【金诉专栏】二手房市场由卖方市场逐渐转变为买方市场，我们需要注意什么？
中指研究院近日发布的数据显示，2023年6月，百城新建住宅平均价格为16179元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅与上月持平；同比跌幅扩大至0.16%。百城二手住宅平均价格为15746元/平方米，环比下跌0.25%，已连续14个月环比下跌，同比跌幅扩大至1.75%。
·北京金诉律师事务所创始人
·北京市律协土地与房地产法律专业委员会委员
·北京法学会不动产法研究会理事
·央视《社会与法》特邀嘉宾
近年来，二手房买卖从买家争相购买，再到如今卖家的低价抛售。潜移默化中，买家在二手房交易中的地位愈发突出，二手房市场已由卖方市场转变为买方市场。但是，笔者最近仍然会接到二手房交易相关的维权问题，而且维权方多为买家。由此可见，虽然目前是买方市场，买家在交易中占有一定的主动权和优势，但是这并不意味着二手房交易中不存在陷阱。
为了避免二手房交易中的陷阱，笔者整理了以下六点内容，大家在购房时可以进行仔细核查。购买二手房时必须仔细核实房主和代理人的身份证以及房产证，身份证上的名字一定要与房产证上的名字完全一致。如果不是屋主本人进行交易，一定要让对方提供公证的授权委托书，并且核实代理人的身份证与授权委托书上的身份信息是否一致。对于授权委托书，买家自己也需要保存一份。房产证是证明出卖人是合法所有权人的核心凭证，因此要详细查看房产证上登记的面积、用途、房屋性质、共有权、抵押情况等。在看房产证的同时，购房人也需要到不动产登记部门核实房产信息是否与房产证登记情况一致，确保万无一失。如果房屋存在共有产权人，那么进行房屋交易时则需要多位共有产权人都同意并签字才能进行交易。如果房屋存在抵押权未解除的情况，那么在续关于抵押权解除的流程、方式等要在合同中进行明确的约定。购房人在查看房屋现状时，需要注意查看房屋的位置、装修和质量、房体等。如果房屋正在出租或者有人居住，购房人必须让出卖人提供承租人同意出售的书面文件，并且必须在交房前腾房。这位委托人找到我时，房子已经卖完了，但是无法入住。因为出卖人之前与租客签订了租房合同，但是出卖人在卖房时并未与租客解除、终止合同，导致租客根本不知道房子已经被卖了。等到我的委托人想要搬进新家时，两家人面面相觑，由于事发突然，租客拒绝搬离，于是产生了纠纷，最终经过协商和谈判，最终让我的委托人成功搬进了自己家。
需要找律师、打官司、谈判，才能搬进自己的家，这件事听起来虽然荒谬，但却是真实存在的。基于买卖不破租赁的原则，产生上述情况时，租赁合同没有到期或者没有解除或终止，承租人也依然有权利继续使用房屋。对于购房人来说，则面临着付了房款却无法入住的窘境。因此，在购房前一定要将承租人问题彻底解决，最好等出卖人将房屋腾出后再进行交易。看房的时候不仅要看房屋本身，还要看小区周围环境以及物业管理情况。这些都是与我们的生活息息相关的因素，如果物业管理很好，居住幸福感提升的同时，小区的品质和价值也会大大提升。如果管理不好，不仅会影响业主的居住使用，还会令小区的价值大打折扣。小区的物业管理水平可以从以下方面进行观察：公共区域的卫生水平、小区封闭程度、保安的数量和责任心、物业费的缴纳情况、水电煤气的缴纳方式、电梯的品牌和保养情况等。二手房交易中，最重要的一点就是看合同。在笔者进行房屋陪购的过程中，即使身经百战，但是在看合同时也是不敢掉以轻心的，对于合同中的条款需要仔细查看，同时对于不利于买方的条款内容进行明示和修改。对于购房人来说，如果没有专业人士的陪同，合同中的每一个条款更需要仔细查看，对于出卖人的任何承诺都要写入协议当中，尤其是对交易的关键性承诺务必写入合同中，切勿轻信口头约定。与此同时，对于各项责任除明确划分之外最好约定双方各自应承担的违约后果，违约的成本过低对于双方来说都存在一定风险。此外，如果购房人觉得合同中的内容模棱两可，一定不要立即落笔签字。购房人可以采取咨询相关人士或者通过社交软件等方式，弄清自己的疑惑，完全明白条款内容后再考虑签字。看人是指买房人或者代理人的人品和性格，如果出卖人或者代理人的人品或性格不好，也要考虑是否要坚持购买。具体实践中，许多二手房交易中的产生的纠纷其实并不是因为合同约定的不够完善，而是人有问题，有蛮不讲理的，有见钱眼开的，有恶意毁约的。尤其是当下二手房市场总体状况并不良好，出卖人的状态也会受到影响。因此，看人，在购房中也起到不小的作用。如果觉得对方的人品、性格存在问题，购房时则需要三思。不论是卖方市场还是买方市场，购房人在购房前都需要掌握相关的知识，对于交易中的陷阱进行提防。交易过程中，严格按照标准流程和程序进行，不要抱着占便宜的心理，否则很容易被无良中介、坏人钻空子。如果条件允许，可以请相关专业人士在购房过程中进行陪同和把关，有经验和法律知识的双buff加持，一定可以买到安心、满意的房子。
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