我们判断本轮房地产税试点将会充分考虑居民家庭承受能力，以保障基本居住需求为前提，将采取宽口径、低税率、高免征的原则，绝大多数家庭不会受到影响。
文/黄卉 刘丽杰 赵丹 贝壳研究院研究员
10月23日，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，意味着房地产税开征已经拉开大幕。那么，即将到来的房地产税可能对市场会产生哪些影响？又将如何影响业主对房源的持有或出售的决策？本文剖析此次房地产税试点工作的政策，并依据房价、租金回报率等数据，构建房地产税对业主决策影响的模型，测算出重点城市房地产税对市场产生影响的房价变化临界值，得出房地产税对重点城市潜在影响的可能性，提供一种测算衡量的角度。
一、我国房地产税试点的背景
为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。此次试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，其中，非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。试点将由国务院制定房地产税试点的具体办法，具体实施细则由地区人民政府执行。本决定授权的试点期限为五年，先试点，后立法。
此前，在2011年1月，我国已经进行了上海和重庆的房产税征收试点，国家意图通过试点渐进的方式总结经验教训，再做进一步的复制推广。上海房产税的征收对象为本市户籍家庭新购二套及以上住房，以及非本市户籍家庭新购住房。重庆房产税的征税对象为本市个人拥有的独栋商品住宅、新购的高档住房交易单价达到前两年主城九区新建商品住宅成交均价的2倍（含2倍）以上的住房}以及在重庆无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的住房。本次房地产税征收对象扩大，为居住用和非居住用等各类房地产，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。
从试点政策来看，本轮房地产税与前期沪渝房产税试点有差别。一是沪渝试点明确为房产税，本次明确为房地产税。房地产税是对房地产征收的一种税费，不仅仅包括房屋本身，还包含在土地使用权的出让、房地产开发、转让、持有、出租等诸多环节，征税对象是相关的所有权人和使用权人。而房产税仅仅是针对房屋本身，并不包括土地相关的，房地产税包括房产税，是其中一项内容。二是本次房地产税征收对象扩大，为居住用和非居住用等各类房地产，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。本轮房地产税的征税对象与沪渝试点存在较大差异，建立房地产税对市场的影响分析框架，判断房地产税对业主决策的影响机制及潜在可能性尤为必要，为政府和企业的决策提供参考。
二、房地产税如何影响业主决策？
本轮房地产税在税制设计上，通过影响超额房产持有人的净收益影响市场交易，一方面影响供给数量（短期供给可能激增），另一方面影响需求数量（预期收益下降导致需求减少），两者共同作用可能导致市场交易下行，量价齐跌。这两方面影响的共同决定因素是持有房屋资产的净收益。当房屋的收益难以覆盖房屋的持有成本，会导致住房的供求发生变化，从而引起市场交易量和价的变化。持有房屋收益部分主要包括租金收益和房屋增值收益（房价上涨带来的增值）。房屋持有成本部分主要包括金融成本、房产税、物业费，其中由于物业费成本占比较低[ 根据国家统计局《中国第三产业统计年鉴》，2019年物业管理行业营业收入9857.9亿元，据我们测算全国房产总市值为400万亿元，粗略估算住宅基础物业费占全国房产总市值的不足0.25%。]，暂不纳入考量范围，则需征房产税的持有房屋的净收益=总收益-总成本=租金收益金额+房价变动价值-房产税征收额-购房贷款金融成本。
从商品的投资属性来看，当房价的收益跑不赢通货膨胀的情况下，房产不具备保值增值的属性，也同样会引发业主的出售行为。我们用无风险收益率α作为机会成本，则当净收益<α时，会导致存量业主出售超额房产，也会导致市场需求减少，从而对市场产生影响。
