和有些地产企业只开空头支票相比，融创近期动作频频，积极与金融机构、合作方等展开合作，进行瘦身计划与资产变现。虽然融创没有进入主流银行的意向授信企业名单中，但融创近期一系列操作无疑释放了一些积极信号，而这也是政策层面想看到的。
一、境内债券重组：全部10只债券（余额合计160亿元）展期方案已获通过
（一）2023年1月3-4日，融创境内发债主体房地产集团发布公告称，其全部10只境内债券（余额合计160.13亿元人民币）的展期方案获持有人通过，展期至2025年或2026年，这一举措预计可以有效缓解融创未来3-4年的流动性压力。
（二）此次展期将重庆旅城和绍兴黄酒小镇、广州文旅城、无锡文旅城、济南旅城、成都文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城的收益权作为偿付保障条件，并对每期债券设有5万元的小额债权优先兑付。
（三）本次展期方案分成两部分：
1、对此前已展期的债券进一步展期，本金兑付分为6期。2024年9月9日-2025年12月9日期间，按季兑付本金，本金兑付比例分别为5%、10%、20%、20%、20%、25%。
2、对之前未达成展期的债券，本金兑付分为9期。2024年12月9日-2026年12月9日期间，按季兑付本金，比例分别为2.50%、2.50%、5%、5%、5%、20%、20%、20%、20%。
（四）可以看出，较原来的重组方案，本次展期分别少了一年，且本金偿付起始时间也提前了一年，这应是双方博弈的结果。
即原重组方案是（1）对于此前已展期的债务再展期3.75年至2026年9月；（2）对于此前未展期的债务，将展期至4.50年至2027年。同时提出自2025年起才开始偿还本金，且前低后高、季度偿还一次。
二、境外债券：重组进行中，已拟定了初步重组框架
一直以来，融创都在尝试对其约91亿美元的境外债务进行重组，但进展并不顺利。应该说，此次境内债券的成功展期为其境外债券重组打了个样。2022年12月9日，融创中国发布公告，对债务重组事项进行了公告，主要内容如下：
（一）将现有境外债务中的30-40亿美元进行债转股。
（二）以新票据置换剩余境外债务，期限为2-8年不等。
（三）将若干资产处置所得款项作为偿还新票据的额外资金来源，并向支持重组方案的债权人提供同意费。
根据融创的公告，截至2022年6月底，融创境外有息负债本金额约为110亿美元，其中约有37亿美元在2022年底之前到期。
三、寻找合作方，出售项目换取纾困资金
（一）盘活两大豪宅项目：作价120亿元
1、2022年11月28日，企查查数据显示，融创房地产集团将旗下泛海建设控股近90%股权转让给了中信信托、芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙）（穿透后为华融资产），自身持股比例从100%降至10.3222%，中信信托、芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙）则分别持股64.68%和25%.。
（1）2019年1月，融创以148.87亿的对价从当时深陷泥沼的泛海卢志强手里，接下了两个豪宅项目，即上海董家渡和北京泛海国际项目1号地块。此次，股东发生变更的泛海建设控股便是上述两个豪宅项目的主体。
（2）当时，融创收购的标的公司总资产和总负债分别约为445.76亿元和356.17亿元，净资产为89.59亿元。收购完成后，融创在董家渡开发了豪宅项目“融创外滩壹号院”并与2019年先后两次开盘（售价达到12.1万元/平方米），实现了可观的现金回款。
2、据悉，这次股权变更由华融、浦发银行、中信信托与融创共同完成。
（1）中国华融、以浦发银行牵头的6家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中信信托等合作方携手对该项目联手注资120亿元人民币左右， 用于该项目的整体开发、建设、运营，股权设计采取信托受益权方式。
（2）融创仍是操盘方，华融行使监管职能。最后退出时，华融和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。
应该说，华融与中信信托的介入，应能在一定程度上帮助融创盘活在手项目，而这也符合地产16条的导向，即合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险。
