作者:福贵
11月8日,太古地产有限公司发布了2019年第三季度营运数据报告。
在香港零售低迷,内陆零售上扬的情况下,有一个项目是不能忽视的,那就是广州太古汇。
广州太古汇的进驻,对于天河商圈而言,无疑是弥补了高端品牌的短板,直接满足全层次全年龄段消费者的需求,同时在一定程度上助推了整体品牌档次的提升。
此次,广州太古汇零售销售额增长率为17.2%,这也是其自2011年9月开业以来,零售销售额连续录得31个季度增长,这在整个地产界,也是独一无二的。
那么,广州太古汇又是通过什么取得这一战绩的呢?
和那些喊着“一年推出多少个项目”,“几年布局多少个省市”的地产商相比,太古在扩张方面,就像公园的老大爷打太极一样,每一个动作都一板一眼,慢慢悠悠的。
太古地产进入内陆近20年,加上前不久定下来的西安太古里,太古在内陆的项目合起来也就7个。
广州太古汇,则是太古地产花了十年时间打造而成的。也是因此,广州太古汇身上烙上了两个挥之不去的标签——“慢工出细活”和“十年磨一剑”。
而要讲广州太古汇,有一个人,是无论如何也绕不过去的,那就是华人商业地产界公认的教父级前辈——郝继霖,他也是广州太古汇的操刀者。
在商场开发方面,郝继霖先生提出过一个黄金法则:
“我觉得有几个考虑的点,在重要的开发里,选址是重要的,然后是设计。
我常说一个mall是否成功,不一定开业的时候看到,开业的时候成功也不一定代表它成功。
我常说一件事情,有没有基本错误,如果没有基本错误,外在的环境可以不是很配合,但是总有一天可以翻身。”
郝继霖
广州太古汇的诞生,可以说是把他所说的黄金法则表现得淋漓尽致。
2001年,太古地产在广州设立第一个内陆代表处,开始投资其在内陆第一个项目,广州太古汇。
到2011年9月23日,香港太古汇在内陆的首个项目广州太古汇才终于全面开业。
而在正式开业前的10年间,大部分时间都是花在选址上。
和其它一些90年代就进入内陆的香港地产商相比,太古进入内陆的时间是比较晚的。
等到太古进入内陆的时候,也错过了低价拿地的黄金时期,想要拿到一个好地块,难度无疑会大不少。
就广州太古汇那块地,就花了3年时间,才办完手续,期间多次增资、增持股权,花了46个亿,最后才将地块归入太古地产名下。
而拿下地块,并不意味着就可以直接动工了。
熟悉广州购物中心分布的应该知道,广州很多商场与地铁是不相连的,下了地铁一般都需要再走一段路。
而在当时,由于番禺撤市建区、天河西部发展等原因,广州地铁3号线路线有多次调整。
在这期间,太古汇项目一直未动工,仅仅只是在地上挖了一个坑,表示自己的存在。
曾被称为广州第一坑
一直到2008年年底,广州地铁公司作出规划变动,太古汇项目才进行实质性的施工阶段。
之后,太古汇项目速度就快了起来,2009年9月18日,商场部分正式封顶,2011年5月25日,首批30多家商铺试营业。
后来,在南都采访郝继霖的一篇报道中,郝继霖称,旁边的地铁1号线未能与商场相连,衔接程度不是很好,这算是项目的一个遗憾。
而关于太古汇的商场设计,可以说是很多商场借鉴的范例,有很多专业人士做过详细的分析。
所以,不到半瓶水的笔者就不班门弄斧了,就说一说逛了太古汇之后的感受。
首先是进入商场之后的直观感受,光线柔和明亮,就算是站在负二层,也能看到楼顶天花板可以直接采集自然光,增强商场的光线亮度。
其次是商场动线大体是呈“十”字形,在逛的过程中可以直接沿着走一圈,逛起来比较轻松。
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再次是商场有多个中庭,并且每个中庭位置基本都配有扶梯,上下楼都很方便。
再次就是停车场,停车场的引导标识很清晰,哪个方向有空车位会通过显示牌引导。
