在楼市调控和去杠杆的背景下，
发债难、资金成本高，
已成为摆在房企面前的大问题！
这一轮地产较量中，
资金决定了未来的规模扩张能力，
牵动万千房企的神经。
未来融资大门如何打开？
40家典型上市房企融资情况，
来一场深度解读！
典型房企融资情况综述
融资总额略微上涨，股权融资、外币融资比例增加、融资成本上浮
融资总额提升 融资渠道增加
2017年5月，同策咨询研究部监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计604.92亿元，环比2017年4月的538.58亿元增加12.32%。（参考：2016年7月份以来，40家房企监测到的融资总额首次超过600亿。）
债权融资额度占房企融资总量的79.18%，股权融资占总融资金额比重为20.82%，相比4月份的14.50%有所增加。
▲图 1：2017年5月典型上市房企融资方式占比
数据来源：上市公司公告、同策咨询研究部
融资渠道与4月相比有所增加，境内银行贷款仍是金额占比最大的融资方式，境内股权再融资的金额占比提升至第二位，其它债权融资退居第三。中期票据、信托贷款、海外银行贷款、公司债、委托贷款、海外配股融资依次位列其后。
▲图 2：2017年5月、2017年4月典型上市房企融资情况对比
数据来源：上市公司公告、同策咨询研究部
海外融资巨幅增加
同策咨询研究部数据显示，2017年5月房企融资币种占比：
人民币：融资金额490.11亿元，占比81.02%，环比4月额度减少7.88%
美元：融资总额为78.30亿元人民币 （11.5亿美元），占比12.94%，环比4月的3.45亿元人民币巨幅上扬，包括海外银行贷款、美元优先票据、中期票据和永续债；
港元：融资总额36.50亿元人民币，占比6.03%，环比4月同样巨幅上涨，金额来自于海外银团贷款和少量港股股票期权计划。
整体上，5月海外融资总额折合人民币114.81亿元，相比4月份的6.52亿元巨幅增加。
▲图 3：2017年5月典型上市房企融资币种占比
数据来源：上市公司公告、同策咨询研究部
融资成本上浮
在已披露的数据中，5月融资成本最低的一笔是绿地控股通过境外全资子公司完成发行的3.2亿美元2018年5月到期的中期票据，年利率仅为3.85%，远低于同期银行贷款基准利率4.35% 。
此外，5月所有已披露的融资成本均高于同期银行贷款利率。荣盛发展的2017年第二期中期票据10亿美元3年期成本6.8%，华夏幸福2017年第一期中期票据19亿元5年期年利率为5.8%。在公司债方面，龙光地产在海外发行6年期4.5亿美元优先票据年利率为5.25%。在其他债权融资方式中，华夏幸福2017年第二期超短期融资券，借款270天，融资额度10亿元，借款利率5.07% 。华夏幸福与华能贵诚信托设立“永续债投资单一信托计划”，起始利率6%。龙光地产发行3.5亿美元永续债，起始利率7%。
40家上市房企融资分述：债权融资
公司债融资渠道仍然收紧，海外发债及创新融资方式受追捧
▲图 4：2017年5月典型上市房企债权融资情况（单位：亿元）
数据来源：上市公司公告、同策咨询研究部
境内银行贷款
境内银行贷款仍是5月最主要的融资方式（占比32.25%），涉及6家公司（招商蛇口、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、阳光城、首开股份）共计12笔贷款，融资额度合计达195.09亿元，但这仅是房企披露的数据，境内银行贷款作为房企融资最主要的方式，贷款额度不止如此。
其他债权融资
融资总额占比次之的是其它债权融资（占比19.12%），总额115.65亿元，主要形式包括金融机构借款、超短期融资券、永续债、债权转让、融资租赁融资。
荣盛发展为子公司担保3笔金融机构借款，金额总计15.6亿元；
