部分房企不愿过早以一个随行就市的价格处置核心优质资产。相当一部分开发商认为此时此刻还不至于到“断臂求生”的节点。
文/杨槟 金砖财经《中国房地产金融》记者
在第五届中国国际进口博览会场馆中，全球领先的房地产专业服务和投资管理公司的业内人士汇集现场，一起探讨和研究追踪中国房地产市场的最新发展，发现和甄别城市经济增长、社会发展和城市建设中蕴含的重要机遇，共同助推中国房地产市场健康持续发展。
在进博会的现场，《中国房地产金融》采访了第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务部主管、高级董事、地产纾困顾问黄国钧，毕马威企业咨询(中国)有限公司重组服务主管合伙人何巍烨以及现代安华资产管理有限公司旗下橡华投资董事总经理何嘉。与三大外资机构高管共话房地产纾困路径与未来的发展趋势。
近年来一些民营房企面临流动性问题，个别房企的资金问题更是带动了市场的连锁反应。在各种因素叠加影响下，房地产企业的信用度下降，融资规模明显缩减。
“但危中有机，危与机历来相伴相生。”毕马威企业咨询(中国)有限公司重组服务主管合伙人何巍烨告诉《中国房地产金融》。“与各利益相关方一同直面问题，协力解决当下债务问题以及转型挑战，企业方能在后续的业务转型以及管理精益的道路上行稳致远。”
何巍烨表示，在妥善处理房企债务问题时，各相关方既有共同面对挑战的需要及诉求，也有各自不同的关注重点，比如对资产价值判断的差异，关键还是在于解决信息不对称的问题，让大家可以更专业、更准确、更全面地判断和挖掘企业和资产价值，更清楚的看到企业未来的发展方向，让各方能够从商业、估值、财务和法律等多角度解决信息不对称的问题，更充分地论证投资价值。
同时，平衡好政策调控和市场化资源配置，将有助于减少企业平滑转型带来的市场波动，进而保持整体市场健康平稳发展。近期也看到多项房地产重磅政策利好陆续出台落地，对房企融资支持节奏加快，各方也会抓住这一契机，平稳推进行业转型。
“房企经营性的问题对社会带来的影响仍需一段时间来'消化’。”现代安华资产管理有限公司旗下橡华投资董事总经理何嘉对《金砖财经》如是说。受房地产市场的波动影响，当房地产开发企业经营面临压力的同时，不可避免地影响了对上游原材料的需求。
与此同时，在资金压力下，可能会出现资金挤占、应付账款和商票无法按时结算支付的问题。这些都给上下游产业链企业带来一定的经营压力。
何嘉认为，在过去的一年中，房地产上下游产业链中的许多企业规模增长放缓，包括家具、建材、家电等行业的利润下降，资金链紧绷，对房企应收账款计提减值准备，同时引发上述行业中部分企业进行资产重组。
但在他看来，无论是地产商也好，还是基于营性问题所牵涉出的债权人也罢，目前更多处于的是一个“僵持”的阶段。卖方与潜在买家仍处于博弈或者“拉扯”的阶段，卖家急于甩掉包袱轻装上阵，但对其持有的资产价格仍抱有较高的期待，而买家则是抱着抄底捡漏的心态谨慎出手。
部分房企不愿过早以一个随行就市的价格处置核心优质资产。相当一部分开发商认为此时此刻还不至于到“断臂求生”的节点，如果急于出售优质资产，则定价和回笼的资金一定不及预期，不利于债务偿还；而且优先出售优质资产后，剩余资产质量不高，虽然能缓解短期债务压力，长期看又增加了新的经营问题。何嘉认为，目前来看，大多数是双方未能够达成一个满意的交易，即便买卖双方都有意愿，但从现实操作层面进行，收并购同样存在风险与阻力。
“国际评级机构降级或退出，会严重削弱上市房企境外再融资的能力及机会，同时资本市场是国内外联通，这也将令房企流动性补充更加困难。于是创新适合地产纾困方案显得尤为重要。”第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务部主管、高级董事黄国钧认为，房企应该积极探索各种资本和资产的纾困方案，增强市场对其拥有的资本和资产、流动性和负债的了解。缩短“拉锯战”的距离，而避免拖延问题和躺平，积极应对沟通。如房企就此“躺平”，一心静待市场回暖，恐会得不偿失，损害包括自己在内的多方利益。只要非彻底被证明资不抵债，则有回旋余地。
何巍烨表示：“未来行业的整合，让有效的资产能够在对的资源手里发挥其最大的价值，我认为这将会是一个大趋势，每一个房地产发展的周期都会经历这样的过程。实现重组一体化联动、增加重组透明度、维持运营稳定、改善现金流和财务状况，通过重组整合释放企业真正的价值。”
站在投资人角度去分析，何嘉提出，未来全球经济波动，房地产行业面临很多不确定因素，高杠杆发展模式、高负债及各类财务资金问题逐成为伫立在企业面前的大山，着实考验企业的营运及财务管理能力。实际上，对于投资人和运营商都提出一个比较新的一个课题，就是如何发挥资产的最大作用？当投资房地产的边际收益日益的递减之时，才是凸显投资人专业化的时候。“基于此，如何在分化的市场中面找到一个合适的资产，然后获得其合理的收益，这是对投资人、运营商、服务商等各方提出一个新的挑战。”
最后，黄国钧也补充说到，未来，在中国房地产市场的债务问题会更加趋于市场化，他期望未来涉及到债务重组方面，能够充分发挥法律的重要性，注重契约精神，做到“良币驱逐劣币”。
另外，对于那些资产大于负债，并且实现主动管理的一些企业，在经历重重困难险阻之后会更加珍惜“重生”的机会。对未来在融资方面会更谨慎，除此之外，对于项目投资的股权结构会更多元化，而预计金融机构也将更多的由过去债权投资的方式变为股权投资的方式参与到地产项目中去。
“房地产市场发展日益成熟，未来一定是多方组合运作的模式，而不是过去传统的开发商独立筹组所有资源的时代，行业走向不断探索可持续发展的路径。”黄国钧说。
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