【金诉专栏】幼儿园违建导致小区业主无法办证 | 律师：别忽略了开发商

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福州晋安区横屿新苑二区的业主们反馈，已经入住六年多，上千户安置户的房产证无法办理。谁的责任？如何维权？

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本文作者丨北京金诉律师事务所 主任律师 王玉臣

律师介绍

王玉臣(金牌律师)

·北京金诉律师事务所创始人

·北京市律协土地与房地产法律专业委员会委员

·北京法学会不动产法研究会理事

·央视《社会与法》特邀嘉宾

福州晋安区横屿新苑二区的业主们反馈，已经入住六年多，上千户安置户的房产证无法办理。此前，相关部门回应该小区的车棚、老年活动中心等为违建建筑，在将相关建筑拆除后，业主们又被告知幼儿园违建未整改、开竣工违约等问题，导致未能通过土地核验，依旧无法办证。业主们表示，目前住在房子里感觉很“虚”。

入住六年无法办证，谁的责任？

那么，业主们入住六年依旧无法办证，主要是谁的责任？

从报道来看，幼儿园存在违建加建可能有一定的问题，但是并非完全是幼儿园的问题。开发商也难辞其咎。虽然无法办证的业主均为安置户，但是该部分业主与开发商之间也是建立了合同关系，开发商有义务协助业主办理房产证。如果开发商未在规定时间内办理房产证，可能会涉嫌违约（具体需要详细查看合同内容）。并且，由于幼儿园违建导致业主无法办证，开发商有义务进行协调、解决当前无法办证的问题。

如何维权？

如果遇到类似办证难的问题，可以采用以下方式维权： 

首先，业主们需要尽快核实无法办证的原因。以上述热点为例，从报道不难看出，对于无法办证的原因，相关部门在回应时类似于“挤牙膏”。因此，业主们需要彻底弄清，到底是由于哪些原因导致无法办证，化被动为主动。业主们可以到不动产登记中心询问，也可以通过信息公开的方式挖掘，对办理产权证的前置文件进行信息申请（如规划验收批准文件、竣工验收备案表、竣工面积实测报告等），仔细核实缺少哪些文件，查清楚无法办证的原因，对症下药。

其次，民事诉讼。民事诉讼并不是以合同内容直接起诉开发商要求其办证，如果房屋不具备办证的条件，即使提起诉讼也是无法直接办证。但是广大业主们可以团结起来，起诉要求开发商支付逾期办证的违约金。虽然合同中约定的违约金额不会很高，但是如果多位业主一起要求开发商支付违约金，对于开发商来说也是一笔不小的支出，业主们可以通过该方式倒逼开发商尽快着手办理房产证。

以规划验收没有办下来为例，开发商并不是没有解决方案，有时候可以通过缴纳罚款、补缴土地出让金的方式进行补救。但是，有些开发商可能没有钱或者不愿意花钱进行补缴。此时，相对于面临数额不菲的违约金，开发商可能会考虑补缴相关费用。如此，广大业主们距离办证则又近了一步。

最后，必要的时候戳破办证难题，把问题搬到台面上。如果是类似于该报道的情况，小区内部分业主、部分建筑存在违建，导致所有业主都无法办证，业主们可以以违建为由向规划部门提起违规建设查处申请，要求对这种违规行为进行调查处理。把问题搬到台面上，如果相关部门不愿意或者不及时去履行相应的职责。

业主们可以进一步提起相关的行政诉讼，通过对相关部门施加压力，间接给开发商施加压力，促进办证。

延期办证、无法办证问题一直都存在，但是办证问题不宜拖延，在以往曾接触的案例中，有很多开发商拖到最后已经跑路不管了，受害的只有业主。

排版编辑丨黄忠帅