刚有雪球网友向我提问:
想问问这波房价上涨,福州店铺似乎没怎么涨价?大大的门店大概在啥区域啊?好租吗?租金近年变动如何呢?想入手个店吃租金,不知道能否给些建议?区域,类型,前景?
我家的店铺是1998年左右我爸花18万买的,另外还带一套100平米的住房,目前门面一年租12万左右,住房一年租不到一万,合计13万,按照当时18万的初始成本来算,2016年租金回报率72%,绝对爽歪歪,但是今天是不可能买到这么便宜的店面了……
我这个门面一直租给一个做皮具生意的老板,租了可能快十年了,之前都是每年涨几千,2012年还是2013年的时候,年租金一下从8.8万涨到11万,主要因为之前那两年通货膨胀太猛,水果蔬菜价格翻倍,钱不值钱了。接下来几年,就不怎么涨得动了,据说线下很多店铺被网店抢了生意,经济形势也不好了,去年租门面的老板讨价还价的时候要求降房租,我还给涨了3000,因为前年没有上调房租,比别人低了,明年估计只能维持租金不变了。
福州的门面,笔者(微信订阅号:forcode奇想录)也有偶尔问过,问过之后就完全没兴趣了,目前的价格太贵了,动不动五万八万一平米的,收益率没有吸引力,而且最近几年福州商业地产供应量猛增了可能有两三倍以上,加上电子商务的冲击,实体店租上涨乏力,五万八万一平米的店铺太不合算了。
选店铺,地段是最关键的,因为店面不是用来住人的,而是用来做生意的,所以,店铺的租金回报,取决于每天经过店铺的人流量和人流的消费能力,所以,店铺的大小并不是最关键的,最关键的是人流量,同样一排店面,面积一模一样,根据人流的行走路线、习惯不同,内在价值可能差好几倍,所以,买店铺之前,你需要抽样观察几天这条街道一天当中各个时间段的人流量、人流运动轨迹:
有时候,一条很窄的街道,路这边人流量非常大,路对面人流稀少,可能因为菜市场、电影院或居民区在路的这边,所以平时附近居民买菜要走路的这一侧,几乎不会走路的另一侧;
一楼店铺的价值可能是二楼店铺价值的好几倍,比如宝龙三楼店铺的人流量就只有一楼的几分之一,三楼店铺给半价我也不买,宁愿多花钱买一楼好位置;
有的店铺在拐角处,享受十字路口的四个方向的人流,价值也要高好几倍;
公交车站旁边的店铺价值也要高得多;
还有,同一条街道同一侧的一排店铺,有的店铺离人行道会隔了一个停车场,那价值就缩水好几倍,因为人流很少会越过停车场去店铺买东西,而且,店铺前面空地越大,越可能被那些摆摊的人占据,人流就被抢走了,福州首山路学生街的店铺就非常典型,摆摊的挡住了店铺,虽然人流密度极高,但进店的比例极低;
有的街道,店铺跟马路路面会有一个台阶高度差,这种店铺也很差,人流习惯走在跟路面平齐的地面,台阶阻挡了90%的人流,店铺价值极度缩水;
店铺外面人流是周边住户,还是流动人口,对于店铺价值影响也极大,火车站、汽车站周边店面也非常好,人流稳定、更换率高、适合做餐饮、住宿,如果人流是本地人多,那就适合开便利店、药店、理发店等,含金量差别很大;
像万达、泰禾、宝龙这样的商圈,如果能够在大卖场一楼入口处买到店铺,有非常稳定的租金收益,根本就不要考虑卖掉,就算电商冲击,也永远都是有价值的,只要有人流,就能变成钱。
……
总之,买店铺,一定要自己去踩点几天,观察人流轨迹、人流性质。
笔者(微信订阅号:forcode奇想录)前两年还动过卖掉我那个店铺的想法,但是这两年我想法变了,我的家庭资产,不能全部变成证券资产,证券资产毕竟都是虚拟财富、账面资产,万一哪天我突然车祸了,家人未必有办法拿回我投在股市的钱,家人可能都不清楚你在哪家券商开户、有多少钱、账号是多少……,尤其做美股的朋友,你确定你家人有办法把你美股卖掉然后转回国内吗?这个非常重要,我们谁都没法预测自己会怎么死、哪天死、死前有没有时间交代后事。而对于门面、房产、车位、林地、农田这些不动产,就算我们突然离世,家人通过法律途径拿回的可能性非常高。
另外,买高分红的高息股,每年获得的分红收益可能超过店铺租金收益率,但是高息股的确定性还是比不上门面租金,我不确定十年后甚至五年后这家公司是不是还存在,就算还存在,我也不确定管理层还会不会给这么高的分红比例,而门面租金,我基本上可以确定十年后的年租金会远远超过今天。
所以,分散一部分家庭资产到不动产上非常有必要,我不再考虑卖掉我的门面了,除非打仗了,给50倍PE我也不卖,一辈子拿着,传给下一代。
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