“这是上市房企半年报披露以来最好的一次。”一行业分析师告诉记者。
自2016年9月30日以来，房地产企业在调控周期里“突飞猛进”奔袭了两年，上市房企半年度业绩公布落下帷幕，这个被称作史上最好半年度大考，究竟成色几何？
根据东方财富网数据披露的A股上市房地产板块数据，显示142家企业中98家企业实现盈利，盈利实现翻一番的有三分之一。按申万房地产分类的141家上市房企中报数据显示，2018年上半年上市房企实现营业收入751.89亿元，同比上升24.95%；实现营业利润1459.65亿元，同比上升43.45%，归属母公司股东净利润892.18亿元，同比上升40.62%。
如果从同比数据来看，行业销售总额、营业收入、营业利润与净利润无疑创了同期数据纪录，景气度之高，在严峻的房地产调控背景下，给行业增添一抹阳光。
但是，日前政治局会议明确，“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。”此后住建部亦表态房地产调控不会“喘口气、歇歇脚”，要保持调控政策连续性。
与此同时，如同达摩克利斯之剑的房产税，推出也有提速迹象；资金面收紧也让房企负债高企前行。房企在上述宏观环境之下，接下来的发展将呈现何种棋局，规模之后将会面临哪些迷局？
房企集中度加速
国家统计数据显示，截止到2017年末，房地产行业商品房销售总额13.37亿元，总投资规模达到10万亿元，销售面积首次突破16亿平方米。回溯过去几年房地产行业的发展，行业集中度逐年在提升。
根据克而瑞数据，2009年TOP10强中，到2018年上半年，已经有三家公司出局，分别是绿城中国、富力地产、世纪金源，世纪金源排名下滑至137位。新进的三家公司是融创中国、龙湖地产、新城控股，这三家在当时仍属区域性房企。
房地产销售规模从2009年的4.4万亿增长至13.4万亿元，增长了3.04倍，融创中国8年间规模增长57倍，年均复合增速66%，华夏幸福、旭辉集团、碧桂园等房企年均增速在50%左右。
因此房企每一次业绩大考，就是一次房企座次的排定，也是一次行业集中趋势的亮剑。对于房企而言是好事还是坏事，只因站立角度不同，未来前景则南辕北辙。
房企TOP100四年前，单从销售面积来讲，难以撼动全国偌大的市场，但是到2018年，三四线之王碧桂园已经下沉到县乡一级，对于地方房企来讲，这可不是好事情。
今年上半年房企集中度进一步提升，TOP100房企的销售金额从2015年的40%上升到了2018年上半年的69%。从阵营增速来看，TOP31-50的房企增速最快。
克而瑞数据显示，从销售面积的市占率来看，TOP3房企市占率增长维持领头羊位置，TOP31-50中型房企销售增长次之，这也能说明冲击千亿的中型房企实现跨越式发展。从销售金额来看，中型房企TOP31-50的房企增速惊人，市占率达到10%，同比增长2.9%。
根据公布的数据，TOP3中碧桂园上半年销售实现4124.9亿元，同比增长42.8%，中国恒大、万科上半年销售分别达到3041亿元、3046亿元，同比增长24.6%、10%。TOP10中，保利地产位居第四。
千亿元以上的竞争更为激烈，去年年底喊出实现千亿元目标的正荣地产、中梁地产、融信地产、中国金茂、金科集团均已实现50%的销售目标。其中中国金茂实现销售718亿元，千亿目标完成71%，销售同比增长198%，成为上半年的大黑马。
成为大黑马的核心法宝，是被众多房企所效仿的“高周转”模式，闽系、新浙系房企掌握稔熟，如中梁地产、阳光城、祥生地产等企业。根据东方证券的测算，上半年上市房企整体周转率(营业收入/总资产)为9.5%，较去年同期上升0.2个百分点，主要是得益于大型房企采用高周转模式加速销售规模的扩张，大中小型房企周转率分别为10.6%/8.2%/7.1%，大型房企的周转率明显高于中小型房企。
华泰证券认为，房企五十强在销售规模、营收、利润、运营能力、负债和资金上有相对优势，有望在后续获得更进一步的领先优势。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，未来房企TOP100有望在2020年能够占据80%的市场份额。
房企增长密钥
“销售规模增长”，是的，没错。承载了房企快速成长很多的故事，也诠释了房企作为资金密集型行业规模偏好之深。
