导读
2020年，龙湖放缓规模增速，以有质量的规模拓展战略实现合同销售金额2706.1亿元，同比增长11.6%，2021年，公司提出3100亿元的销售目标，同时准备了充足的货源，公司预计2021年在售主力项目271个，可售货值约4700亿。从销售表现来看，2020年长三角区域为核心销售贡献区，但随着公司新增土储中环渤海及西部区域的货值占比提升，2021年公司重心将向这两大区域偏移，同时一二线高能级城市仍为布局重点。本年公司物业发展板块表现良好，商业及物管领域亦成绩亮眼，公司营收稳定提升下， 盈利水平小幅下降但仍处于优良水平。此外，得益于公司的稳健发展策略，公司归入“绿档”房企，负债水平处于低位，因此备受资本市场青睐，融资成本保持低位。未来，龙湖将以六大主航道业务协同发展为目标，延伸服务边界，实现新的业务增长极。
01
销售
规模“稳”中增长，2021目标跨越三千亿
2020年，龙湖实现销售面积1616.2万平米，同比增长13.5%，合同销售金额为2706.1亿元，同比增长11.6%，该增速略低于本年TOP40销售规模房企的平均增速（约为16%）。从销售均价来看，由于结构性因素（长三角区域销售占比减少），本年销售均价16744元/平米，较上年略微下调1.7个百分点。
2021年龙湖提出3100亿元的销售目标，以2020年实现签约金额来看，增速需达到14.6%可完成业绩目标。在2016-2018年，龙湖实现一年一层级（千亿为一级）跳跃，从一千亿到两千亿规模仅花了一年时间，2018年后龙湖放缓规模拓展节奏，时隔2年再次提出跨越三千亿门槛的目标。与预备在2021年跨越三千亿门槛的招商蛇口、华润置地及绿城相比，计划增速相对高于四者均值，而从2018-2020年同比增速来看，龙湖的规模增速始终保持在低于四者平均水平，由此可见，龙湖对于规模发展仍有一定要求。而作为实现销售规模的可售货值，2021年龙湖在售主力项目预计达271个，65个项目为新盘，167个项目为新盘加推，可售货源约达4700亿，可售货值充足。
数据来源：龙湖集团财报、同策研究院整理
数据来源：龙湖集团财报、招商蛇口等房企财报、同策研究院整理
分区域来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为843.9亿元、667.8亿元、613亿元、410.6亿元及170.8亿元，占总销售额比例分别为31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。从份额变化来看，华南区域销售份额增长明显，主要是2019年龙湖在华南区域新增土储面积位列第二，且项目集中于广州及福州等核心一二线城市，致使2020年销售金额同比增长56%，贡献金额占比上涨至15%。此外，西部及环渤海区域贡献比例较去年有小幅上涨，反而作为核心区域的长三角销售金额较去年同期出现下滑，贡献金额占比也有所下降。
02
营收
全线业务营收增长，盈利表现略逊色
公司的主要收入来源于物业发展、物业投资、物业管理及相关服务三大板块，2020年公司总营收1845.5亿元，同比增长22.2%。分业务来看，2020年物业发展业务营业收入达1709.8亿元，同比增长21.4%，占据总营业收入的92.6%。而物业投资和物业管理及其他服务在本年同比增速分别达到了30.9%和53.1%，总体来看，龙湖本年三项主营业务均实现增长，其中物业投资及物管部分在本年创收表现上有极大的提升，核心业务发展稳定，其余两大业务增长凸显使得公司本年营收理想。分区域来看，重庆、杭州、天津、上海、宁波为公司营业收入TOP5城市，五大城市贡献营收占比分别为15.8%、8.6%、8.3%、6.4%及6.1%，从布局来看，龙湖布局重点仍为有经济活力且具有人群吸附效应的核心一二线城市。
从盈利表现来看，龙湖实现规模稳健增长同时，公司整体业务毛利为540.3亿元，同比上涨6.4%，实现毛利率29.3%，其中物业发展毛利率27.3%，略低于其他业务表现。销售规模及营收在2018年后持续同向下跌，毛利率及净利率平滑下行，毛利率在2020年略低于30%，净利率则较去年下降2个百分点至15.6%。总的来看，重点布局一二线城市的房企在市场限价情况下，产品利润空间被压缩，特别在高溢价拿地情况下，利润水平大大被削弱，与相似规模企业（绿城、华润置地、招商蛇口）相比，龙湖集团的毛利率与净利率处于较高水平，盈利表现较为稳健。
