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医美、电商活动、家居、汽车、宽带、培训……你是否也经常在自家小区公共区域的过道、电梯、门厅等地方见到过这些广告呢？你是否想过这些广告收益应该归谁?其实，小区的公共区域是非常多的，物业公司利用小区公共区域获利的形式也多种多样，积少成多，这些收益加起来可是一笔价值不菲的收入呢。
随着业主法律意识的增强，因小区公共区域产生收益引发的业主（业委会）与物业公司的纠纷也越来越多。那么，在小区业主共有区域能否从事经营活动？对此事项谁有权决定？因该区域产生的收益又该归谁呢？
下面我们先来看一个案例。
案例分享
案情介绍
某市同心花园小区的物业公司在服务期间将公共区域、房屋进行广告经营并收取了相应的广告费，并将收益据为己有。该小区业主委员会认为，物业公司在未经业主同意的情况下，擅自利用共有部分、公用设施设备经营广告活动，收取广告费并私自占有使用，违反《物业管理条例》，侵害了小区全体业主的合法权益。于是，小区业主委员会以业主共有权纠纷为由将物业公司起诉至法院，请求法院判令物业公司返还小区共有部分产生的收益及利息。物业公司辩称，上述收入已用于补充物业费收入严重不足部分，不同意将收益交还小区业主。
法院判决
法院经审理后认为，根据《民法典》第二百七十八条、第二百八十二条的规定，同心花园小区物业公司利用小区共有部分经营广告活动，经营收益在扣除业主所承担的物业维修等合理费用后，剩余经营收益均归全体业主共有。
律师分析
一、小区业主共有部分包括哪些？
根据《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，属于业主共有的部分包括：
(1) 建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；(2)建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施；(4)物业服务用房；(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(7)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
简单来说，小区业主共有部分就是指各自套房以外的建筑物部分、不属于各自住房的建筑物附属物以及约定为共有部分的附属建筑物。比如，一套三室一厅的商品房，卧室、卫生间、厨房、客厅、阳台叫做专有部分，小区建筑的电梯、地下停车场、小区绿地等，这些叫做共有部分，也就是大家通常所说的公摊面积。
二、谁有权决定小区共有部分的用途？
《民法典》第二百七十四条规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，属于业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
所以，像上述案例中的同心花园小区物业公司未经业主同意，私自将小区业主共有部分用于经营广告，便违背了这一规定。
三、利用小区共有部分产生的收益归谁所有？
《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
由此可见，物业公司利用小区公共区域从事经营活动所取得的收益应当归属于小区全体业主，而不是物业公司，物业公司不得将收益擅自据为己有。
四、利用小区共有部分产生的收益应当如何分配?
利用小区共有部分获得的收益，在扣除合理的成本之后，属于小区业主共有，但收益并不是按照业主人数平均分配的。
《民法典》第二百八十三条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
因此，利用业主共有部分产生的收益如何分配，首先看物业服务合同中是否有特别约定，比如看物业服务合同有无约定经营活动收益用于本小区内建筑物及其附属设施的维修，或经营收益抵扣物业费，或用来抵扣物业公司提供的其他服务等。如果物业服务合同中没有特别约定的，则按照业主专有部分面积所占比例确定，专有部分面积所占比例越大的业主，可以分得的收益也就越多。
五、物业公司负有向业主公开业主共有部分的经营与收益情况的义务
《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
根据上述规定可知，物业公司利用业主共有部分开展经营，其应当主动向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。向业主公开经营活动收益情况是物业公司的法定职责。
结语
日常生活中，利用小区业主共有区域经营获利的现象非常常见，对于这部分收益应归谁所有，相信看到这里你已经找到答案了。有了《民法典》保障业主共有部分收益权，生活中说不定又多了一笔小收入，是不是抑制不住地有点小激动呢？当然，激动之余还是要注意，如果你发现开发商、物业服务企业或者其他管理人“理所当然”地享受着小区共有部分产生的收益，一定要意识到这可能涉及侵权。建议及时向专业房产律师咨询，必要时请律师介入处理，依法维护自己作为业主所应当享有的合法权益。
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