【物业专栏】小区外墙脱落导致自己财产受损,找谁负责?
·北京金诉律师事务所创始人
·北京市物业管理法律专业委员会副主任
·北京市海淀区房管局资源库的专业律师
·央视《社会与法》特邀嘉宾
近几年,随着房屋慢慢老化,外墙脱落问题非常常见。尤其是遇到暴雨、高温等极端天气时,外墙脱落更加频繁。那么,外墙脱落导致损失,谁来承担责任呢?
这个问题非常普遍,也很复杂,大家一定仔细听,笔者给大家特别提示几点,都是干货:我们要清楚,楼体外墙在法律上是属于业主共有的公共部位,这是咱们业主共同所有的,其他人未经全体业主同意,不能随意使用;外墙日常的维修养护都是小区物业公司负责的,因为是业主共有的部位,所以物业公司也是用业主缴纳的物业费来维修的,可不是物业公司用自己的钱来维修的,所以如果因为物业公司维修不及时、怠于履行维修职责导致损失的,物业公司应该承担赔偿责任;如果外墙维修需要大面积维修的,可能需要动用小区的专项维修资金,就不能使用物业费了;大家也知道专项维修资金是属于咱们小区业主共同所有的,在使用的时候需要业主共同决定,这里面有几个小注意:一是,小区没有业主大会业委会的,物业公司来组织业主共同决定是否使用维修资金;小区有业委会的,由业委会来组织业主共同决定是否使用维修资金;
二是,如果由于物业公司或者是业委会没有及时组织业主表决专项维修资金使用的,发生损失的,物业公司或者业委会也是要承担责任的。
三是,组织业主表决,是组织相关业主来表决,不一定是全部业主都要表决,表决比例按照民法典278条的规定。
外立面五分之一以上有脱落危险的,就可以启动应急物业程序。
应急程序就是不需要经过相关业主表决,直接由业委会或者物业公司向政府申请使用专项维修资金,政府审核后向业主告知就可以了。所以,很多人都说,我们小区使用维修资金,我没有投票啊,那这也不奇怪,如果是应急程序,还不需要业主表决。还有一种情况,如果开发商交付房屋的时候房屋就有质量问题,比如外墙材料有问题,质量不合格等,那这种情况下,开发商也是要承担赔偿责任的。即便房子早已经过了保修期的,开发商也要承担赔偿责任。这在北京某一个小区业委会就对开发商提起诉讼,要求支付外墙脱落维修的费用,最终法院支持了几千万。
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