华夏幸福完成发行了2017年第二期超短期融资券10亿元；
5月有3笔债权转让分别来自金地商置的一笔2亿元应收账款转让和阳光城的两笔12.12亿元债权转让，债权转让实质上是使未来收益变现；
华夏幸福和龙光地产都利用了永续债权融资，华夏幸福设立了30亿元的永续债投资单一资金信托，龙光地产发行3.5亿美元的永续债。
同时在本月的其他债权融资预案中，保利地产向保利集团申请股东借款及担保不超过100亿元，金科股份收到了中国交易商协会的的超短期融资券接受注册通知，预计金额共计37亿元，首开置业拟通过开展购房尾款资产支持专项计划（以下简称“本次专项计划”）的方式进行融资30亿元。
中期票据
5月融资总额排在第三位的是中期票据（占比8.40%），总额50.79亿元，包括两笔境内中期票据（荣盛发展10亿元，华夏幸福19亿元）和一笔美元中期票据（绿地控股3.2亿美元）。
在5月的中期票据预案中，有5家公司（世茂、龙湖、金科、泰禾、中南建设）拟注册发行311亿人民币的中期票据。信托贷款本月融资额度39.70亿元（占比6.56%），来自三家房企共计六笔信托贷款，其中阳光城为4家子公司的信托贷款担保合计18亿元。
海外银行贷款
本月有两笔海外银行贷款（占比5.97%），折合36.13亿元人民币，分别是保利置业集团与中信银行订立的贷款融资协议39亿港元，以及当代置业的0.3亿美元海外银行贷款。
公司债和委托贷款
公司债（占比5.07%）本月有一笔龙光地产的4.5亿美元海外优先票据发行，2023年到期。另外，中天金融公司或公司新设境外全资子公司拟在中国境外发行不超过5亿美元债券，目前董事会和股东大会审议通过，但尚未发行。最后是阳光城的一笔11亿元委托贷款（占比1.82%）。
同策咨询研究部研究员李想认为，自2017年1月以来，房企发行公司债渠道收紧，2016年房企的主要融资方式之一被切断，但40家典型房企的融资总额度每月都略有上涨，这是因为为了保持一定的融资规模，在境内发行公司债渠道依然受阻、海外美元进入加息通道的情况下，房企纷纷寻找海外融资（海外发债和海外银行贷款）以及创新融资方式（包括其他债权融资和新型股权再融资方式）。然而包括金融机构借款、超短期融资券、永续债、债权转让、融资租赁融资、乃至通过引入私募股权投资基金的股权融资等方式的抬头意味着融资成本的上升，海外融资低于境内但仍有上浮。总的来说2017年以来，在已披露的数据中，利率上浮的现象明显。2016年房企发行了大量低成本的公司债，平均年利率4%左右。但2017年随着公司债等融资渠道的收紧，平均融资成本已高于5%，本月融资年利率低于银行基准的融资仅剩龙光地产的一笔海外优先票据。
40家上市房企融资分述：股权融资
项目公司私募基金股权融资、信托计划增资子公司
同策咨询研究部数据显示，2017年5月份监测的40家上市房企实现的股权融资总额折合人民币125.92亿元 ，股权融资占总融资金额比重为20.82%，相比4月份的78.08亿元增长了61.29%。由于公司债渠道收紧，房企融资环境发生变化，除了寻找创新的债权融资方式外，新兴的股权再融资方式也受到房企追捧。
项目公司私募基金股权融资
本月房企应用最多的是通过引入私募股权基金投资于项目公司，出让项目权益来为项目募资。
其中，中国恒大附属公司以及项目公司与基金经理签订了10份项目协议，为10个项目进行股权融资，总额达108.5亿元人民币。除资本投资外，根据基金与恒大集团对项目投资的安排，基金将通过委托贷款方式向项目公司提供人民币108.5亿元的股东借款。投入的私募基金与股东借款将用于项目地块开发建设等用途，融资后恒大仍持有项目公司50%以上权益。
同样通过私募股权基金募资的还有万科集团和雅居乐，但这两家公司的项目引入私募基金后剩余持股比例等于或低于50%，项目出表，不再属于集团的附属项目融资，而计入长期股权投资。
