【同策观察】一线城市扎紧“资金口袋”，精准调控持续升级

作者：同策研究院汪恒

1月底，一线城市持续出台房贷调控措施，27日，广州各大银行房贷利率上调，29日，上海、广州和深圳多地银行传出个人房贷额度控制消息，当日上海出台《有关进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，30日，北京表示将严查个人信贷资金违规流入房地产市场。此次调控有如下特点：

1、政策集中在一线城市出台。

由于一线城市产业基础雄厚，发展前景好，一直是中国人口和资金迁入的主要目的地，也成为全国楼市的风向标。2015-2017年那一次楼市暴涨最早也发端于深圳，而2016年开始的调控也是从深圳和上海起步。从历史经验来看，如果无法控制一线城市的涨势，后面就很难避免涨价向其他能级城市扩散。

值得注意的是，月底的这轮调控是前期调控的进一步加强，也带有一定的预防意味。例如上海1月21日就已经出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，而北京目前市场较为平稳，尚未出现其他一线城市的快速上涨现象。如果房价仍无法平抑，不排除进一步出台更多政策的可能。

2、本次政策集中在个人资金端调控方面。这是出于多个方面考虑的：

首先去年底，央行和银保监会出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对于个人房贷总额规定了上限，一线城市这些政策可以看成是该通知的延伸与细化。

其次，去年以来，一线房价上涨十分迅速，尤其是二手房，由于住宅供应存在刚性，指望大量供房来平抑房价在短期内是不会有明显效果的，同时房价的快速上涨带来了大量的投机性需求。为了尽快压制房价过快上涨的势头，同时打击投机性需求，贯彻“房住不炒”的政策要求，从资金端下手是较为容易见效的方法。

再次，居民部门目前面临着较高的风险，为平抑风险必须对居民部门加杠杆行为进行管控。根据同策研究院的测算，早在2017年，中国居民的人均负债就已经超过人均居民可支配收入，且仍在上升。而居民部门债务每增加1元，其中0.3元就是房贷造成的，这一比重也呈上升趋势。从银行部门考虑，我国上市银行个人贷款的不良贷款当中，个人房贷占比从2017年年中的27.17%上升到2020年年中的27.55%，占比在不断上升。为了防止房价快速上涨期间非理性加杠杆的行为，进一步扩大居民部门和金融部门存在的风险，当前也必须加强对于购房资金的管控。