【金诉专栏】花218万拍下的法拍房，两年未能入住，买法拍房这几点不能不注意

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以218万拍下法拍房，两年了却无法入住！

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本文作者丨北京金诉律师事务所 主任律师 王玉臣

律师介绍

王玉臣(金牌律师)

·北京金诉律师事务所创始人

·北京市律协土地与房地产法律专业委员会委员

·北京法学会不动产法研究会理事

·央视《社会与法》特邀嘉宾

王先生在网上看到了广东惠州中级法院发布的一则拍卖公告，最终，王先生以218万元拍下了位于上海嘉定区某小区的房产。但是过了两年，王先生还是无法入住，王先生请求执行局强制执行，但是被执行局的执行法官告知，本次拍卖法院方不负责清场。

遇到类似于王先生的情况该怎么办？

先说结论，根据2005年1月1日开始施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的相关规定：

法律法规

人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

因此，广东惠州中级法院发布的拍卖公告中对于不负责清场交付的内容属于无效条款，法院还是要依法履行自己的职能。

但是，看了王先生的购买法拍房的经历，老王也是替王先生捏了一把冷汗，因为在王先生的拍卖过程中可能存在陷阱的地方太多了。

首先，根据报道中的内容显示，广东惠州中级法院的拍卖公告说明，在“拍卖标的物的特别提示”部分，明确写出：“因涉外地房地产，故本次拍卖标的物法院不负责清场交付。”但是显然王先生是没有认真看特别提示的内容的。

这一句话中就潜藏着两个隐患：

1、可能无法办理产权证。房产在外地的情况下，购买法拍时需要查清楚房产是否存在多重抵押，不同地区有可能存在协同不一致的问题，如果存在多重抵押，可能后期办理产权证会有许多麻烦。而且由于房屋在外地，法院方对于房屋的未必做了详尽、周密的调查，如果房屋的产权存在问题，那么购房人在拍下后，也是很难办理产权证的。

因此，在购买法拍房之前需要对相关信息进行核实。拍卖前与负责拍卖的法官和工作人员进行沟通，尽可能多地了解房屋状况。同时，购房人可以通过中国裁判文书网和最高院的执行信息网查下原房主的相关裁判文书和执行信息，看下是否还有关于这个房子的纠纷或者其它问题，防患于未然。

2、法院不负责清场交付。上文虽然说过，法院该行为并不合法，但是法院一直以该理由拒绝清场，导致王先生购房后两年仍无法入住。因此，购买法拍房前需要查清房子的实际使用人，以及房子是否正在出租。如果房屋处于出租的状态，那么承租人可以拒绝腾房。购房人在拍下房屋后，可能依旧暂时无法入住。

其次，王先生在拍卖前没有实地去看房，也着实让老王感到担忧，有些问题还是需要实地看房才能发现和了解的，最常见的就是房屋质量问题、户口问题以及房屋的居住使用情况。

1、房屋质量问题。以往代理的案件中，由于购房人拍卖前未能现场看房，导致购房人未发现房屋质量存在问题。等到交房后再去追责，会产生许多不必要的麻烦。

2、户口问题。有不少房子是挂了户口的，之前老王就遇到过一些买了法拍房户口没法迁出，之后即使是打官司也很难迁走。对于想要购买学区房的人来说，则需要着重核实户口问题，可以在购买法拍房前到当地派出所核实是否有户口挂在上面。

因此，购买法拍房前需要仔细调查房屋及原房主的情况，尽量现场看房，多与相关工作人员进行沟通。不止是能顺利拍下，顺利办证和顺利入住也很关键，最后，如果有法拍房相关的问题欢迎给老王留言或者私信老王。

排版编辑丨黄忠帅