碧桂园声称,收购蓝光居然对物管生态产生影响

物业管理服务龙头碧桂园服务近日宣布，拟斥资约48亿元人民币收购蓝光嘉宝服务(2606) 64%股权。市场普遍认为，此收购非常物超所值，究竟此收购对整个物管市场有什么启示？碧桂园服务如何能透过此收购进行进下步扩张？蓝光发展为何如此「卖大包」将现金牛拱手让人？

 

<物管市场>

现时中国物管行业仍然非常分散，龙头企业市占仍低，头5大物管企业只占市场5.7%，可见未来集中度提升和并购增加是大势所趋。市场规模受城镇化率，总人口数，人均住宅面积和人均可支配收入等因素增长的推动，物管行业未来规模增长空间广阔，比较美国、日本等的城镇化率80%-90%，中国城镇化程度只有60%,仍有增长空间。物管公司的收入来源包括基础物业服务，如：保安,维修,清洁等;业主增值服务，如：社区家政、教育养老、会所经营、宴会筹办等；非业主增值服务，如；销售代理、顾问咨询、广告等。由于基础管理费每年增幅非常有限，物管公司纷纷转移发展毛利高的增值服务。物管公司的管理面积增长来源包括内生增长和并购，大部份优秀物管公司都背靠大型房地产发展商，内生增长有确定性，由发展商获取土地、开工建筑、卖出物业、交付收楼形成管理面积的时间大约2-3年，期间物管公司只能透过并购增加管理面积，亦印证为什么这么多物管公司高位配股增加可用资金，物色并购机会。鉴于未来物管行业大吃小的趋势，会是强者愈强，资金和规模大的头部企业优势愈趋明显。

<碧桂园服务收购之益处>

碧服今次收购被认为是超值,以收购价42.11人民币每股计算，相当于蓝光2021年约预测10倍PE，而去年底碧服以2020年45倍PE配股获得78亿港元，完美展现高配低收。此项收购不仅获得1.3亿平方米的管理面积和2.1亿平合约面积，还大幅增加碧服在西南地区的布局。收购后碧服的管理面积将超过4.5亿平米，合约面积达10亿平米，规模大幅提升成为中国最大物管公司，巩固龙头地位。另外，非业主增值服务也是另一亮点，实际上非业主增值服务其实主要是帮母公司卖房。跟据蓝光之报表，其咨询服务（即非业主增值服务）毛利占比36%, 毛利率达50%，碧服在增值服务上的多元化管理效率，可加强合并后蓝光的整体盈利水平，产生协同效应。这次收购不仅对碧服有利，连母公司碧桂园也可间接受益。近年物管公司互相并购频繁，例如: 2020年11月，新城悦收购大连华安物业；2021年1月永升生活服务收购彰泰服务等，愈来愈多物管公司上市，市场上投资者开始千挑百选物色有一定规模，内生增长和对外并购皆强的标的物，和增值服务占比较高的公司。从前的并购模式有投标/招标，好处是容易控制，管理成本低；收购吞并别人的业务，公司架构、制度和业务模式等改变增加管理难度；而今次碧桂园服务的收购模式是整间上市公司吞并，从而省却了以上的烦恼,，因此未来物管行业很大机会采取此并购模式。综观各项并购好处和长远得益，收购合并往往成为物管股往后估值提升的契机。

 

<蓝光之财务>

作为一间成都起家的房企，全面布局中西部地区,刚刚踏入“千亿俱乐部”的蓝光发展销售金额同比出现大幅下挫，根据《每日财报》显示，蓝光分别实现销售额，2016年- 2019年，蓝光发展分别实现销售额301.35亿元、581.52亿元、855.39亿元、1015.34亿元，同比增幅分别为65%、93%、47.1%、18.7%。

数据显示，2020年第一季度销售金额仅实现108.5亿元，同比大幅下挫42.5%, 销售增速明显放援。祸不单行，蓝光连踩“三条红线”融资成本居高不下，大量发债，借新还旧，息率高达11%，连续三年资产负债率超过80%，有息负债规模达746亿元，明显蓝光现时已处于水深火热之中,必须另觅出路降杠杆。 2020年10月蓝光已将旗下迪康药业以9亿转让，现在出售蓝光服务实在是为势所迫，连讨价还价的机会都没有。

 

<总结>

宏观物管行业仍有非常大的发展空间，作为旧经济行业之中的黄金赛道，行业天花板远远未到。随着各大房企纷纷分拆物管公司上市，物管公司在市场上的供应定必增加，投资者开始精挑细选，拣选有一定规模而且内外兼备的物管公司。物管行业为确定性高的现金牛，市场给予之市盈率区间会相应不断提高，甚至以来年或后年的预测市盈率作估值。投资者亦应留意，增值服务占比较高的物管公司和营运商业地产的公司通常估值较高。