在净收益里，由于租金回报率等因素相对固定，最重要的因素是房价变动价值H。基于固定要素，可以计算出净收益平衡时的决策临界值，与房价变动进行比较。
当实际房价变动幅度达到或小于临界值时，引发市场的出售行为，进而由量传导至价的变化。用A代表某城市套均房产的价值额，r代表租金回报率，A’代表除去免征面积后的城市单套房屋计征价值额，X代表房产税税率，ltv代表某城市平均的贷款成数，ir代表一个统计周期内的城市平均的贷款利率，y代表房价变动临界值。平衡方程是：
求得决策临界值
从沪渝试点看，房产税短期对预期冲击大导致成交量减少，但不显著影响价格。沪、渝房产税在2011年1月底明确征收，对市场的影响在2011年2月正式出现。由于房产税对预期冲击较大，同时叠加春节季节性影响，2011年2月成交量出现明显下降，但价格却并未出现明显变化。2011年3月起上海、重庆住房成交量恢复月度环比增长。此后10年市场长期保持量增价涨。
沪渝房产税试点未对市场产生影响的核心原因之一是实际房价涨幅远超临界水平。房价涨幅超过临界值，一方面是房产税覆盖范围小，税率低，征税执行力度弱。首先，征税范围小：上海只对二套以上新增购房征税，存量房源不征收，第一套房不征收；重庆对独栋别墅以及高总价豪宅征税，普通住房不征收，征税群体在住房市场中占比较小。其次，免征面积大、税率低。最重要的是，沪渝城市住房市场供不应求下房价上涨带来的房屋增值预期存在，房价涨幅预期超过房产税。由此可见，房地产税是否对市场长期发生作用，仍然看城市经济增长、财富扩张的趋势，房产税对市场的影响是脉冲式的而非长期的。
三、数据测算的结果比较
通常来说，房产税对家庭有免征面积豁免，房地产税主要向超过免征面积的住房（称之为超额住房）征税。我们判断本轮房地产税试点将会充分考虑居民家庭承受能力，以保障基本居住需求为前提，将采取宽口径、低税率、高免征的原则，绝大多数家庭不会受到影响。如果按照人均40-60平方米计算，一个3口之家核心家庭的免征面积是120-180平方米，这已经远超过套均80-90平方米的水平。因此，房地产税开征对市场绝大部分群体没有影响，只会对于少数拥有多套房的家庭有影响。
其次，对于超额部分，由于各城市具体的征收标准和税率尚未确定，我们按照最小影响原则，假定本轮免征面积为40平方米/人，房地产税率定为1%，将2020年无风险收益率α作为修正变量。基于数据可得性，我们挑选了10个基本面较好的典型城市作为样本，根据我们掌握的房价、租金数据，测算了决策临界值y。这个值意味着， 如果未来房价涨幅不超过这个值，超额房地产就会被业主出售。我们用各城市二手房价近三年年平均涨幅作为未来房价涨幅的参照，通过两者相减（a-y）,可以看出青岛、济南、北京、郑州超额房产更容易因为净收益减少而出现出售行为。样本城市中，长沙、上海、北京、济南低于3%， 深圳、重庆、西安、青岛、广州、成都、郑州超过3%。
四、结论与启示
本文构建了一个业主在房地产税征收之后选择持有或出售的决策模型，其逻辑在于，用总收益与总成本（含机会成本）比较，计算出持有房屋的决策临界值。通过临界值与房价涨幅的比较，判断不同城市业主对房屋持有或出售的决策，进而可判断市场受到房地产税的短期影响大小。
从全面层面看，由于房地产税将会设定一定比例的免征面积，这导致的结果是大部分家庭不会受到影响。对于超额部分，我们将临界值与未来房价的预期涨幅做比较，得出城市房价涨幅与临界值之间的显著性差异，以此作为判断业主选择持有或出售的判断依据。总的来说，房地产税是一项持有成本，是否对市场长期发生作用，仍然看城市经济增长、财富扩张的趋势。即使短期对供需结构有一定的影响，但经过一段时期的消化后，短期影响会逐步消失，市场又会回到新的轨道上运行。
当然，上述测算我们假定了同样的征税标准，用过去三年的房价涨幅作为未来房价涨幅的参照，这只是作为一个测算比较的方式，其结果不具备实际参考意义。
本文转自《中国房地产金融》杂志11月刊
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