房企“高周转”今年上半年已成为全行业乃至市场人士关注的焦点，房企无论维持“集中度”提升，还是“弯道超车”，规模增长依然具有决定性，虽然万科董事会主席郁亮表示不再看重房企的排名，但不能代表其他房企在经营策略上不以规模为重心。
广发证券乐家栋团队针对房企TOP30强(克而瑞)近十年来房企销售规模增速和各项财务指标数据分析后发现，销售规模增速/净资产规模这一核心衡量企业规模增长效率的指标与杠杆水平相关性最高，而出色的周转能力则是保障企业高杠杆的必要因素。随着行业进入下半场，企业必须面对集中度提升的历史趋势，必须找到企业维持高杠杆和高周转能力的核心指标。
在开发层面，房企面临的“不可控”因素，如行业政策、经济周期、企业自有资金规模等，往往通过改变“半可控”和“可控”因素，增加对于企业发展的掌控性，“半可控”体现在短期难以改变，需要中长期来适应和塑造，如企业口碑、拿地模式及经营杠杆的释放空间；“可控”因素体现在短期内可以改变的经验策略。房企在行业波动、集中度加强背景下，需要对“半可控”因素和“可控”因素的挑战来累积竞争优势。
在资金层面，短期内企业可以通过调节财务杠杆，来调整投资和拿地力度，匹配未来的市场对于货值的需求；中长期通过提升经营杠杆的规模来稳定提升整体杠杆乘数水平，使企业获得更强的货值储备规模。
研究认为，房企规模增长的基础来自销售单元规模的贡献度。通过销售单元能力的比较可以判断企业的周转能力，单一项目贡献销售面积越高的房企，具备更强的产品、营销、周转等综合实力。但小型项目更容易提高房企运营周转效率，从这一点来讲，房企在单一项目周转上“小比大好”。因为单个项目的消化能力存在上限，单一项目体量越多，越需要时间来消化，对资金的利用效率则会因土地储备占用而下降。
在房企布局上，选什么样的城市、布局在什么区域至关重要。“城市是企业项目的容器，对于城市市场体量和项目布局要相互匹配。”上述研究指出，城市是房地产项目的“容器”，不同体量的城市规模代表着不同的容器大小。
2008年之前，房企多扎根一二线核心城市，此后出现“深耕”与“轮耕”战略，如万科深耕一二线，项目基本上覆盖了一半以上的二线城市；碧桂园选择区域轮耕，一二三四线全线开花，把握区域销售规模增长稳定。
融创行政总裁汪孟德说融创坚持以一二线城市为主的方向不会改变。恒大夏海均则表示一二线是未来房地产发展最好的区域，恒大将持续覆盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级市，四线城市不准备去。黑马新城控股坚定向三四线城市下沉，自2017年至今，三四线城市拿地成为土地储备的重心，新城控股认为三四线城市的红利还会持续一段时间，潜力仍在释放。
究竟布局一二线还是布局三四线，房企莫衷一是。但从上述的表达我们可以看到，大型房企普遍采取“规模深耕”，因为在单一市场具备强大的竞争力，主要重心在一线及核心二线，如万科、融创中国；而对于中小型房企，如果要想胜出，“广度拓展”成为一种普遍选择，从当前的拿地节奏来看，新城控股、中南、阳光城、富力地产进军三大经济圈的三四线城市及周边城市步伐加快。
此外，房企土地储备稳定性，也是检验房企持续经营、规模增长的指标。在金融去杠杆背景下，融资层面收紧会导致房企在未来拿地战略上出现分化，从当前拍地流拍的迹象来看，房企观望情绪浓厚。
头部房企趋向于保持拿地规模总量地位不变，而对于中小型房企，拿地依然具有紧迫性。机构数据显示，TOP10房企2018年上半年拿地支出约6970亿元，较去年同期增长39%（2017年同期43%）。
整体看规模扩张速度有所收缩，但中型房企拿地积极，如金地集团和招商蛇口扩张欲望较强。金地集团上半年共获取了48宗土地，总投资同比增长121%，招商蛇口上半年拿地已超2016年全年新增土储总建面，接近2017年全年新增土储建面的75%。
从当前拿地方式来看，2008年之后较多地以“招拍挂”方式获取，土地的稀缺性以价格直接体现。广发证券认为，房企并不需要通过大量拿地来保障销售的稳定性，单一大体量的土地价值开始下降，考虑“高周转”和资金的因素，拿地更大的因素来自选择布局城市、拿地成本以及进入时点。
文：李向
来源：中国房地产金融
（本文首刊于18年9月出版的《中国房地产金融》杂志）
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