融创商业四部曲。
“未来能立足和发展的，必然是围绕人的本质需求而生的商业模式，想要打造城市精品商业的标杆，就必须找到商业体最恰当的定位。”
日前，在RICS第二届国际房地产投资与管理峰会上，融创中国上海区域集团商业置业有限公司（以下简称“融创（上海）商置”）总经理顾明接受记者专访时表示：“以人文本是融创成为中国家庭美好生活整合服务商的初心所在，也是融创（上海）商置的发展原动力。”
近年来，各大龙头房企纷纷转型布局商业地产，而作为中国房企领军者之一的融创，似乎有些欲扬又止隐忍不发，更加激发了大众的好奇心。
2018年，基于对“美好生活”的深度解读，融创（上海）商置迎来创世元年。并且作为融创中国上海区域集团桃源＋美好生活战略的践行者，早已低调稳健的完成了商业地产布局，并在商用物业的“投融管退”全生命链上坚持走着多元与创新的发展之路。
近几年，“最后一公里”的商业概念十分火爆，无论是宣称接驳上班族最后一公里的共享单车，还是解决食品配送最后一公里的生鲜物流，都极受资本市场的追捧。在“最后一公里”商业模式的催生下，社区商业又成为了下一个风口。
商业地产进入存量时代，大型购物中心趋向饱和且竞争愈发激烈，融创做为晚来的入局者自然要找准一个合适的突破口。而有着数十年住宅开发经验的融创，在住宅开发同时也开发了不少住宅周边的商业用地，避免在大赛道上争的头破血流，融创将目光集中到距离住宅“最后一公里”的社区商业“精彩系”。
以“让生活精彩涌动”为主旨，融创打造出了“精彩系列”的商业四部曲。其中，“融创中心”定位为城市名片级旗舰综合商业体，辐射的物理半径以城市CBD为主；“精彩天地”则定义为城市副中心一站式多元品质生活消费的区域型商业中心；还有服务大型住区配套主打家庭消费的邻里型商业中心——精彩汇，以及社群型商业——精彩派。
顾明进一步解释道：“商业模式要随着人民的消费习惯的变化去升级与发展，变化就是机遇，无论是大型shopping mall、区域型商业中心，还是小而精的社群商业，面对机遇，我们需要新的业态来填补空白。在以餐饮、零售为主的基础业态上，增添迎合不同群体的业态，更重视体验式消费、跨界合作、线上线下紧密结合及用户关系，通过新零售模式和实体商业运营相结合，形成“内容+社群+商业”的商业模式，例如VR、品牌体验店、周末集市等。”
运营成本高、受众基数小，开发商往往都选择性的遗忘掉社区商业的价值。但随着居民的消费升级、人口结构的改变、主流的消费人群的成长，商业地产也在不断的发生变化。无论是大型的10万方的shopping mall 、5万方左右的社区商业，还是小而精的社群商业，都有着自己的发展机遇。
2017年7月3日，商务部发布《中国零售行业发展报告（2016/2017年）》指出社区商业进入黄金发展期：“在场地租金攀升、企业利润下降的大环境下，门店越开越小俨然已成为我国实体零售不可阻挡的发展趋势，便利店、精品超市、社区型购物中心等社区商业将成为零售企业寻求转型升级的重要方向。”
社区商业由于选址空间大、贴近消费者、营业时间长等优势，在互联网技术改造后的社区商业正在各个社区快速扩张、渗透。
融创作为开发商所拥有的优势，其他房企也同样拥有，甚至在“精彩系”之前，万科的万科里邻里家、保利的若比邻、碧桂园的凤凰优选、龙湖的星悦荟、花样年的彩生活早已在市场上占据一定份额。
如何在发挥已有的优势，拿下商业地产的“最后一公里”？
线上线下的结合也是一个有效的引流的动作。精彩系计划将咸鱼二手市场、线上拍卖等新的商业形式和实体商业的运营结合起来，在社群商业上留一些周末集市、商场中庭的互动空间，将来也可能和阿里的拍卖行在线上线下做一些中高端的二手的拍卖。这样的新零售模式，可以把线上的流量引到线下的商业空间里面，给精彩系带来人气、人流和效益。
除此之外，融创本身就已经有一些成功的自营型商业业态：咖啡厅、中餐厅、健身房，甚至是小型的酒店，自营的业态也有一定的成熟度。社区商业前景非常好，融创也在通过不同产品的尝试，锻炼着他们布局多元化商业的能力，随着新型商业的探索和合作的落成，精彩系社区商业内容会十分丰满。
2018年12月，我国首单社区商业REITs产品诞生，“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”挂牌发行，以集团旗下分布在苏州工业园区的10个邻里中心项目为底层物业资产，发行总规模达20.5亿元人民币，期限为5年。
社区商业首单REITs的出现，也让开发商看到在存量市场下，资产证券化能力也显得尤为重要，为了提升融创“投、融、管、退”的能力，融创上海商置顺势而出。
和传统的地产投资不一样，投资商业会有相对理性的投资周期，短则三五年，长则八九年，这对以快周转来说的房企来说也是一种挑战。
关于项目选择，顾明认为最好的投资目标就是选择最好地段的产品，地段永远都是地产投资最为重要的衡量准则，地标属性在某一程度上保证了投资的安全性。
其次在项目的合理规划也很有讲究，例如位于滨江的陆家嘴壹号院，办公楼部分有着5万平米的建筑体量，在建设之前，顾明的团队在办公楼的规划上下足了功夫。在充分对比周边市场办公产品的前提下，考虑到其独特的地理优势及江景视野，将3万平米定位为标准化办公楼，剩余的2万平米拆分成了4,000-9,000平米的小独栋办公产品，不仅满足了企业追求江景办公氛围的需求，还确保了企业的私密性及独立性。鉴于该产品的独特及稀缺性，无论是自持、出租还是整体出售，都能够实现产品价值的最大化。
“项目类型与规模选择上也要合理，坚决布局存量市场就是看重其改造周期与产出收益周期短的特征，同时在退出机制上也将探索更多元的方式，以长短期结合的模式，保障公司稳健与良性发展。”顾明称。
另一方面，长租公寓也是一个不可忽视的万亿级市场。7月17日，融创东南正式发布长租品牌“住住”。区别于以往“租”的理念，此次融创东南将打造全新“住”的品牌。上海区域集团和融创中国集团也在酝酿一个自持产品，来发展集团重资产的产品线，产品预计会在今年9月正式发布。据顾明介绍，这个产品主以后会是上海区域集团长租公寓使用的一个产品线，在轻资产的管理上也更有经验。
“投资只是第一步，运营将是核心。”顾明表示，“我们和合作伙伴将充分发挥各自优势，将已有的投资管理平台、商业运营平台及地产开发平台整合为一个完整的存量资产管理团队。荷兰的Markthal原本是一个破旧的老楼，经过改造后成为全球首个菜市场综合体。这就是运营的价值。
在退出过程中，“融创以前是简单的一锤子买卖，完成交易，开发商作为一名生产者退出整个环节。在这个过程中，我们发现资产在没有投入运营时价值偏低，不过是土地加上建设管理成本组成，并没有通过市场和运营赋予其更好的价值。我们希望通过团队的努力在产品建成后到资产升值的过程中为我们集团未来资产赋予更多的价值，通过引入更多合作的机构和合作的方式，让我们一起参与到未来资产增值的过程之中。”
文 | 解红娟
来源 | LeaderClub
联系客服
