作者：福贵
未来相当一段时间，商业地产会比房地产活得更好。
2018年9月，万科集团秋季例会，猩红的屏幕上，“活下去”三个大字在朋友圈刷屏。
万科2018年秋季例会
房地产大佬万科为“活下去”而努力，也让不少人瑟瑟发抖，中国房地产行业的未来何去何从？房价又是否会真如马云所说的那样“房价如葱”？
前几天（10月31日），郁亮在上海区域媒体交流上再次说到：“万科没有五年规划，活下去是最高策略。”
8月20日，“三道红线”、“四个档次”划分标准的提出，也对房企提出了更高的要求，或将开启中国房地产行业新的时代，行业大洗牌也将不可避免。
TOP30房企仅6家房企未踩红线
如何活下去、活得好、活得久，也成了众多房企首先要考虑的问题。
而在房企一片灰暗之下，物业上市风再次吹起，不少房企转向商业地产版块，加码物业管理服务。
这是房企在转型自救，还是房企们的另一种融资手段？
前几年，物业管理业务被地产商视为赔钱赚吆喝的事情，如今却成为拆分物业上市，实现多元融资的方式。
据克而瑞物管数据显示，截止目前，全国上市物企已达到34家，其中2020年上市数量已至10家，已递交招股书尚未上市交易的物企有10家。
从2014年的1家到今年34家，无疑， 2020年物企上市将达到一个新的高潮，上市数量将创历年最高。
上市意味着房企要加快市场扩张，例如前不久上市的卓越商企，将拿出上市募集金额的七成扩大市场，恒大、融创、华润等头部房企也在加快上市进程。
而去年底上市的宝龙商业，根据上市后发布的首个半年报来看，净利润较去年同期上涨66.4%至1.45亿，股价也在今年上半年累计涨幅超130%。
外界比较关心的现金流和负债情况也很不错，上半年实现现金及现金等价物29.5亿元，同比增长12.78%，现金流情况良好；资产负债率51%，继续保持健康。
这也从侧面证明房企和资本市场对商业地产板块前景的看好。
部分节选
而在物企上市背后，则是利益的驱动。
相对来说，房地产开发有着几大不可忽视的局限：
一是空间约束，在政策红利和城镇化发展带来的人口红利下，房地产取得了巨大的发展，随着全面建成小康社会目标基本实现，城镇住房需求也会有所下降。
二是盈利约束，随着房企获得优质地块越来越难，拿地成本上升，房企盈利也会受到影响，据德勤研究数据显示，A股房企核心利润增速将从2016年的28%降低到今年的20%以下。
三是融资约束，三道红线，四个档次的划定，让房企融资越加困难，“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式将不复存在。
四是政策约束，“房住不炒”的定位，也抑制了房地产行业的投机倒把。
而商业地产则是处在高速发展的窗口期，这是基于中国庞大的消费人口基数，社区消费还有很大的增长空间，对于地产商来说还有很大的机会。
同时，商业地产有着很强的抗周期性，国家宏观调控或者经济下行对其影响都会相对较小。
并且，商业运营管理不像房产开发，每年必须通过销售来产生新的收入，以降低负债。商业运营只需要保证基本面不丢，就会有稳定而持久的利润收入，拥有多个项目的基本不会出现亏损现象。
而今年的疫情可以说是一个助推剂，大家对健康生活有了更高的要求，相应的也会对优质服务有了更多的需求。
多个因素综合影响下，拆分物业上市将成为房企重要的开源手段。
然而，对于房企来说，商业地产是一块大蛋糕，想要做好却不容易。
拍地、建房、卖房，房地产开发基本上都是这样一套流程，简单而粗暴，老板大手一挥，可以迅速的大规模建设。
这也就有了不少地方出现烂尾楼、空城、鬼城。
而商业地产不同，商业地产所呈现出来的空间有着很强的社交属性，更加强调体验，强调品质，强调特色。
2008年，受经济危机影响，国家提出了4万亿救市计划，稳定市场，四川因为受地震影响，大量资金向四川倾斜，用以灾后重建。全国商业地产开发热度也在此阶段上升。
地产商们闻风而动，华润、万达、九龙仓、太古等纷纷进驻西南核心城市——成都。
成都商业氛围浓厚，居民舍得消费，也使得很多人热衷买商铺，间接地也使得政府推出更多商业用地，地产商们也大量开发商业。
最初一段时间，很多商铺一经推出，一夜之间就卖完了，也让众多地产商信心满满。
后来建多了，卖不出去了，不少地产商将办公用品搬进了购物中心，填充空荡荡的商铺，更多的则是死撑着，看着亏。
这就是盲目开发的后果。
同时，随着多年发展，不少城市商业地产开发也已进入存量时代，不少核心区域的商业体量已经饱和，在这一前提下，即将进入的地产商们也面临更大的挑战。
在以人为核心的消费时代，纯物质消费已经不能满足人们的消费需求，精神文化消费更显优势，需要将自然生态、人文艺术与科技相结合，为消费者带来更多满足感。
前段时间，旭辉集团CEO林峰提出过，未来房企要提高自身的免疫力（经营质量），存量资产经营的能力必不可少，因为增量会减少，而存量不断在增长，想长远发展，活得久一些，就绕不开存量的经营管理。
可以说，玩不转商业，想继续参与城市更新，几乎是不可能的。现在已经不是早期居者有其屋的发展时代。
中国房地产行业发展趋势倒逼各大地产商向更精细化方向发展，地产商不得不做出新的选择。
商业运营市场庞大的规模也散发着浓浓的血腥味，刺激着地产商敏锐的嗅觉。
2019年底，物业管理行业市场规模达到10512亿，加之企业不断延展市政环卫、城市服务等新市场，行业未来潜在市场规模则更大。而在万亿市场中，TOP10的集中度低于15%，TOP100企业的集中度刚接近30%。
这意味着物业市场仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，高增长仍会持续。
尽管最近上市的几大物业股皆出现破发现象，并且物业股整体上有所下跌，但从长远上来讲，这个行业还有着很强的持续增长性。
当然，物企们跑马圈地，达到一定规模后，更需要提升城市深耕的能力，才能在运营发展中获得更多的附加值。
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