“新宜中国是物流基础设施投资开发及运营管理综合性平台。”新宜中国董事长、首席执行官孙冬平9月18日在新品牌亮相仪式上说。
物流地产从业十余年的孙冬平，将中国的物流仓储开发、运营、管理带到了最前沿。
“我们定位与'软硬结合’，新宜中国区别于传统物流地产企业，以航空枢纽为核心，具有科技属性，是一个提供完整解决方案的智慧物流服务平台。”孙冬平告诉记者。
传统物流地产开发商如普洛斯，注重仓储开发管理，提供物流仓储的开发、租赁及基础配套服务。对于整合了海关、检验检疫、航运枢纽等职能服务的新宜中国，显然这一次不仅仅只为物流地产而来。
据记者了解，新宜中国与华平投资共同出资8亿美元，各占50%股权，打造的全新物流仓储平台，计划三年内实现全国累计开发1000万平方米的仓储体量，将引入上百家企业。在跨境电商业务日渐成熟的催生下，定位于航空物流枢纽仓储平台的新宜中国充满了想象空间。
航空枢纽物流平台的“进击者”
7月13日，国务院常务会议决定新设一批跨境电子商务综合试验区，北京、呼和浩特、沈阳、义乌等22个城市入选。从2015年杭州首设试点以来，跨境电子商务综合试验区经过2016、2018年扩围达到35个。
电子商务研究中心发布《2018年(上)中国跨境电商市场数据监测报告》显示，2018上半年中国跨境电商的交易模式跨境电商B2B交易占比达84.6%，跨境B2B模式依然是占据主导地位的模式。
跨境B2B模式产业链条长，服务需求多。跨境B2B所需要的服务门类众多，包括营销、支付、供应链金融、关检税汇、物流仓储、法律等各种服务。
行业人士分析认为，从放宽电子商务综合室试验区范围来看，政策红利正在利好B2B商业模式，围绕跨境电商的上述各种服务则是未来发展的突破口。
图：新宜中国董事长、首席执行官孙冬平，未来计划三年内实现全国累计开发1000万平方米。
孙冬平表示，中国消费需求增长和电商业的迅猛发展，催生了中国现代化物流的升级，而中国的空港区域物流综合设施的供应尤为稀缺。“未来新宜将采用轻重资产结合的方式，除开发现代化枢纽及城市物流综合设施外，还将提供科技化、智能化的大通关和高附加值整体运营服务。”
孙冬平告诉记者，新宜中国的“软硬结合”的商业模式，一方面对重资产进行开发，与传统的物流地产并无二样，获取的是常规的仓储管理服务费用，重点布局北上广及核心航空城市空港内基础设施项目；另一方面，轻资产的运营管理，将物流地产与大数据、物联网、云计算、移动互联网打通，形成物流产业链的智能化、科技化，进而形成更高附加值的产业业态，主要体现在对跨境电商货物处理上的通关、仓储、分类及高效处理速度上。主营模式上将更加凸显后者，这也是孙冬平强调新宜中国与传统物流地产上的不同之处。
孙冬平介绍称，上述的开发、管理、运营已经在南京项目上落地，这个位于南京空港跨境电子产业园的项目，占地35万平方米，建筑面积20万平方米，目前可实现多空能仓储、一站式清关，一年内实现150亿元营业收入（双向流水），未来可以实现250亿元的规划目标。
据介绍，新宜中国未来不止于航空枢纽物流平台的打造，还包括城市智能物流运营平台、物流系统整合与货运航线、物流运输资源整合三大模块。
华平投资物流布局加速
物流地产作为房地产中工业地产的核心大类，一直以来深受长期资本的喜爱，在国内商业地产投资回报堪忧的情况下（4-5%），北上广一线城市的物流地产投资回报要高达6-8%，近年来涌现的多笔大宗交易，不乏垂青物流地产的案例，如万科收购普洛斯、绿地集团参股东航物流混改、碧桂园9.3亿元占比25%入股中集集团孙公司中集产城。
在物流产业链布局的身影中，华平投资不显山露水，自2008年进入这一领域，已投资了中通快递、安能物流、同城配送云鸟及物流机器人公司Geek+（极智嘉）。
据记者了解，此次合作已是华平与孙冬平的第三次合作。华平投资董事总经理吴凯盈接受《中国房地产金融》采访时表示，传统物流的模式：拿地-建仓库-租赁，现在来看还是很健康的，但从投资人的角度来看，这是偏单一面的。“如果满足消费者或者服务于消费者的供应商，他们的需求，是需要更立体的物流基建设施来服务。”
吴凯盈表示在与新宜中国团队深挖空港枢纽基础设施投资的机会时发现，空港物流在整个物流产业链的地位越来越重要，在便利性、速度效率上，传统卡车或者火车难以相比；其次，空港枢纽物流的商业模式，与传统物流相比，具有多元化的收入和盈利点；此外，空港枢纽物流具有特殊性与稀缺性，单体体量较大，仅南京一个项目可比5-10个标准仓库。
华平投资合伙人、亚洲地产业务负责人周知（Joseph Gagnon）表示，中国新经济的崛起，以及中国与国际经济的快速接轨，促使中国航空物流飞速发展。中国消费模式的升级，工业制造的不断提升及产业需求日趋个性化，都对物流设施及其运营模式的创新提出更高的需求。新宜中国拥有强大的工程及项目管理优势和一支富有经验的管理团队，华平十分看好这一行业和新宜中国的发展前景。
“与传统物流地产模式相比，新宜中这一模式更具精细化，更有集中度、单体的发挥空间和规模化。”吴凯盈说，华平作为新宜的投资合作伙伴，未来除了在资本上会继续投入外，还将所投企业如同城配送、快递、仓储技术、机器运营平台注入进新宜，或者促成其业务上的合作。
受惠电子商务、网络购物的需求，物流地产从2010年开始已经快速发展了8年，对于物流领域的未来，华平认为将有2亿人转移至网络购物，未来五年物流地产仍将处于发展期，物流领域将分化出更为细分的专业领域，如冷链、危险品、空港物流及其他物流等，相对应的物流地产运营商角色将更为清晰。
文：方远
来源：中国房地产金融
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