近日,歌斐资产创始合伙人、董事长兼总裁殷哲在谈及2016年行业投资趋势时表示,从长期来看,房地产投资的暴利时期已经结束。
他认为,2016年的投资趋势或将主要聚焦于三大领域。
房地产
总量供需平衡,局部结构失衡
长周期来看,房地产行业的转折点已经出现。
过去中国房地产从无到有,房子对于人们来说是不够的,因此住宅投资一路高歌猛进,而近几年来人们也感受到房地产开发商正不断完善住宅质量,适应人们对于住宅的需求。
未来是一个消化存量的过程,如今中国房地产的存量每年都在增加,伴随着城市化进程不断发展,房地产作为投资品的需求在不断下降,将造成整体上房地产市场总量供需平衡,局部结构失衡。
过去是以住宅开发为主,城市建设为辅,房地产开发商拿到地就能赚钱,而竞争就在于谁能销售得更快,拿到更多的银行资金,就可以有更好的杠杆和业绩表现,这使得盈利模式变得非常粗犷。
但是在未来,房地产开发商能够创造需求、消化存量、将存量和资产运营好、提升其价值才是最重要的,所以,房地产投资开始从供给端变向需求端。
证券市场
短期调整下跌
2015年,股市大幅波动,很多投资者过于追求收益,只看到了股市的大涨,而忽视了其中的风险,结果被市场上了一堂深刻的“风险管理课”。
我们需要正面、长期地看待A股市场,股市短期下跌不代表它会持续低迷,如果从更长期的角度,中国的整个市场正在开始进入稳步上升的阶段,市场后期将会出现一些结构性的行情。
殷哲认为将会影响2016年证券市场趋势的因素有以下几个:
01
新股发行&扩容速度
在过去,新股发行是比较负面的词,新股发行会使市场的资金分流,导致股票下跌。但这是过去的情况,在今后这将会成为一个正面的词,因为过去中国许多优质公司并不在A股发行,这些代表未来新经济的公司选择在海外发行,而如果这些优质公司能够回归A股,将极大地增强A股上市公司的质量,一个市场标的好坏决定了能否吸引到更多投资资金,而现在市场上还富余着大量的资金。从这个角度来说新股发行和扩容反而是一个利好。
02
投资者结构&市场成熟度
但是经过这轮股灾,相信中国的市场将变得更加成熟。现在,很多新兴的投资经理人都开始引导、帮助个人投资者管理他们的财富,这都表明中国市场正在不断成熟。
03
监管行为&创新政策
中国的证券市场监管正在不断地走向成熟,我们过去采取的是家长式的监管方式,市场一放就乱,一管就死。但现在我们已经逐步开始理解市场,并努力通过一些制度的制定鼓励创新。
私募股权
消费结构转变,投资主线凸显
2013年,中国的第三产业就已经超越了第二产业,服务业已经成为了第一大产业。而2015年上半年,第三产业在GDP中的占比则高达49.5%,统计全年将会超越50%,这意味着人们的消费习惯正在从物质消费转向精神消费。
对比近二十年来的居民消费结构变化,可以看出,1990年人们收入的三分之二以上是花费在衣食住行等基本生活保障上,但在今天,人们对于基本的食品消费依赖已经减少到三分之一。
与之相反的是,人们在文化娱乐和教育领域的支出提升了一倍,而在医疗领域的投资增长到了17%,这两个领域在整个社会层面已经扮演了不可或缺的角色,并且在未来还会有进一步的增长,整个社会的消费结构正在进一步发生着变化。
在消费结构的变化中可以看到未来的发展趋势,麦肯锡的研究报告指出了决定未来经济的十二大颠覆技术,其中包括了知识工作自动化、云、互联网、机器人等技术,它们都将占据数万亿美元市场。
虽然在中国这些技术很多并不是原创,但这并不阻碍我们对技术的探索。中国有很多资本已经开始跨境投资海外的尖端技术,而海外的尖端技术也看见了中国巨大的市场机会,愿意接受中国的投资者,所以中国的企业有机会掌控未来技术的发展方向。
从大的趋势出发,可以很清晰地确定未来的投资思路:
一方面是互联网。互联网的发展推动了社会的进步和人们生活的改变,将是未来投资的方向。
另一方面是互联网和医疗、文化、教育三大产业的结合。我们现在的投资策略围绕着1+3的投资主线,即互联网加上这三个伴随着消费趋势增长的投资主题。
这里所说的教育不仅是下一代的培优教育,而是对每个人都更重要的持续教育;
而在医疗领域,美国硅谷的很多VC已经转向医药尤其是免疫药物投资。我们可以预测在未来二三十年人类有可能攻克癌症,技术的进步将会为我们带来更加美好的生活。
新型业态逐步形成
在殷哲看来,不少新型业态也正在逐步形成,并带来诸多投资机会。
01
创意空间
以前许多空置的厂房,把它改造一下变成艺术空间、创意空间,将吸引大量艺术爱好者的涌入,这也与人们消费习惯的改变有关系,过去人们都是逛商场,现在很多是去看艺术品市场。
02
新型公寓
90后的生活习惯和70后、60后完全不一样,70后、60后希望和孩子住在一起,90后却不希望和父母住在一起,因为他们更注重社群和社交的体验,新型公寓将满足他们的需求。
03
共享经济
在美国能看到WE WORK共享办公、AirBnB共享和租赁,而在中国已经有了替代和模仿的公司,在中国巨大的市场下,共享经济将能极大地节约和有效利用资源。
04
互联网+房地产
房地产的架构也在重铸,通过互联网和房地产的结合将带来更多新型业务。
“在未来的房地产投资领域,我们会采用轻重资产并投的双轮驱动的投资策略,一方面是投资优秀运营能力的房地产公司股权,另一方面收购一些优质资产交给这些有运营能力的公司来运营,通过这种方式来提升房地产资产的价值。”殷哲表示。
从长期来看,房地产投资的暴利时期已经结束,它将回归自身长期稳定增长的特性,所以房地产在长期的投资过程中收益率将会下降,但另一方面它将会成为一种稳健的投资方式。
文章为第一财经《中国房地产金融》杂志2016年01月刊“地产金融”栏目原创内容,转载请注明出处
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