协信家徐锋：蓝海的长租公寓正在泛红

协信地产集团资产管理公司常务副总经理 徐锋

长租公寓的火热在持续。

政策方面，4 月底，推进住房租赁资产证券化的文件正式出台。5 月底，保险资金获准进入长租公寓市场。6 月初，深圳发布文件，明确“租购并举”，并且提出住房租赁市场的发展进度和目标数据。

市场方面，险资获准参与长租市场的文件发布之后，不到一星期，就有媒体报道，平安不动产与朗诗合作的上海森兰项目计划引入险资，并且有望于近期落地，成为国内险资投资长租公寓的首单。

另据了解，不少资方对长租公寓跃跃欲试。某地产私募人士对《中国房地产金融》表示，自己正在紧锣密鼓地调研长租公寓市场、接触国内外的公寓运营商，“大家都动起来了，竞争挺激烈的。”

“知名的地产开发商中，大部分都在做（长租公寓）。”协信地产集团资产管理公司常务副总经理徐锋说。

高端市场仍是蓝海

不久之前还是蓝海的长租公寓，正在泛红。在政策利好和市场前景的双重驱动下，越来越多的、带着不同背景的企业，正在加速入局。

行业里有五大系的说法——地产系、中介系、酒店系、银行系、创业系。每个系都有自身的优势，而每个入局者，都带着各自的优势，试图在长租公寓市场分一杯羹。

中介系的自如，在线下团队和房源信息上有优势，因此在规模扩张上更有效率。创业系的魔方公寓进入市场的时间早，运营上更有经验，品牌上更有优势。而地产系的泊寓、冠寓、领寓以及新晋的碧家，则在行业资源上更具优势。

徐锋对《中国房地产金融》表示，“长租公寓的中低端市场，竞争已进入红海，拿房价格越来越高。而高端服务式公寓，目前仍处于蓝海，因此（我们）决定从高端切入。”

据了解，目前国内的高端服务式公寓市场，有近一半掌握在外资、港资手中，比如雅诗阁、辉盛阁等。近年来，由于客群的变化——由原来的外资中高管客群转向现在的国内高端人士，国内的高端公寓企业迎来契机。

“一般来说，（做居住产品）从高往低，比从低往高要容易。”徐锋表示，这是协信选择从高端切入的另一个原因。与此同时他表示，未来会推出更多的产品，覆盖所有人群。

规模与利润率并重

轻资产模式还是重资产模式，这个问题，是每个想要进入长租公寓的企业，都需要考虑的。

据了解，目前国内的公寓市场，包租模式占了很大一部分，虽然这一模式并非完全的轻资产模式，但是一般情况下，当人们在谈论包租模式时，仍将其看成是轻资产模式——以区别“持有 + 运营”的重资产模式。

相比于重，轻的优势在于资金压力偏小、相对更易扩张、更易建立品牌。而相比于轻，重的优势则在于，可以获取物业增值的收益，以及更易进行资产证券化。

徐锋告诉记者，包租模式的回报率低，甚至不盈利。基于此原因以及自身的地产系背景，协信家选择在起始阶段做重资产模式，“我们计划先打造几个明星项目，获得一定的知名度，然后逐渐地往轻资产过渡，做管理和品牌输出。”

徐锋透露，协信家今年会以重资产模式为主，在一线城市拿物业——尤其深耕上海。明年将加速扩张，进入更多的城市，与此同时尝试轻资产模式，轻重并举。“到 2020 年左右，我们会大力发展管理和品牌输出模式，轻的速度会大大快过重。”

对于重资产模式的重要环节——退出，徐锋表示，目前国家正在推进的住房租赁资产证券化，对整个行业意义颇大，“目前我们看到的类 RE-ITs，其实都是债，等到金融环节彻底打通了，真正的 REITs 落地之后，整个行业会迎来一场变革。”

规模，是轻重模式之外，另一个颇具争议的点。

有业内人士表示，长租公寓要盈利，一定要具备规模。实际上，很多公寓企业——尤其是资源雄厚的地产系，确实在践行这套理念，对外公布的目标间数都是几十万、上百万。

另一种看法则是：长租公寓——哪怕是包租模式，都偏重，都对资金有很大的需求。一旦规模上来，管理上也会出现问题，因此小而美是更好的选择。

“地产行业有句话，叫'没有回款的销售，都是耍流氓’。”徐锋说，“同样的，没有利润率的规模扩张，也是耍流氓，协信家坚持利润率与规模的均衡增长。”

得内容者得天下

5 月底，湾流国际与米域达成战略合作，前者是长租公寓企业，后者是联合办公企业，因此二者之间的合作被视为“跨界”。

同样是 5 月，歌斐资产与酒店品牌亚朵、服务式公寓企业雅诗阁签订合作协议，后两者在前者的物业中分别运营酒店和公寓。

复合业态，正在掀起一波热潮。

换言之，在越来越多的业内人士看来，对于长租公寓、联合办公、酒店、商场等业态来说，综合在一起的模式要优于单一业态模式。

某长租公寓人士对《中国房地产金融》表示，自己之所以选择一二线城市（而非三四线城市）布局，一部分原因在于，三四线城市的业态单一、欠丰富，无法形成不同业态之间的联动。

“不同业态之间的联动，能带来更多的增值点。”徐锋表示，这在客观上把内容推到了更重要的位置，而内容，正是协信的优势之一，“除了公寓、商场，我们还有教育和农业等内容，而且已经实现落地，董事长吴旭一直以来都强调深耕内容经营，协信自身就是内容运营者。”

得内容者得天下，上述地产私募人士表示，目前资金方、业主方都在寻求优质内容——比如养老、教育等，同时也在寻求与内容进行更深度的绑定，即更深入的合作方式。

徐锋表示，虽然协信家具备地产系的优势、在内容方面也足以实现联动效应，但是对于正在 进入的长租公寓领域，最重要的还是居住本身。

据了解，协信与 Onyx 酒店集团旗下莎玛品牌合作的两个项目，即将于年中开业——上海协信莎玛长风服务式公寓、上海协信莎玛虹桥服务式公寓，加起来一共逾 500 间，就高端服务式公寓来说，体量颇大，足见协信对高端租赁市场的看好。

“两个项目都位于商务圈，附近有很多跨国企业，而且交通便利、会展资源丰富，所以客群很丰厚。相对于附近的竞品——比如酒店，我们在设计、服务上都更居家，更强调居住元素。”徐锋说，“总而言之，对于这两个项目，我们充满信心。”

文：刘本迪

来源：中国房地产金融