趁着3.15的热潮还没过去，GM君来凑个热闹，当然我谈的不是房产消费维权，而是从不一样的角度，从上市房企股东的权益来谈，总结过去一年里那些“劣迹斑斑”的上市房企，请这些股东们好好擦亮眼，维护好自己的权益。
“3.15”刚刚过去，每年的这一天，都是各类消费问题集中曝光的日子。GM君注意到，最近几年，房产消费日益成为各种纠纷的高发领域，但与此同时，相比其他消费，房产消费维权要困难得多。基本上每年都会有业主砸售楼处，某楼盘房屋质量问题业主要退房之类的新闻。
一、盘点那些业绩大幅下滑的上市企业
现状：过半房企业绩下滑
GM君从网络了解到，截至2月底，在沪深两市144家房地产企业中，已有73家发布了2014年的业绩预告，占比过半。而在这73家房企中，36家实现了业绩的增长，另外37家则出现下滑，其中15家房企表示公司可能出现亏损。对此，有业内人士指出，业绩下滑房企的数量占比过半，说明行业整体上确实遭遇了很大的困难，但亏损企业数量仍控制在较小的比重内，也从一个侧面透露出房地产行业的基本面仍是良好的，各家企业如果能及时积极的调整发展战略，还是可以应对行业变化所产生的问题。
解读：三因素影响房企业绩
对于部分房企未能达成年度销售目标，业内人士大多将之归因于整体市场环境下行的大背景下，每家房企都面临各自不同的困难。GM君通过研究，分析出了3个影响房企业绩的原因，分为城市布局、产品类型以及价格策略三个方面。
自从第三季度楼市政策松绑后，一线城市和部分二线城市快速反弹，给一些项目主要集中在这些区域的开发商提供了良好的出货机会。此外，由于去年楼市购房大部分来自刚性需求，让部分专注豪宅以及高端物业的开发商业绩受影响较为明显。另外值得提及的是，总体来说，从去年四五月份开始逐步降价促销的开发商，其销售表现好于不愿降价的企业。
曝光：净利、业绩大幅下滑的典型企业
1、SOHO中国2014年净利跌45%至40亿
3月6日早间，SOHO中国公布2014年财报，公司于期内实现营业额约60.98亿元，按年下跌58.29%；毛利润约30.78亿元，按年跌62.06%；纯利40.8亿元，同比跌44.78%。
2、深大通成2014净利下滑3115.11%
作为2014业绩首亏企业，深大通预告2014年净利润变动幅度为-3115.11%~-2562.34%。这家企业于2009年重组，之后才开始从事房地产开发，去年业绩下滑的主要原因为旗下各项目的营业支出太高。
3、合生创展2014年度目标仅完成33%
去年前11个月，合生创展共实现合约销售金额约49.73亿元，较去年同期约107.10亿元下降53.57%，涉及的合约销售面积为约37.85万平方米。11月单月，合生创展合约销售仅为6.91亿元。按照150亿元的年度目标计算，合生创展仅完成33.2%。这是合生创展过去十年来表现最差的一年，也将是其连续第四年完不成年度目标。
4、金地集团业绩下滑 第一梯队资格岌岌可危
作为曾经的全国四大龙头房企，金地集团正与当年的风光渐行渐远。数据显示，金地集团西北公司2014年的全年签约金额为30亿元，而其年初定下的业绩目标为48亿元，完成率只有63%。而2014年1~12月，金地集团全国累计实现签约面积389万平方米，签约金额490.4亿元，较原定600亿元目标差近110亿元左右。
二、盘点那些负债率居高不下的上市企业
现状：上市房企负债率升至14年来最高
GM君了解到，2014年，135家房地产上市公司交出了2008年以来业绩最差的三季报。据WIND统计显示，这135家A股上市房企三季报营收整体增速7年来首次降至个位数——9.91%，而去年为38.17%。净利增速为下降3.21%，这在2008年来闻所未闻。负债率则升至14年来最高，76.60%。
A股典型上市房企2014年第三季度指标
解读：房企现金流恶化 激进扩张 库存高企
报告期内，115家上市房企整体经营活动现金流情况呈进一步恶化趋势。统计数据表明，115家上市房企整体经营活动现金流量净额从去年同期的-540亿元减少至今年中期的-1020亿元，同比大幅减少89%。更让人担忧的，是上市房企的真实负债率水平的全面高企，已经接近峰值。其中表现尤为明显的是那些作风激进、以高周转进行规模扩张的房企，在去化艰难的当下，资金危机更是凸显。由于房地产市场的持续调整，导致上市房企去化进程放缓，由此带来的库存压力也达到高位。统计数据表明，截至2014年中期，115家上市房企库存从2013年同期的1.58万亿元，增至1.97万亿元，增幅高达25%。
曝光：负债居高不下的典型企业
1、华发股份扩张速度激进 负债率高达255.6%
华发股份规模扩张速度异常激进，截至2014年12月31日，其总资产为674.31亿元，比2013年末增长54.21%，连续两年增速超过50%，是2012年底资产规模的2.3倍多。这种激进必然有一定的代价，华发股份2014年底净负债率高达255.6%，较年初上升了93.1个百分点。
