【金诉专栏】《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）》发布！这三处值得斟酌深思
2022年11月4日，北京市住房和城乡建设委员会发布了关于对《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）》。
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2022年11月4日，北京市住房和城乡建设委员会发布了关于对《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）》。
1、征求意见稿中第八条，规定了建设单位交付首套房之日起业主大会即存在，达到表决条件的，即可组织召开首次业主大会会议。该条款是对《北京市物业管理条例》进行了一定程度的创新，即“建设单位交付首套房之日起业主大会即存在”。该条款的设计，某种程度上降低了业主大会召开的条件和标准，但也会产生负面影响。一是，该条款设计和《北京市物业管理条例》立法设计并不一致，会导致缺乏上位法依据。二是，如果交付首套房后业主大会即存在，就可以组织召开业主大会，那会产生建设单位利用原始产权人的身份控制小区的《议事规则》和《管理规约》，进而做出侵害小区业主权益的行为。2、征求意见稿中第十五条，赋予了建设单位提供业主名册、承担首次业主大会会议费用的义务。实践中，不了解业主信息、无法联络业主，业主大会召开中产生的各项费用无人承担，都是业主大会召开难的主要原因。征求意见稿中要求建设单位提供业主名册和承担首次业主大会会议费用，对业主大会的召开无疑是有巨大帮助的。但是，《北京市物业管理条例》中并没有对建设单位规定此类义务，更没有规定相应的处罚措施，在这种情况下，即便征求意见稿规定了建设单位有此种义务，建设单位不履行相关义务的，行政主管部门也不能对其进行行政处罚。3、征求意见稿中第十九条，明确规定地下车位（除人防车位外）是否具有表决权，由业主大会议事规则决定。实践中，在进行业主表决权面积的计算中，对于地下车位面积是否计入表决权面积存在非常大的争议，在实际操作中也不完全统一。征求意见稿通过业主约定的方式来确定地下车位是否有表决权，这是违反法律规定的。地下车位作为专有部位，按照法律规定天然就具有表决权，该种法定权利不得通过约定进行排除和限制。
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