信托计划增资子公司
除此之外，华夏幸福通过信托计划募集信托资金向全资子公司增资。华能信托设立“华能信托﹒幸福科创集合资金信托计划”募集信托资金向公司全资子公司江门市鼎兴园区建设发展有限公司增资。实缴的注册资本达到7.686亿元后，剩余的7.314亿元计入资本公积。增资后华能信托股权占比49%。此外都是少量小额的港股股票期权计划。
同策咨询研究部研究员李想认为，近期随着银行贷款、公司债等融资方式的收紧，房企除了在其他债权融资方式上谋求创新，也乐于通过基金公司出让项目权益进行股权融资，这其中不乏恒大、万科、保利等龙头房企的身影。通过私募基金对项目公司股权融资，优势体现在拓宽了资金来源，撬动更多外部资金，分散风险，也可以稳定负债。然而，出让股权（有可能是明股实债）等于出让部分未来收益，且私募基金的融资成本相对来说更高。
▲表 1：2017年5月典型房企债权融资列表
公司名称
事件
融资金额（亿元）
期限
利率
境内银行贷款
招商蛇口
全资子公司深圳招商房地产有限公司因项目开发建设需要拟向招商银行股份有限公司深圳分行申请授信额度人民币40亿元，有效期限不超过3年。年度股东大会已通过
40
3
—
荣盛发展
为公司全资子公司邯郸荣盛房地产开发有限公司向交通银行股份有限公司邯郸分行融资提供连带责任保证担保，担保金额不超过35,000万元，担保期限不超过48个月。
3.5
4
—
华夏幸福
公司拟向招商银行股份有限公司苏州分行申请借款1.4亿元，公司全资子公司华夏幸福产业投资有限公司拟以其持有的深圳市城市空间规划建筑设计有限公司80%的股权为公司该笔借款提供质押担保
1.4
—
—
金科股份
全资子公司重庆金科亿佳房地产开发有限公司（以下简称“金科亿佳”）向成都银行重庆分行分别借款18,000万元和14,000万元
3.2
3
—
阳光城
为子公司银行贷款担保
2
10
—
阳光城
为子公司银行贷款担保
4
3
—
阳光城
为子公司银行贷款担保
20
2
—
阳光城
为子公司银行贷款担保
4
3
—
阳光城
为子公司银行贷款担保
2.8
3
—
阳光城
为子公司银行贷款担保
5.5
4
—
首开股份
为北京首开中阳政泰置业有限公司申请融资提供担保
99
10
每年0.6%担保费
首开股份
为首开金茂置业（杭州）有限公司申请贷款提供担保
9.69
2
—
信托贷款
中天金融
全资子公司中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称“贵阳房开”）因经营需要，向中诚信托有限公司（以下简称“中诚信托”）申请融资
9.7
2
—
阳光城
为子公司信托贷款提供担保
5
1
—
阳光城
为子公司信托贷款提供担保
5
3
—
阳光城
为子公司信托贷款提供担保
4
2
—
阳光城
为子公司信托贷款提供担保
4
3
—
首开股份
全资子公司北京城市开发集团有限责任公司（以下简称“城开集团”）拟向中信信托有限责任公司申请不超过壹拾贰亿元融资
12
2
—
委托贷款
阳光城
为子公司委托贷款提供担保
11
2
—
公司债
龙光地产
發行450,000,000美元二零二三年到期年息5.25%的優先票據。本公司擬將票據發行所得款項淨額用作現有債務再融資及一般企業用途
4.5亿美元
6
5.25%
中期票据
荣盛发展
2017年第二期中期票据
10
3
6.80%
华夏幸福
2017年第一期中期票据
19
3+2
5.80%
绿地控股
通过公司境外全资子公司“绿地全球投资有限公司”进行了该中期票据计划下的第五次发行
3.2亿美元
2018年5月到期，1年
3.85%
海外银团贷款
保利置业集团
保利置業集團有限公司董事會宣布，於2017年5月23日，本公司與中信銀行有限公司及若干其他銀行就3,900,000,000港元之定期貸款融資訂立為期36個月之融資协议