数据来源：龙湖集团财报、同策研究院整理
数据来源：龙湖集团财报、招商蛇口等房企财报、同策研究院整理
03
投资
资金充裕拿地具底气，土储权益比达72%
实现销售规模需有稳定的土储作为支撑。2020年龙湖新拓土地121幅，总土储面积为2567万平米，权益面积为1847万平米，权益占比达72%，以平均权益收购成本5687元/平米计算，公司土地投资成本达1050.39亿元，较去年同期上涨33.4%，土地面积增加下，土地权益收购成本从6186元/平米下降至5687元/平米，主要受拿地结构性因素影响，此外，龙湖在商业及TOD项目的开发能力赋予公司获取廉价土地的优势，也因此能稳定项目盈利空间。从新增土储的分布情况可以看出，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华南地区、华中地区土地储备分別占土地储备总面积的32.5%、24.5%、17.5%、15.3%、10.2%，其中环渤海与西部地区新增土储占比较上年同期增加7.3和4.3个百分点，而长三角及华南区域土储占比分别下降4和7个百分点。
数据来源：龙湖集团财报、同策研究院整理
截止2020年底，龙湖土地总储备达7400万平米，权益面积为5279万平米（权益占比71.3%），其中环渤海区域占比36.1%、西部地区占比25.8%、长三角区域16%、华南区域11.6%、华中地区10.4%，一直以来，环渤海及西部地区是公司重点发展区域，其中沈阳、成都、长春、青岛等核心二线城市为布局重点，此外，龙湖近几年对华南区域关注度有所提高，而长三角区域投资占比则持续下降。
从拿地方式来看，龙湖绝大部分土地是通过公开市场招拍挂取得，因此整体权益比较高，集团管理层表示，基于龙湖充裕的资金实力及拿地方式，未来的集中供地对于集团来说是有利的。此外，土储权益比高将反映在未来的销售权益比上，由此可看出龙湖实现的规模扩张“水份较少”。
04
负债
归入“绿档”房企财务指标亮眼
公司保持规模扩张同时，需要维持良好的财务状况，随着房地产市场政策趋严，高杠杆模式的扩张将不再适应市场发展。2021年，多家公司喊出降负债的口号，以“三道红线”标准来看，截至报告期末，龙湖剔除预收款后的资产负债率为67%，净负债率维持46.5%，现金短债比为4.24，三个标准无一踩线，龙湖位列“绿档”房企。在保持低负债率同时，2020年末，龙湖在手现金为778.3亿元，同比增长27.7%，自2016年来，龙湖在手现金保持持续上涨趋势，基于龙湖的稳定的财务盘面，公司2020 年平均借贷成本4.39%，根据同策研究研究院监测，2020年40家典型房企融资成本区间为2.2%至12.38%间，龙湖地产2020年平均融资成本处于较低的水平。稳定增长的规模加上稳健的财务表现背书下，多家金融机构上调了龙湖评级，其中穆迪上调评级至Baa2，惠誉调升展望至正面。发布年报后，龙湖股价持续上扬，表现了资本市场对于龙湖的正面评价。
数据来源：龙湖集团财报、同策研究院整理
05
多元化
有质的规模拓展下延伸服务边界
龙湖以“空间即服务”为发展战略，坚定地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售和房屋装修六大主航道业务的协同发展。商业板块，2020年龙湖在南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6城新开10座商场，年度出租率达97%，商业租金达58亿元，同比增长23%。租赁板块，2020年龙湖租赁品牌[冠寓]在北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、重庆等核心一二线城市开业运营，累计开业房间数量9万间，2020年租赁收入18亿元，4年复合增长率达200%，在国家大力支持租赁住房市场发展的背景下，租赁业务板块或将成为公司新的增长极。此外公司新增全新品牌[塘鹅]，增加房屋租售及装修两大服务，目前塘鹅租售位列物业房屋租售业务领域第二。房地产进入存量时代，如何做优产品和做全服务成为房企寻求长期发展的突破口，龙湖在秉承有质的规模拓展下延伸服务边界，在市场变化之际保持强竞争力。
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