2016年以来，从一线城市到二线热点城市，总价地王、单价地王不断涌现，截止目前全国已经出了120多个地王，比2013年全年多一倍。土拍火爆、地王频发，土地市场呈现出高总价、高单价（楼面价）、高溢价“三高”特点。
而这些拿地企业大致可以分为以下几类：
无论是品牌企业还是中小企业，在热点城市在楼市刺激政策下，地价房价快速上涨的同时提升了金融性风险。以上海为例，2016年上海土地市场“地王”频出，成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格，商业银行的不良贷款余额和不良贷款比例出现双升的局面，“地王”项目极大增加了市场风险。
而且2014年以来上海新增个人住房贷款和商品住宅销售额同比持续增加，截止2016年4月份新增个人住房贷款增速虽然收窄，但同比仍然高达206.39%。如果市场调整，银行资产价格缩水，金融风险增加。
土地市场和楼市的空前火爆，不仅使得金融风险和市场风险增加，也令很多人失去了对市场的理性比较判断。是否所有出过地王的城市或者区域都有投资价值？有的话，价值升值空间有多大？
今天小编就带您走进“大数据”，通过短期与中期市场指标综合判断2016年各线城市商品住宅的量价走势，以此判断未来市场是否有升值空间，是否有投资价值。
备注：短期趋势是指3-6个月，中期趋势是指12个月左右。
数据来源：中指数据库，同策咨询研究部，其中上海不含保障房数据
2015年一线城市住宅需求在“救市”政策刺激之下开始集中释放，量价齐升，其中深圳成交量涨幅最大，达65%。
数据来源：中指数据库，同策咨询研究部，其中上海不含保障房数据
短期来看，2015年以来一线城市3个月移动存销比数据逐步下滑，导致上海步入量价齐升的通道。截止2016年5月份数据来看，上海未来3-6个月房价仍然有上涨压力。
数据来源：中指数据库，同策咨询研究部，其中上海不含保障房数据
中期来看，2014年二季度以来一线城市上年同期新开工/当期销售数据逐步下滑，截止2015年4季度，一线城市数据均位于1.1~1.3之间，2016年房价处于合理区间；同时，品牌开发商目前存货不多，在新开工面积减少的情况下，2016年一线城市楼市价格或仍有上涨压力。
重庆、天津、成都、武汉、西安、合肥、杭州
南京、南昌、苏州、长沙、厦门、青岛、福州
数据来源：中指数据库，同策咨询研究部，其中杭州不含保障房数据。
根据城市的3月移动存销比，我们将二线重点关注城市划分为市场基本面火热、市场基本面平稳及市场基本面较差3个档次。
数据来源：中指数据库，同策咨询研究部
在市场基本面较好的城市中，2015年济南、南京、苏州房地产市场加速复苏，商品住宅成交面积和均价出现同比大幅增长。5个城市市场成交的转好加强开发商涨价动机，2016年5城商品住宅均价平均同比涨幅达到20%。
数据来源：中指数据库，同策咨询研究部
由于市场成交量释放仍将延续，同时叠加市场库存小、土地价格上涨等预期，市场成交火爆，房价持续上扬，未来政策有可能进一步调控收紧。
数据来源：中指数据库，同策咨询研究部
根据中期指标判断，市场基本面较好的二线城市中将出现细微分化，合肥、济南、南京及南昌仍将面临房价上涨压力，而苏州将面临房价的小幅调整。
数据来源：中指数据库，同策咨询研究部，其中杭州不含保障房数据
市场基本面稳定的二线城市中，城市群分化较明显，主要与城市群所导入人群产生的住房需求有关，2015年长三角、京津冀及长江中游重点二线城市场成交面积增长普遍好于其他城市群二线城市。10个重点二线城市住宅成交均价平均增长仅3%，基本与2014年持平。
数据来源：中指数据库，同策咨询研究部，其中杭州不含保障房数据
目前市场基本面稳定的二线城市3月移动存销比处于合理区间内，2015年四季度以来市场火热程度加剧，随着存销比的快速下滑，杭州、厦门等城市均价出现明显抬升。
数据来源：中指数据库，同策咨询研究部，其中杭州不含保障房数据
数据来源：中指数据库，同策咨询研究部
2015年市场基本面较差的城市住宅成交面积呈现大幅增长， 但4个城市商品住宅成交均价平均下降1%，成交面积的大幅增长主要得益于当地的去库存措施以及价格调整。
数据来源：中指数据库，同策咨询研究部
目前基本面较差的二线城市住宅存量震荡下滑，但开发商涨价动机依然不强，短期内基本面较差的二线城市房价仍将经历调整过程。
数据来源：中指数据库，同策咨询研究部
中期来看，基本面较差的二线城市将出现细微分化，海口房价将面临上涨压力，而沈阳、青岛、大连等城市房价仍将进入小幅调整期。
徐州、惠州、三明、焦作、龙岩
湛江、蚌埠、芜湖、温州、东营
莆田、舟山、江阴、运城、南平
数据来源：中指数据库，同策咨询研究部
三四线城市2015年商品住宅市场成交量上涨显著，半数城市同比增长达20%以上；成交均价除温州、舟山、江阴波动较大外，其他城市保持平稳。
数据来源：中指数据库，同策咨询研究部
2015年以来，三四线城市3个月移动存销比下降明显，多数城市数据处于合理期间，但短期来看仍有部分城市后续市场房价面临下降压力。
数据来源：中指数据库，同策咨询研究部，其中三明、焦作、龙岩、运城、南平数据缺失。
中期来看，三四线城市上年同期新开工/当期销售数据出现分化，截止2015年4季度，多数城市数据大于1.3，后续房地产市场面临降价压力。
企业要有高度的风险意识，针对基本面较好的（一线及部分二线）城市，建议跑量的基础上可以适当涨价，提高利润率；针对基本面平稳二三线城市，建议采取以跑量为主的销售策略；对于基本面较差的三四线城市，建议布局优质核心项目，如果开发商资金面偏紧，建议项目采取平价跑量甚至降价的销售策略。
由于市场成交量释放仍将延续，同时叠加市场库存小、土地价格上涨等预期，建议适当提高销售均价，提高利润率；
考虑到2015年市场成交量的增长得益于2014年购房需求过度抑制，同时该类二线城市住宅库存稳定，所以建议采取以跑量为主的销售策略；
该类城市住宅存量高企，短期内房价将经历调整过程，建议布局优质核心项目。如果开发商资金面偏紧，建议项目采取平价跑量甚至降价的策略进行销售，尽快回笼资金，重新调整市场布局策略。
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