2、泰禾集团、阳光城净负债率高达546%和454%
近年来扩张迅猛的闽系房企泰禾集团、阳光城的净负债率更是高达546%和454%，环比均激增约70个百分点，同比均飙升了约300个百分点。
三、盘点那些市值缩水的上市企业
现状：品牌房企强者恒强，弱者面临淘汰转身
GM君根据中房MVM研究中心2014年12月市值百强榜研究分析，品牌房企强者恒强，弱者已经面临淘汰转身的现实。百强市值的规模比上个月提升16%，增加幅度环比超过10亿元的房企达到60家，是上个月的近三倍。前100名的房企市值出现普涨，不过也有市值下跌的房企，比如SOHO中国本月市值比上个月减少2.8亿元至237亿元，下降4名至22名；绿城中国本月市值下降5亿元，下降9名至38名；另一家处在舆论关注焦点的佳兆业集团市值比上月下降11亿元，大退步15名至59名。
解读：拿地少、项目去化率低、负面缠身等不稳定因素是主因
GM君分析了市值缩水房企的数据，发现这些房企都有共同点，普遍来说都是拿地少，负面新闻等不稳定因素较多。例如之前雅居乐总裁被调查，相关信贷项目被评级机构列入观察名单，导致了股票的停牌，复牌后市值缩水。绿城陷入和融创的股权争夺战，高管离职，不稳定因素多，从而导致了市值的缩水。还有最近很火的佳兆业，项目被锁，债务违约等一系列负面新闻，让这个2014年初还在百强房企中排名第17的企业走向了破产的边缘。
曝光：市值大幅缩水的典型企业
1、雅居乐市值一日蒸发34亿港元
深陷舆论漩涡的雅居乐，受总裁陈卓林被检方监控以及供股计划告吹等一系列负面事件影响，股价严重受挫，市值一日蒸发34亿港元。
2、佳兆业市值一月几乎蒸发一半
从房源被锁到债务违约爆发，佳兆业股价开始出现大幅下跌。根据GM君统计，从2014年12月1日开始截至今年1月7日，佳兆业在14个交易日内的股价下跌幅度高达47%，市值几乎蒸发一半。
3、21世纪中国不动产因市值太低遭纽交所退市
2010年初，21世纪中国不动产于纽交所上市，市值一度高达4亿美元，而5年之后的今天仅剩1011万美元，为当年的2.5%。今年年初，因在连续的30个交易日里平均市值未达到1500万美元，该公司宣布股票将从纽交所转板至OTCQX进行交易。
三、盘点那些债务违约的上市企业
现状：房企债务违约风险上升
国际评级机构标普在去年9月就表示，中国房企未来或出现债务违约。果不其然，年底，佳兆业就被曝出楼盘被锁，贷款无法偿还，成为了2015年中国资本市场的首例违约。佳兆业违约后，谁将是下一个佳兆业成为了大家热议的话题，不少专家学者和外媒声称房企债务违约或现连锁反应，有扩散的风险。标普此前就预计中国今年会有更多地产开发商评级遭调降，并认为随着地产业销售疲弱以及融资选择有限，这些公司债务违约的风险上升。
解读：粗放式、高负债泡沫式发展的必然结果
GM君认为房企出现违约是十几年来中国房地产粗放式、高负债泡沫式发展的必然结果。在高房价的财富效应诱惑下，吸引大量资本蜂拥而入房地产领域。大部分房企是采取高负债买地开发方式，空手套白狼者不鲜见。维护企业正常资金链条和经营，基本依靠预售款、银行贷款、信托高息产品筹集甚至民间高利贷，基本依靠借新还旧、滚雪球式维护买地开发、盲目扩张。这种资金链模式的前提条件是，房价要一直上涨甚至暴涨，一直维持暴利。否则，房企资金链条将会瞬间断裂。
曝光：深陷债务违约、濒临破产的典型企业
1、佳兆业半年内由盈利走向破产边缘
佳兆业一年之前还叱咤华南，却因深圳多个项目房源被锁，引发一连串债务危机。公告显示，截至2014年底，佳兆业结欠银行债务约124.18亿元人民币，结欠非银行金融机构债务约355.53亿元人民币。随后，融创融创驰援佳兆业，拟以约45.5亿港币收购郭氏家族持有的佳兆业49.25%股权。目前，佳兆业已披露债务重组的计划，就等债券人表决了。GM君了解到，融创打算在其4月中旬股东大会召开时，提交已解决好的佳兆业债务重组方案。孙宏斌本人希望，5月前，整个佳兆业的收购能落一段落，融创也不愿意再耗费更多财力投入，也许，佳兆业撑不了太久。
2、恒盛地产超200亿债务逼近 今年或首次出现亏损
GM君根据资料不完全统计，截至目前，恒盛地产累计债务约246.8亿元，资本负债比率达107.1%，债权人主要包括4家银行，6家信托公司，2家基金子公司。与佳兆业事件的事发突然相反，恒盛的大小问题自2012年起便时有传出，包括多地项目停工、涉诉，开发滞缓，销售业绩不佳，连续多年亏损等。不久前，国际三大评级机构之一标准普尔更将其企业长期信用下调至“CCC”，并展望为负面。
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