·北京金诉律师事务所创始人
·北京市律协土地与房地产法律专业委员会委员
·北京法学会不动产法研究会理事
·央视《社会与法》特邀嘉宾
前段时间，一则“婚房烂尾10年业主住进毛坯房”的新闻冲上热搜，查看相关热搜的详细情况后，发现这个烂尾小区并不是一家业主当初为了结婚去买房，而大家最终都是钱房两空，家庭支离破碎！
不只是近几年烂尾楼才频繁出现在大众的视野，其实，烂尾楼的现象一直存在，这几年因为疫情的关系，大家的收入锐减，导致烂尾楼纠纷现象越来越凸显！进而引发了去年“停贷”热点事件，也促进了国家在房产领域的一些政策改革！
但是，即使楼市政策再怎么变革，烂尾楼都不会短期内消失，并且很长一段时间内，依旧会持续存在。
那么，这两年刚需购房的购房人无论如何都要在买房的时候小心谨慎，为了避免买到烂尾楼，这些要点你一定要清楚！
购买房子的时候，选择开发商很重要，安全可靠的开发商是保证房子按时交付的保证。所以，在买房时，要对开发商以及开发商的关联公司、股东进行审查。
看看开发商及关联公司以往是否存在对外欠债、烂尾楼、拖欠工程款、商品房逾期交房等情况。这个步骤很简单，可以通过中国裁判文书网进行核实！
买房之前基本的常识一定要知道，没有五证的房子买不得。很多人在买房的时候糊里糊涂，不知道还有五证这个东西，过去就问了价格，看了方位，感觉还不错，然后就买了，最终房子延期烂尾，后悔莫及。所以，一定要关注五证！
即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。五证是最基本的保证，如果五证都不具备，最好不要购买。
资金监管账户上有没有钱决定了这个楼盘能不能建完，在我们遇到的烂尾楼中，几乎所有的都与开发商挪用了预售资金有直接关系。
所以，房款有没有进入到监管账户，这是你一定要注意的地方！如果发现房款并未进入监管账户，一定要及时沟通，及时维权，切忌等待观望，错失良机！
一部分开发商在收取房款的时候往往是不开具发票的，仅仅出具收据。一般情况下，如果开具了发票，往往代表着房款落到了政府监管账户上，有利于后期的资金监管。
一旦出现施工停滞，及时和开发商、施工单位进行沟通、核实。
这个时候，有不少人可能会有一种误区，楼盘早被封了，银行、债权人、施工人早就查封无数遍了，我们就算诉了也拿不回钱。施工单位有优先受偿权，抵押权人也有优先受偿权。而我们购房人什么都没有！
实际上则不然，相对于他们而言，还有一个更优先的权利，那就是购房人的基本债权优先受偿权。但是这个优先受偿权的行使一般需要先起诉，进入法律程序。
否则等他们把钱全划走了，再起诉，再有优先权也白搭。必要的时候，甚至可以团结广大的购房人一起去申请开发商破产，在破产清算中行使优先权。
团结就是力量，但是一定要有防搭顺风车意识。
如果没有反搭顺风车机制，对已经付出的购房人是不公平的，而且还会影响到这些购房人的利益。
遇到问题的时候，一些“聪明人”选择抱臂旁观，既不想付出，又怕承担风险。当出现成果的时候，这些“聪明人”们理直气壮、心安理得地站出来了。
所以，必须要建立防搭顺风车机制。就像我们在日常做案子的时候，要求所有的委托人都必须要签署保密协议和议事规则，就是要防止这些情况的发生。
如果楼盘的前景还不错，相关的政府部门也很给力，也可以通过多方协商，进行重组或者另外寻求一个新的开发商来接盘。
在源头杜绝烂尾楼的同时，也要切实解决购房人买房即维权的困境，别让房子成为了阻止婚姻的最终环节！
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