不再考虑卖掉我的门面了

刚有雪球网友向我提问：

想问问这波房价上涨，福州店铺似乎没怎么涨价？大大的门店大概在啥区域啊？好租吗？租金近年变动如何呢？想入手个店吃租金，不知道能否给些建议？区域，类型，前景？

我家的店铺是1998年左右我爸花18万买的，另外还带一套100平米的住房，目前门面一年租12万左右，住房一年租不到一万，合计13万，按照当时18万的初始成本来算，2016年租金回报率72%，绝对爽歪歪，但是今天是不可能买到这么便宜的店面了……

我这个门面一直租给一个做皮具生意的老板，租了可能快十年了，之前都是每年涨几千，2012年还是2013年的时候，年租金一下从8.8万涨到11万，主要因为之前那两年通货膨胀太猛，水果蔬菜价格翻倍，钱不值钱了。接下来几年，就不怎么涨得动了，据说线下很多店铺被网店抢了生意，经济形势也不好了，去年租门面的老板讨价还价的时候要求降房租，我还给涨了3000，因为前年没有上调房租，比别人低了，明年估计只能维持租金不变了。

福州的门面，笔者（微信订阅号：forcode奇想录）也有偶尔问过，问过之后就完全没兴趣了，目前的价格太贵了，动不动五万八万一平米的，收益率没有吸引力，而且最近几年福州商业地产供应量猛增了可能有两三倍以上，加上电子商务的冲击，实体店租上涨乏力，五万八万一平米的店铺太不合算了。

选店铺，地段是最关键的，因为店面不是用来住人的，而是用来做生意的，所以，店铺的租金回报，取决于每天经过店铺的人流量和人流的消费能力，所以，店铺的大小并不是最关键的，最关键的是人流量，同样一排店面，面积一模一样，根据人流的行走路线、习惯不同，内在价值可能差好几倍，所以，买店铺之前，你需要抽样观察几天这条街道一天当中各个时间段的人流量、人流运动轨迹：

有时候，一条很窄的街道，路这边人流量非常大，路对面人流稀少，可能因为菜市场、电影院或居民区在路的这边，所以平时附近居民买菜要走路的这一侧，几乎不会走路的另一侧；

一楼店铺的价值可能是二楼店铺价值的好几倍，比如宝龙三楼店铺的人流量就只有一楼的几分之一，三楼店铺给半价我也不买，宁愿多花钱买一楼好位置；

有的店铺在拐角处，享受十字路口的四个方向的人流，价值也要高好几倍；

公交车站旁边的店铺价值也要高得多；

还有，同一条街道同一侧的一排店铺，有的店铺离人行道会隔了一个停车场，那价值就缩水好几倍，因为人流很少会越过停车场去店铺买东西，而且，店铺前面空地越大，越可能被那些摆摊的人占据，人流就被抢走了，福州首山路学生街的店铺就非常典型，摆摊的挡住了店铺，虽然人流密度极高，但进店的比例极低；

有的街道，店铺跟马路路面会有一个台阶高度差，这种店铺也很差，人流习惯走在跟路面平齐的地面，台阶阻挡了90%的人流，店铺价值极度缩水；

店铺外面人流是周边住户，还是流动人口，对于店铺价值影响也极大，火车站、汽车站周边店面也非常好，人流稳定、更换率高、适合做餐饮、住宿，如果人流是本地人多，那就适合开便利店、药店、理发店等，含金量差别很大；

像万达、泰禾、宝龙这样的商圈，如果能够在大卖场一楼入口处买到店铺，有非常稳定的租金收益，根本就不要考虑卖掉，就算电商冲击，也永远都是有价值的，只要有人流，就能变成钱。

……

总之，买店铺，一定要自己去踩点几天，观察人流轨迹、人流性质。

笔者（微信订阅号：forcode奇想录）前两年还动过卖掉我那个店铺的想法，但是这两年我想法变了，我的家庭资产，不能全部变成证券资产，证券资产毕竟都是虚拟财富、账面资产，万一哪天我突然车祸了，家人未必有办法拿回我投在股市的钱，家人可能都不清楚你在哪家券商开户、有多少钱、账号是多少……，尤其做美股的朋友，你确定你家人有办法把你美股卖掉然后转回国内吗？这个非常重要，我们谁都没法预测自己会怎么死、哪天死、死前有没有时间交代后事。而对于门面、房产、车位、林地、农田这些不动产，就算我们突然离世，家人通过法律途径拿回的可能性非常高。

另外，买高分红的高息股，每年获得的分红收益可能超过店铺租金收益率，但是高息股的确定性还是比不上门面租金，我不确定十年后甚至五年后这家公司是不是还存在，就算还存在，我也不确定管理层还会不会给这么高的分红比例，而门面租金，我基本上可以确定十年后的年租金会远远超过今天。

所以，分散一部分家庭资产到不动产上非常有必要，我不再考虑卖掉我的门面了，除非打仗了，给50倍PE我也不卖，一辈子拿着，传给下一代。

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