（二）与武汉城建集团签订战略合作协议，释放积极信号
1、2022年12月28日，融创官微发文称其与武汉城建集团签订战略合作协议，意味着未来在盘活项目方面，融创与武漢城建集团之间也将会有深度合作，后者可能会成为融创在武汉相关项目的纾困方。
2、目前融创在武汉的权益土地储备和总土地储备分别为878.17万平方米和1454.32万平方米，运营主体主要有武汉融城开创投资发展、武汉新城国际博览中心、武汉星海原投房地产开发、武汉会昌置业投资、武汉融景臻远房地产开发和武汉融璟房地产开发。
3、由武汉市国资委100%持股的武汉城建集团是于2020年9月整合武汉地产集团、商务区集团、武汉建工集团、武汉园发公司、市工程咨询部、武汉二零四九集团、武汉市都市产业集团七家企业而成，是武汉重点打造的平台。这两年武汉城建集团发展十分迅猛，2021年依托招商·武汉城建未来中心、武汉城建信达后湖里、长江悦、武汉城建华发时光等主力项目以122.65亿的销售额销售额卫冕武汉榜首（排名第二的万科销售额仅为82.71亿元）。2021年与2022年武汉城建集团销售额分别为187.90亿元和309.20亿元，在全国分别排名第108位和47位，销售额不仅没有下降、反而还大幅上升。
（三）出售深圳冰雪文旅城项目（保留回购权）：盘活项目并解除债务负担
1、2023年1月3日，融创发布公告称，其间接全资附属公司深圳融创文旅拟以35.80亿元人民币的对价将其持有的深圳融华置地投资51%股权及债权出售给珠海华发。
（1）据悉，深圳融华置地的核心资产便是融创华发·深圳冰雪文旅城项目（融创与华发分别持有51%和49%权益）。而早在2022年5月，融创中国便尝试出售该项目，此次尘埃落定后，接盘方由传言的深圳地铁集团变成了华发。
（2）截至2022年11月30日，深圳融华置地的评估值为70亿元，尚欠深圳融创文旅的股东借款本息合计为1190.24万元，也即深圳融创文旅持有的股权及债权价值合计为35.82亿元，相当于平价出让。
（2）本次出售所得款项将主要用于偿还融创最初为获取该项目而获得的融资（本息合计约20.94亿元人民币）。不过，除这20.94亿元对价款在股权转让登记完成后即行支付外，剩余对价款并不会实际进行支付。
因此本次出售主要是为了盘活项目并解除融创在该项目上的债务负担。
2、本次出售完成后，华发将向目标公司提供股东借款以足额向政府相关部门缴纳目标地块的剩余地价款（约63.55亿元人民币）。同时融创与华发还约定在2025年11月23日前，深圳融创文旅有权选择回购被出售的51%股权。
与此同时，本次出让后，融创仍作为项目的操盘方、履行协议相关约定，也即相当于融创通过向华发融资把该项目盘活了，整体上降低了表内债务规模。
四、融创目前经营情况：姿态符合导向但依然不乐观，后续可能需要大幅瘦身
（一）根据2022年12月22日融创发布的2021年年报，截至2021年底，融创的非受限制现金由2020年底的987.10亿元降至143.40亿元，目前估计只有几十亿了。
截至2021年底，融创的借贷总额合计为3217.10亿元。其中，2351.50亿元已经于2022年底之前到期，另有779.20亿元将在2023-2026年之间到期。
（二）2022年全年，融创实现合同销售金额、销售面积分别为1693.30亿元人民币和1284.70万平方米，同比分别下降71.65%和68.98%，不过融创2022年的销售金额仍然位居全国第11位，比恒大等地产企业要好很多。
（三）虽然融创目前已经在积极通过各种方式盘活存量项目，并获得了包括华融、中信信托、华发以及武汉城建等背景较强合作方的帮助，但需要认识到融创的项目区域分布并不理想，北京、上海、广州、深圳等地的土储相对较少，土储主要聚集于重庆、青岛、武汉、天津、眉山、西安、成都等地。因此，融创困境的解除可能还有赖上述几个区域项目的盘活。
（四）虽然前期主流银行意向授信支持的地产企业名单中并不包括融创，但融创还是靠手里的一些优质项目获得了纾困支持。这表明市场对融创的评价虽然不高，但融创手中的一些待价而沽的优质项目还是具有足够吸引力的。
（五）不过无论如何，融创目前在盘活项目的积极姿态还是值得肯定的，也易获得政策层面的支持，比较符合导向。这意味着，按照目前盘活存量项目的姿态，融创后续有可能会获得政策层面及相关金融机构的支持，成功上岸，但代价可能是融创需要大幅瘦身。
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