【金诉专栏】爷爷以10元成交价将房屋过户给孙子后反悔，爷爷能要回房产吗？

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近日，一则爷爷以10元成交价将房过户给孙子后反悔的报道引起热议。

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本文作者丨北京金诉律师事务所 戴金花

律师介绍

戴金花(金牌律师)

·北京金诉律师事务所创始人

·朝阳青年法律志愿服务团成员

·央视《社会与法》特邀嘉宾

·腾讯房产、新京报等媒体采访律师

据媒体报道：

案情简介

2019年8月，爷爷张某、奶奶陈某与小张（孙子）的父母共同前往房管局，以10元成交价将房屋过户给孙子，但产权证仍由爷爷张某持有，房屋也由张某（爷爷）与陈某（奶奶）继续居住。

2021年，陈某（奶奶）患病住院，张某（爷爷）、陈某（奶奶）与小张（孙子）父亲发生矛盾。儿子自行将产权证挂失、重新申领并持有。陈某（奶奶）死后，张某（爷爷）向法院起诉，要求确认双方的房屋买卖合同无效，并将房屋恢复登记至自己名下。

法院判决

法院认为因不存在真实的买卖合意，不属于买卖，属于赠与，所以买卖合同无效，但因已经过户，赠与合同已经履行完毕，所以确认房屋归孙子所有。

事件一出，引发网友的广泛关注。

实践中，很多人对亲属间财产的转移法律关系上存在误解，以为只要法院确认房屋买卖合同无效了，就能要回房屋，实则不然。如同本案，名为买卖合同关系实为赠与合同。

赠与法律关系上 爷爷能否要回房产？

（一）赠与可以撤销，赠与人可以行使任意撤销权和法定撤销权。

但是不管行使的是任意撤销权，还是法定撤销权，都需要具备法定的事由和条件。

（二）如果行使任意撤销权，那么需要在赠与财产的权利转移之前可以行使。

另外，需要说明的是，如果经过公证的赠与合同或者具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同不能行使任意撤销权。

本事例中，爷爷以10元成交价将房产过户到孙子名下，房产赠与已经完成了权利转移，赠与合同履行完毕，就不能行使任意撤销权了。

（三）如果行使行使法定撤销权，需要具备法定事由。

需要说明的是，不论赠与合同以何种形式订立，是否经过公证证明，还是无论赠与的财产是否已经交付或是否发生权利转移，也不论赠与是否属于社会公益或者道德义务性质，都可以行使法定撤销权。

但是根据民法典第663条的规定，法定事由的情形如下三种：

民法典663条

（三种法定事由情形）

（一）

严重侵害赠与人或其近亲属合法权益；

（二）

对赠与人有扶养义务而不履行；

（三）

不履行赠与合同约定的义务。

因此，本事例中，如果爷爷想要要回房产，需要存在法定事由，才能撤销赠与。如果不存在法定事由，那么要回房产的可能性比较小。

律师建议

在这里需要说明的是，为维护老年人的合法权益，保障老年人的养老居住，老年人最好不要轻易将房产过户至他人名下，也不要通过低价买卖方式过户，如果基于某种原因，需要过户至他人名下，一定要留存相应证据或者增加附条件赠与条款，在条件成立之前不要过户。

排版编辑丨黄忠帅