【金诉专栏】中消协点评房屋领域十大霸王条款，购房时该如何注意防范？

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【中消协提醒：谨防房屋领域十大霸王条款 涉及租房、买房、装修、物业等】聚焦商品房买卖、租赁、装修、物业等领域的不公平格式条款，中消协21日发布点评，提醒消费者注意防范。

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本文作者丨北京金诉律师事务所 主任律师 王玉臣

律师介绍

王玉臣(金牌律师)

·北京金诉律师事务所创始人

·北京市律协土地与房地产法律专业委员会委员

·北京法学会不动产法研究会理事

·央视《社会与法》特邀嘉宾

9月21日，中国消费者协会（下称：中消协）对商品房买卖、租赁、装修、物业等相关领域不公平格式条款进行点评，提醒消费者注意防范。

在点评的时候，对于买房的有个条款点评的特别好。点评里是这么写的：

商品房买卖合同与广告宣传内容不符时，将“宣传视为要约邀请”规避责任。

例如，买受人在签订本合同时，经现场查看、查阅相关文件手续等方式已做全面细致了解，出卖人不存在虚假、误导性承诺、陈述，买受人自愿购买该物业。

买受人在现场看到的样板房、宣传资料、楼盘广告等仅作为要约邀请，不作为出卖人向买受人交付房屋的合同依据，概以本合同内容为准。

中消协律师团律师表示：

消费者在售楼处选购商品房时，开发商精心制作的销售手册、楼盘模型、样板房等销售广告和宣传资料会对消费者的购买决策产生重大影响，开发商在销售广告和宣传资料中对商品房及其附属设施作出说明和允诺，吸引消费者签约购买。

根据法律规定，商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约的，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

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法律依据：《民法典》第四百七十二条、第四百七十三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条。

这个点评特别到位，既作出了明确的分析，又详细列明了法律依据。只是遗憾的是，在司法实践中，宣传资料能认定为合同组成部分，能对开发商有约束力的，实在是屈指可数。

购房人在买房时如何规避这些风险？

首先，务必先做好线上线下证据收据，不论是现场的销售手册、沙盘、样板房，还是线上的宣传广告等等，都请务必做好相关取证。

其次，遇到开发商虚假宣传，没有做到宣传的承诺，为了提高胜诉的概率，建议不要一上来就去打民事诉讼，直接追究开发商的违约责任，毕竟有“格式条款”的豁免，很少有法院会直接认定宣传资料是合同的组成部分。

所以，咱们可以稍微迂回一下，比如可以先就开发商的虚假宣传提起相关的违法查处。如果相关行政部门认定了确实属于虚假宣传，咱们再拿着行政部门的认定去起诉，不就多了一个强有力的证据吗？