歌斐资产地产团队合伙人谭文虹最近几年一直都在思索：如何平衡地产投资的“道”与“术”，所谓“道”，即地产投资理念，而“术”则为投资策略。
近日，歌斐资产管理有限公司（以下简称“歌斐资产”）宣布，正式开启国内第一个商业写字楼收购项目——歌斐中心的对外招商工作。作为公司旗下房地产基金涉足的首个商业写字楼项目，歌斐中心目前还处于建设过程中，预计明年6月份竣工交付使用。
此前，歌斐资产地产业务仅涉足国内房地产新房住宅市场，未曾触及商业楼宇领域。此项收购运营事件，让不少业内人士猜测，歌斐资产此举是否意味着公司地产业务的重心转移？
“市场在变，环境也在变，我们不能守旧。所以我们必须一边前行，一边反思。”作为歌斐资产地产团队的掌门人，谭文虹告诉《中国房地产金融》，在投资理念不变的前提下，想要保持前行的势头，则势必需要大胆地创新与多角度的探索，为客户提供更多的可持续性收益。在她看来，资管人拿到钱投资出去只是大幕刚刚拉开，能够全身而退，方是资管人的落幕之姿。
打造金融界的Google
歌斐中心大楼位于黄浦区世博滨江地区，这一地区隶属于黄浦区未来重点发展的五区之一，其他四个区域分别为人民广场、新天地、豫园、打浦桥。据黄浦区金融办副主任刘恕介绍，截至今年上半年，仅黄浦区这一地区就拥有上海市认证的跨国公司地区总部总数的10%，是典型的跨国公司总部集聚地。这些跨国公司所带来的涉外经济已为黄浦区带来48亿元的税收，同比增长3.1%，占比41%。
歌斐中心作为该地区的又一顶级甲级品质写字楼，未来将集合众多金融资产管理产业链上下游企业，并有望成为黄浦区的另一时尚金融界办公地标。不过，作为这座商业中心的主人，歌斐资产则更希望将其打造为“金融界的Google”。
众所周知，作为全球创新企业中的翘楚，Google公司办公环境的创新、自由、人性化程度之高，颇受瞩目。如果全球创新企业办公环境有排名的话，Google排第二，估计没有哪家公司能排第一。
同样，歌斐中心打造的目标虽然是资产管理行业的集聚之地，但是将有别于上海陆家嘴那些高楼大厦内森严的保安系统、严密的身份登记制度，外加金融机构那种拒人千里的高冷范儿。
谭文虹告诉《中国房地产金融》一个颇有人性化的细节设计，足可见证歌斐中心学习Google的诚意。据悉，在歌斐中心楼下已经预留了一部分商业面积，目前正在寻找日本或者中国最好的商业团队来经营。这些商业面积用来做什么呢？“我们可能会在里面开辟一个托管小孩儿的地方，一旦白领爸爸妈妈们的孩子没人可以照看，他们可以放心地把孩子放在这里，由我们来帮你搞定几天。”
说到这里，谭文虹微微一笑，“我希望这里可以变成一个有温度、有温暖、有品质的资产管理公司集聚地。”当这栋楼带给客户以良好的用户体验时，它还以自己特有的灵魂，让人们感受到人情味。
居安思危下的应变
当然，谭文虹表示，歌斐中心虽然是歌斐资产收购运营的第一栋办公楼，但是绝对不会是最后一栋。“写字楼只是我们的一个领域，在其他的领域，我们也会在合适的时机，以合适的团队去推进。”
在过去的几年中，住宅领域占据了歌斐资产很大的投资业务板块。这也与国内住宅市场的兴旺不无关联，公开数据显示，2013年中国新增新房成交量约为8万亿，2014年则约为7万亿，2015年仅上半年约在3万亿左右。虽然新房市场仍然存在大量的交易，但是从投资者角度来看，其利润空间却已经出现缩水。
当地产市场全面进入大调整的当下，也需要用更锐利的眼光去发掘新的业务机会。也正是基于上述这些背景，才于去年年底正式启动整体收购歌斐中心这一项目。在这位干练的女性眼中，收购歌斐中心或者说收购办公楼宇，是一个非常典型的地产白银时代的新投资机会。
“虽然房地产市场有很多调整，但是仍然有很多机会，只不过投资的面貌会发生变化。”谭文虹所指的机会，更多指向一线城市诸多的存量资产的运营与盘活机会，尤其在上海、北京、深圳等一线大城市。而这些城市中所日益增多的存量房的盘活机会，也将成为她所在团队接下来重点发掘的对象与标的。
她甚至不无激动地表示，如今已能深刻地感受到某些新的变化，如一线城市完全从一个新房市场进入存量房市场的新时代。“这是一个真正的资产管理时代，通过运营改建带来的增值服务将是未来房地产行业的核心能力。”在这一核心策略之下，歌斐的房地产行业其实也将会面临更多的业务机会。
道不变术多变
最近几年，谭文虹一直都在思索地产领域的“道”与“术”。用她的话来解释，所谓“道”，即为地产领域内的投资理念；而所谓的“术”，则是该领域内的投资策略。“我相信不变的是投资理念，但在策略上，市场在变，环境在变，我们也不会守旧。”
从去年开始，谭文虹和她的地产团队积极寻找新的市场发展机会。有意思的是，虽然国内新房市场看似热度不减，但在国内部分一线城市中，其二手房存量交易则已超过新房交易。如北京、上海等城市中，由于市中心越来越少的新增土地，二手房存量交易已经超过新房的交易。对谭文虹和她的团队而言，这样的局面意味着这些城市隐藏着更多的资产盘活机会。
“住宅市场投资回报率在下降，但是非住宅类市场的投资收益则在提升。”谭文虹对这一市场有着敏锐的直觉，她告诉我们，很多经过市场投资教育的中国投资人正在变得越来越理智，即便国内陆产市场面临多次调整，但这一市场依然有着诸多的投资机会。
谭文虹告诉我们，以上海为例，有很多的老旧楼宇，通过重新改建、定位之后，完全可以实现二次招商、招租的运营。“像上海南京东路上那些百货商店大楼，现在往往经营得都不太好，需要重新定位和改造，以实现资产价值的增值。但要完成这些老楼的盘活，一方面要考虑投资回报比，另一方面也要有一支有能力的团队来运作，实现从重新定位，到改建运营，再到招商管理等环节的一系列增值变现。”
对于一线城市的二手存量楼宇的盘活市场规模，谭文虹虽然并未给出具体的数字，但她预测，未来这一市场完全是分享经济和市场资源重新整合的一场盛宴。当然，能否在这场存量盘活的盛宴上取得瞩目的成绩和地位，这既考验着团队对楼宇项目的运营能力，也需要考虑客观存在的时代变迁。谭文虹认为，赋予一线城市中的这些老旧楼宇以新生命的光辉，这并非一桩易事。
“中国经济体量发展到一定阶段，未来越来越成熟的地产市场中，商业和写字楼市场会有越来越大的发展空间。”谭文虹认为，因为住宅已出现区域平衡，所以从这个角度来说，房地产未来不一定是收益巨大的市场，但未来的房地产投资一定会趋于更理性的发展。
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