整体看下来，相门公馆只是面积小，只有30㎡，控制面积同时自然控制了总价，给人一种很便宜、可以淘金捡漏的错觉。
我又问了，你们这批房源目前已经卖了多少？客户主要因为什么而买？
中介表示，当前这批已经买了30多套，客户有一小部分是小年轻买来自住，还有的是因为家里没钱，但考虑孩子上学，买个学区房读书，还可以投资。
04
自住快撤，图学区可以买
75-88万买学区房，不吃亏
在看房的过程中，中介一直拿对面的朗诗相门绿郡和相门公馆做对比。
从链家网上，可以看到朗诗相门绿郡最新二手房价5.8万/㎡，对比之下，相门公馆简直就是抄底价，值得入手。
不过，朗诗相门绿郡小区的产品品质、住居环境、物业服务等远远高于相门公馆，所以，根本没有可比性，不具备参考价值。
那么问题来了，像这种诈尸的房子，有购买价值么？
房观总结出以下几点：
第一：这个相门公馆总价确实是低，但单价算下来2.8-2.9万/㎡，这个价格不便宜啊。
同样，朝南的房子，三成首付就要花45.4万，也不便宜。
第二：70年住宅产权，但现在只剩下50年，而20年的房龄和姑苏区其他老破小无差别。
第三：学区是城实小+平江实验中学，这两所学校不差，甚至算是非常好的了。
对于只考虑学区的家庭来说，花75-88万就能搞定孩子的上学，那确实算是捡漏了。
所以，大家在买之前，房观还是觉得如果是为了自住而买，就大可不必，如果是因为学区而买，在没有风险的情况下，可以放心购买。
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