39亿港元
3
—
当代置业
向一家银行的贷款融资
0.3亿美元
1.5
—
其他债权融资
荣盛发展
为公司全资下属公司沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司向金融机构融资提供连带责任保证担保，担保金额不超过36,000万元，担保期限不超过72个月
3.6
6
—
荣盛发展
为公司全资下属公司长沙荣湘房地产开发有限公司向金融机构融资提供连带责任保证担保，担保金额不超过85,000万元，担保期限不超过60个月
8.5
5
—
荣盛发展
为公司全资子公司廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司向金融机构融资追加连带责任保证担保
3.5
4
—
世茂股份
司为全资子公司上海杏熙投资咨询有限公司提供金额为人民币4亿元的担保额度
4
—
华夏幸福
2017年度第二期超短期融资券
10
270天
5.07%
华夏幸福
拟与华能贵诚信托有限公司签署《永续债权投资合同》。本次交易涉及华能信托设立“华能信托·幸福基业永续债投资单一资金信托”，并通过信托项下的信托资金向华夏幸福进行永续债权投资，金额为不超过30亿元人民币，投资期限为无固定期限
30
无固定期限
起始值6%，2.5年开始重置，每次递增300bp，指导起始值+12%
金地商置
应收账款转让.所得款項將用作 本集團 的未來投資及／或一般运营资金
2
—
—
阳光城
子公司福建臻阳房地产开发有限公司（以下简称“福建臻阳房地产”）拟接受厦门金圆融资租赁有限公司（以下简称“厦门金圆”）提供不超过1亿元的融资租赁款
1
2
—
阳光城
拟接受东证融汇证券资产管理有限公司（以下简称：“东证融汇资管”）成立资管计划向合格投资者募集资金并通过信托贷款或委托贷款等方式提供本金余额不超过15亿元的贷款
15
1
—
阳光城
债权转让。5亿元的债权（以下简称“目标债权”）转让于百瑞信托有限责任公司（以下简称“百瑞信托”），债权重组（债权要素以江苏中昂置业、长沙中泛置业、百瑞信托签署的债权确认、转让及重组协议及其补充文件为准
5
1
—
阳光城
子公司福州海坤房地产开发有限公司（以下简称“福州海坤房地产”）拟接受海通恒信国际租赁有限公司（以下简称“海通恒信”）提供不超过2.1亿元的贷款
2.1
2
—
阳光城
债权转让。对郑州欣宇原房地产开发有限公司（以下简称“郑州欣宇原房地产”）不超过7.12亿元的债权（以下简称“目标债权”）转让于中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称“华融资产”），债权重组（债权要素以公司、郑州欣宇原房地产、华融资产签署的《债权转让协议》为准）后，目标债权总期限不超过24个月
7.12
2
—
龙光地产
永续债用作若干現有債
務的再融資及一般企業用途
3.5亿美元
永续
首个重设日之前7%
数据来源：上市公司公告、同策咨询研究部
▲表 2：2017年5月典型房企债权融资预案表
融资方式
公司名称
事件
融资金额（亿元）
年限
进度
中期票据
世茂房地产
本次中期票據註冊額度為人民幣80億元，該註冊額度將自通知書發出日期起兩年內有效，招商證券股份有限公司及招商銀行股份有限公司為聯席主承銷商。
80
已收到中國銀行間市場交易商協會發出日期為2017年4月28日有關本公司發行中期票據的《接受註冊通知書》
中期票据
龙湖地产
注册发行不超过80亿元付息中期票据
80
已收到中國銀行間市場交易商協會發出日期為2017年4月28日有關本公司發行中期票據的《接受註冊通知書》
中期票据
金科股份
