文：同策研究院宋红卫
2020年10月19日国家统计局公布三季度房地产市场数据，1—9月份，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1—8月份提高1.0个百分点。其中，住宅投资76562亿元，增长6.1%，增速提高0.8个百分点。1—9月份，商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—8月份收窄1.5个百分点。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降16.5%，商业营业用房销售面积下降15.3%。商品房销售额115647亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售额增长6.2%，办公楼销售额下降15.7%，商业营业用房销售额下降17.1%。
▲信息来源：国家统计局
同策快评
从投资数据看，房地产投资仍然是增速最快的行业，比固定资产投资高出4.8个百分点。高增长的背后可以看出我国房地产业仍然处于快速增长阶段。房地产投资主要由拿地投资和建安投资两大部分组成，二者分别贡献37%和62%。拿地投资快速恢复主要三个方面的影响：1.受疫情影响，上半年货币市场宽松及房企债务融资难度下降、融资成本降低；2.今年地方政府推出部分优质地块，且在稳地价的基调下推地价格相对不高；3.今年上半年也是房企积极补仓的时间点。房地产投资快速恢复主要是我国高效的疫情防控措施，房地产开工、施工能够快速恢复有直接关系。
从销售数据来看，房地产行业也仍然是增长较快的行业，尤其是住宅销售。销售快速回暖的背后主要是城镇化背景下住房需求及城市人才引进带来的住房需求。本轮以“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”为基调调控已经持续4年多时间，且调控范围不断扩大，调控强度不断提高，市场需求主要由刚需和改善组成，需求明显向“居住功能”回归，同策案场的来访和成交登记数据也证明了这一观点。
销售数据也反映了我国房地产市场存在的结构性问题，首先是住宅和商业的失衡。住宅供给相对不足和商业市场供给相对过剩是我国房地产市场的一个重要特征，以一线城市为例，商业物业的库存去化周期基本超过2年，高的甚至达到8年。在商业最繁华集中度最高的一线城市尚且如此，在二三线城市情况可能更为严重。背后原因主要是1.整体规划不合理造成供应过剩，2.电子商务对传统电商的冲击.3地价高企带来的租金上涨造成营商成本上升。
更重要的是，房地产市场快速增长为宏观经济走出疫情影响及快速恢复奠定基础。房地产投资为固定资产投资贡献四分之一左右，房地产投资快速恢复稳定投资起到了积极的作用。经过同策研究院核算，我国房地产业对GDP的真实贡献为13%左右，说明房地产业仍然国民经济的支柱产业。尽管目前我们强调“不把房地产业作为短期刺激经济的手段”，这丝毫不影响房地产业对于稳定经济起到的积极、正面作用。按照一般经验来看，四季度房地产市场销售贡献超过30%，可以预计未来三个月仍然是房地产销售快速增长的阶段。但是受到“三道红线”及信贷额度的限制的影响，四季度房地产投资增速有可能会放缓。
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