·北京金诉律师事务所创始人
·北京市律协土地与房地产法律专业委员会委员
·北京法学会不动产法研究会理事
·央视《社会与法》特邀嘉宾
近日，温州一处铁架房凭借其出色的“卖相”疯狂出圈。既没有屋顶也没有房间，仅有一副“铁骨铮铮”的架子，但是仍有十多个买家前来询价，这究竟是为何？原来，该房屋拥有温州市实验中学的学位，让这个铁架房的身价飙升，竟价值270万，原来大家买的不是房，而是学区房背后的学位。
根据房产经纪人提供的消息：很多人过来问这个房子买回去后能不能重建，这个无法保证，重建可能会有一定难度。所以，建议大家在购房时要谨慎考虑，不要上头！这些年，大家对于学区房的追崇使得部分地区房价大涨，但实际上，追求学区房存在一定的风险。
大家都知道，学区房的产生是由于我国的学区政策，即根据地理位置，划分不同的学区，属于某个学区内的适龄儿童可以就读该学区的学校。
原则上则是看户口，而户口又与住房息息相关，因此，产生了学区房。但是不可忽视的是，学区政策并不是一成不变的。学区的划分通常是根据适龄学生人数，学校分布、规模，交通状况等因素来确定。以上因素总是会随时间发生变化，因此学区的划分也会随之进行调整。虽然有相关规定要求学区的划分需要在一段时间内保持稳定，但是在具体操作中很多地方对学区划分都是每学年调整一次，也就是说去年还是学区房，今年就可能不再是学区房了。老学区的核心区域通常是较为稳定的，但是边缘区域的风险也不容忽视。近几年，有些城市由单校划片转为多校划片，“单校划片”，是指一定区域内的生源只对应一所学校，而“多校划片”，则是指学区内生源不对应一所学校，而是对应多所学校，最后通过某种随机方式进行分配。也就是说即使买了所谓的学区房，最终也未必能如愿去心仪的学校。学区房还可能存在着学位限制，某一处学区房在几年内只能提供一个或有限几个对口入学机会。比较麻烦的是，购房人并没有查询最为权威的学位使用记录的权限，只能通过房东、中介、居委会等的信用，以及通过查询房屋上的户口情况来推断。不同地区对于房屋的产权证、实际居住年限、户籍迁入年限等可能会存在不同的要求。因此，在购买学区房之前，一定要充分了解对应学校的入学政策，保证各项条件均满足后，再购买学区房。
需要注意的是，学区房交易本质上也是商品房交易或者二手房交易。因此，房产交易中的纠纷在学区房中也会存在，甚至对于学区房，还有些专属的坑。
最为常见的就是打着“学区房”的幌子进行虚假宣传。学区房相较于一般住宅，附带宝贵的教育资源，对购房者有着巨大的吸引力。开发商及中介通常会将学区房作为一个重大卖点，在销售楼盘时会做出相应的宣传。但是上文中我们说过，学区房与学区政策密切相关，而学区政策经常频繁变动，这也就意味着开发商及中介围绕学区房的相关承诺很容易落空。因此，如果是因为学位而购房，对于开发商和中介，对于学区房相关的宣传一定要做好取证。在二手房交易中，与房主详细地了解房屋关于学位的情况，最好将学位相关的约定写进合同中，再签合同，以免造成学位与钱尽失的局面。购买学区房应理智，先对学区政策等了解清楚再决定是否需要购买学区房。房屋交易中，切忌被“学区房”的标签蒙蔽双眼，还是要谨防房屋交易中的陷阱。