金科地产集团股份有限公司（以下简称“公司”）于2017年5月3日收到中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）出具的四份《接受注册通知书》
53
交易商协会同意接受公司短期融资券注册
中期票据
泰禾集团
2017年5月19日，公司收到中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）下发的两份《接受注册通知书》（中市协注[2017]MTN311号和中市协注[2017]MTN312号），交易商协会决定接受公司两笔中期票据注册，注册金额均为35亿元
70
交易商协会同意接受公司中期票据注册
中期票据
中南建设
公司拟注册和发行不超过28亿元中期票据
28
5
董事会审议通过尚需提交股东大会
公司债
中天金融
公司或公司新设境外全资子公司拟在中国境外发行不超过5亿美元（含5亿美元）（或等额离岸人民币或其他外币）债券，并由公司为本次发行提供无条件及不可撤销的跨境连带责任保证担保。
5亿美元
5
董事会及股东大会审议通过
其他债权融资-表外基金融资
中国恒大
除資本投資外，根據基金與本集團對項目投資的安排，基金將通過委託貸款方式向项目公司提供股东借款
108.5
还未发生，除資本投資外，根據基金與本集團對項目投資的安排，基金將通過委託貸款方式向項
目公司提供人民幣股東借款
其他债权融资-股东借款
保利地产
向中国保利集团公司及其下属公司（不含保利财务有限公司）申请借款和担保，额度保持不变，分别为不超过100 亿元
200
年度股东大会已批准
其他债权融资-超短期融资券
金科股份
金科地产集团股份有限公司（以下简称“公司”）于2017年5月3日收到中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）出具的四份《接受注册通知书》
37
交易商协会同意接受公司中期票据注册
其他债权融资-资产支持专项计划
首开置业
拟通过开展购房尾款资产支持专项计划（以下简称“本次专项计划”）的方式进行融资
30
4
董事会审议通过尚需提交股东大会
数据来源：上市公司公告、同策咨询研究部
▲表 3：2017年5月典型房企股权融资列表
融资方式
公司名称
事件
融资金额
发行量
（股）
境内再融资
中国恒大
附屬公司以及項目公司與基金經理簽訂10份項目協議。10个项目公司股权融资
108.5亿元人民币
—
华夏幸福
华能信托设立“华能信托﹒幸福科创集合资金信托计划”募集信托资金向公司全资子公司江门市鼎兴园区建设发展有限公司增资。实缴的注册资本达到7.686亿元后，剩余的7.314亿元计入资本公积。增资后华能信托股权占比49%
15亿元人民币
—
海外配股融资
龙湖地产
股票期权
74118130港元
8286000
融创中国
股票期权
30347341.80港元
8932890
中国恒大
股票期权
120195650港元
4130300
远洋集团
股票期权
1444000港元
380000
绿城中国
股票期权计划
153170港元
53000
金地商置
股票期权计划
572000港元
1300000
旭辉控股集团
股票期权计划
50,569,257.83港元
30587567
花样年控股
股票期权计划
41,523.36港元
50160
数据来源：上市公司公告、同策咨询研究部
40家典型房企名单：万科、恒大、绿地、瑞安房地产、中国海外发展、碧桂园、保利地产、华润置地、融创中国、华夏幸福、绿城中国、世茂房地产、金地集团、招商、龙湖、富力地产、雅居乐、远洋、荣盛发展、新城控股、泰禾集团、首创、旭辉、中国金茂、阳光城、融信中国、首开股份、金科股份、九龙仓、越秀、华侨城、中天金融、建业地产、滨江集团、中南建设、宝龙地产、当代置业、京投银泰、龙光地产、花样年控股