而离开的时候直接找每个车位的编号就可以了。
相对而言,太古汇最好的娱乐场所是属于楼顶的,不像其它商场拥有电影院、滑冰场等娱乐场所。在太古汇,这些都是没有的。
所以太古汇算是另辟蹊径,在楼顶划出一大片地方,做成了一个屋顶花园,而这,也是其唯一的娱乐区域。
并且在楼顶一侧有直通街面的楼梯,可以直接将楼顶和街面打通,将街边的人流导入进来。
而在楼顶花园一侧就是几家餐饮店,也能够在一定程度上吸引人流。
不过可惜的是,郝继霖在太古汇开业没多久就离开,进入了深业置地,当时也是引发了大量猜测。
在郝继霖看来,深业上城这样一个独特的地理位置,又有连廊将周边三大公园相连,完整而丰富的业态,有资本成为深圳城市一个聚集点的高端商场,这对他本人也是一个很大的挑战。
不过,就目前深业上城的情况来看,开业已近两年,却还是不上不下,不得不说也是一大遗憾。
商场设计得好是可以让人有进入商场的欲望,而品牌则是吸引消费者买买买的法宝。
2014年,在第一批租户到期后,太古汇就调整了60多个品牌,21个品牌是首进广州。
此后3年,又陆续引进了多个广州首店,并且大多是以欧洲国家品牌为主。
这对于当时要买国外奢侈品就得去香港的广州人来说,不得不说是一个很大的诱惑。
上个月笔者到广州的时候,当然不会忘记去逛一下这个广州最高端的商场。
太古汇商业面积约13.8万㎡,分为上下5层,地下两层为餐饮和零售,1、2楼全是国际品牌,3楼则为餐饮和一个8000㎡的屋顶花园。
从地铁3号线石牌桥站D出口出来,第一眼看到的就是陶陶居,一进门就已经确定了,是笔者消费不起的地方。
太古汇内云集逾180家知名品牌,其中70%为国际品牌、30%为国内品牌,近80个品牌为第一次进驻广州,多个国际知名品牌在此设立旗舰店或概念店,还有广州第一家Ole精品超市。
国际一线:LV、Prada、COACH、Gucci、Fendi、Dior、Burberry、Miu Miu、CHANEL、Hermes......
餐饮:鼎泰丰、江南厨子、陶陶居、大食代、莆田餐厅、尚莲·越南泰国料理、Wagas、LADY M......
并且,这里还有一家方所书店。书店+艺术,可以去打卡了。
虽然有些品牌在广州其它商场也可以获得,但是这些国际品牌在太古汇却是最多最齐全的,上新速度也是最快的。
太古汇开业之初,广东省流通业商会执行会长黄文杰就表示:“太古汇的开业,让广州商业真正甩掉国际大牌‘文化沙漠’的帽子,同时也弥补了天河商圈缺乏高端品牌的软肋。”
从选址到招商,广州太古汇都很用心,每一步都走得很慢,走得很稳,而这或许也是其能够连续录得31个季度的增长,成为商业地产界的一颗常青树的原因。
商业一般有两种发展模式,一是复制,一是创新。定位不同,采取的方式也不同。
像万达广场,直接买地直接建商场就好,没什么需要考虑的;就连华润万象城,也是直接复制;前几年壹方城的成功,直接复制了一个壹方天地。
相对而言,这些是比较容易的。而太古则是选择了一条最难的路,每一个项目的定位都不一样,每一个项目都进行了创新。
不论是太古城,还是广州太古汇,抑或是成都远洋太古里,太古的每一个项目都可谓是精雕细琢,将其做到极致。
就像广州太古汇可以花几年时间等地铁连接,成都远洋太古里可以花数千万重新修缮周边的几个古建筑。
对于太古而言,这些商场或许不仅仅只是钢精混凝土,更像是一个个艺术品,可以直接赏玩。
就像英国太古集团主席施纳贝所言: “自我的曾曾祖父起便秉承长期承诺,不管时代是好是坏,不会像其他赚快钱的企业一样,一旦略有盈利便撤资,秉持长远的承诺才是我们营商的核心理念。”
而这,或许就是太古的道。
对于广州太古汇连涨31季
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