作者：郜宇鸿 林心平
中证鹏元评级 房地产评级部
主要内容
（1）为调控地价过热，抑制房价快速上涨，住建部拟出台“22个主要城市住宅用地集中供应”政策，将集中发布土地出让公告，集中组织土地出让活动住宅用地，原则上全年不超过 3 次，且城市每年土地供应量必须大于5年内成交量的平均数。
（2） “住宅用地集中供应”是继“三道红线”、“银行贷款比例集中度”之后的又一次政策调控，目的是为了调控地价过热，为热点城市土地市场降温，长期来看有利于抑制房价过快上涨、稳定预期，促进行业平稳健康发展。
（3）集中供应住宅用地有望降低土地溢价率，土地市场将有所降温，但伴随着竞争加剧，优质区域土地将维持较高的溢价率。同时，集中供地有利于开发商有计划有节奏的理性拿地，随着地价合理回归，房企盈利空间有望得到改善。
（4）房企需更注重修炼内功，新政策更加考验前期投研、项目运营能力。行业内马太效应加剧，强者恒强格局不改，高杠杆房企加速出清。高杠杆叠加高周转经营模式受到打击，具备多元化拿地能力的房企可通过差异化拿地的方式获取优质土地资源，具备一定的竞争优势。
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正文
住建部拟出台“22个主要城市住宅用地集中供应”政策，将集中发布土地出让公告，集中组织土地出让活动住宅用地，原则上全年不超过 3 次，并要求时间间隔和地块数量相对均衡，且城市每年土地供应量必须大于5年内成交量的平均数。青岛、济南、郑州、天津和南京等地已陆续发文将于2021年开始推行集中供应住宅用地模式，全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告。22个城市具体包括北京、上海、深圳和广州4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。“住宅用地集中供应”是继“三道红线”、“银行贷款比例集中度”之后的又一次政策调控，目的是为了调控地价过热，为热点城市土地市场降温，长期来看有利于抑制房价过快上涨、稳定预期，促进行业平稳健康发展。
2020年一线城市中广州市土地溢价率较低，但北京、上海土地溢价率较2019年显著提升，深圳土地溢价率始终维持在一线城市中最高水平，而各城市住宅用地溢价率均明显高于土地溢价率。集中供应住宅用地有望降温土地市场，降低土地溢价率，但伴随着竞争加剧，优质区域土地仍将维持较高的溢价率。
根据中证鹏元统计，截至2020年9月底，发债样本房企毛利率中位数由2018年底的33.77%下降至28.86%，新房限价和持续抬升的地价使得房企盈利空间缩窄。集中供地有利于开发商有计划有节奏的理性拿地，随着地价合理回归，房企盈利空间有望得到改善。
房企需更注重修炼内功，新政策更加考验前期投研、项目运营能力。政府集中供应住宅用地，意味着众多房企集中拿地、开工和推盘，这对房企进行城市投资拓展、把握热点城市轮动机会、拿地及定价策略制定等前期投资研判带来巨大的挑战，投研能力强、精准把握市场机会的房企能够在投资中迅速取舍、获取优质地块。此外，具备融资和资金成本优势、品牌影响力和营销能力强的房企竞争优势凸显。土地集中竞拍对资金需求量有所增加，因此融资成本低、资金实力强的房企更具备拿地优势；而在项目集中推盘销售的情况下，营销能力和品牌影响力强的房企能够快速去化项目、实现资金回笼。
行业马太效应加剧，强者恒强格局不改，高杠杆房企加速出清。长期来看，无论是拟推行的住宅用地集中供应政策，还是已推行的“三道红线”、“银行贷款比例集中度”，均利好货币资金充裕、资金成本低、土地储备充沛的央企或大型房企，而高杠杆和资金成本较高的房企信用风险持续上升。行业内马太效应加剧，优势资源不断向财务稳健的大型房企倾斜、强者恒强的格局不改，高杠杆房企加速出清，融资能力弱势的中小房企也将逐步退出热点城市竞争。
高杠杆叠加高周转经营模式受到打击。近年来，有助于规模扩张、增厚利润的高周转模式已成为业内认可的开发模式。然而对于“高杠杆+高周转”模式的房企，在土地集中供应推行后，需要一次性购置多个地块，短时间内资金需求量迅速增加，导致房企失去了原有的资金腾挪空间，经营模式遭受到打击。
具备多元化拿地能力的房企竞争优势突出。具备城市更新经验和资源的房企受住宅用地集中供应政策的影响较小，其深耕区域旧改土地的集中释放将有利于房企保持其原有的投资开发节奏。此外，擅长收并购拿地或拥有产业整合能力的房企，可通过差异化拿地的方式获取优质土地资源，亦具备一定的竞争优势。
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