地产界的“上阵父子兵”不在少数，如今摆在新城控股总裁兼执行董事王晓松面前的是新晋的行业八强地位与严峻的调控形势。
8月24日晚间，新城控股公布了2018年上半年经营数据：报告期内，公司完成合同销售金额953.11亿元，同比增长94.71%；销售面积774.56万平方米，同比增长118.25%。
公司实现营业收入157.58亿元，较上年同期增长39.10%；实现归属于上市公司股东净利润25.38亿元，较上年同期增长122.81%。
“如果可能的情况下，争取进入Top5，这是我们未来5年的目标。”执行董事及公司秘书陈伟健在2017年年报发布会上表示。然而，《中国房地产金融》查阅公开数据发现，新城的“小目标”实现仍待突破层层障碍。
住宅商业地产加速跑
自2017年一季度以来，新城控股已经连续6个报告期经营活动产生的现金流量净额持续为负，巅峰期曾于2017年年末达到-104.85亿元。
与此形成鲜明对比的是，应收账款与存货双双高增长。截至2018年6月30日，公司应收账款约1.03亿元，同比增长211.63%；存货约1053.63亿元，同比增长73.77%。流动比率也因此较上年度末增加2.75个百分点，速动比率增加7.69个百分点。
对此，公司的解释是本期应收联营管理费增加，导致应收账款余额增加；土地储备的增加，导致存货增加。
中报数据显示，新城2018年上半年新增土地储备82块，总建筑面积达2073.93万平方米，而2017年全年，公司共计新增土地储备共122块，总建筑面积3392.80万平方米。也就是说，新城仅用了半年时间，达到了去年全年逾六成的成绩。
华创证券分析认为，公司新增可租售楼面价2634元/平方米，同比-26.6%。据克而瑞不完全统计，2017-2018年间，新城共有66块地以0%溢价率取得，约占总量的47.48%；溢价率超过100%的高价地块仅有15幅，约占10.79%。
尽管业绩亮丽，费用的不断增加正在令公司业绩承压。《中国房地产金融》还注意到，截至上半年，公司员工总数为92764人，同比上涨约84.48%。虽然新城在年报中强调“公司将持续坚持高周转和快速回款的策略”，存货周转率连续4年出现同比下降态势，今年仅有0.11。
“对于全年的目标，我们是非常有信心的。”业绩发布会上，王晓松表示，新城今年总的供应在4000亿左右，上半年占了40%，下半年占了60%；所以对于下半年的销售额，有近2400亿元的供应量。
另一方面，新城也在朝着“成为中国商业管理运营的领导者”的目标加速开跑，2016年11月25日，在新城一年一度的商业年会上，新城控股的联席总裁陈德力曾宣布，到2020年底，公司旗下购物中心吾悦广场将超过120个，开业数量将达到100个。
但截至报告公布日，新城控股今年新开业吾悦广场3个，已开业的吾悦广场共计26个，未来两年半将激增74座购物广场，28个月里将至少以每月2座的速度增加，如果今年的开业速度恐难达成，并购、收购则考验其资金压力。在房企融资持续高压态势下，新城商业地产之路充满险阻。
资金组合拳缓解融资压力
地产商拼命经营“加杠杆”的背后，是财务杠杆达到一定程度。新城控股公告显示，公司通过多种方式进行融资，包括成功发行18亿元定向债务融资工具（PPN）、15.93亿元购房尾款ABS、13亿美元的高级美元债券。
2018年前6个月，新城控股借款余额约为人民币646.30亿元，较本公司2017年末借款余额426.64亿元增加219.66亿元，占2017年末经审计净资产259.82亿元的比重为84.54%。
与此同时，公司财务费用出现了显著增长。记者观察到新城控股2018年财务费用约为5.84亿元，2017年约为2.7亿元，财务费用一直处于上升趋势。中报给出的原因是，“本期人民币兑美元贬值幅度较大，美元债相关的汇兑损失较多。”
短期内密集融资的同时，与其他房企普迎偿债期一样，在未来两年中，新城到期的私募债为50亿，公司债为30亿。规模上直逼行业龙头万科、碧桂园、保利。这些到期债务，都可能迫使新城加紧融资。
“下半年来看，一个方面上半年会有大量的回笼，另外拿地的节奏，下半年比上半年略有控制，所以下半年会产生更多的经营性现金流出来，这也会进一步减少对于资金融资的需要。”据了解，新城上半年净负债比率为154%，虽然降低了3个点，但仍然维持在高位，首席财务官兼执行董事陆忠明在发布会上表示，随着下半年的交付，资金收入还有底层利润，会进一步增加净资产。
“整个来说，短债以及银行借款这些类别的债务成本是相对稳定的，”陆忠明介绍道，新城上半年的融资成本为5.58%，美元债融资成本为7.5%，“美元债下半年可能也会考虑，总量不会很高，全年的综合融资成本压力不是特别大，到年底5.58%可能会略有上升，基本上都是在考虑的范围之内。”
文：洪静
来源：中国房地产金融
（本文首刊于18年9月出版的《中国房地产金融》杂志）
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