【问题】施工方与开发商约定以工程款折抵房款购买房屋，是否属于实现建设工程价款优先受偿权的方式？施工方能否排除强制执行？
【来源】（2020）最高法民再352号
【结论】施工方以冲抵工程款的方式购买房屋，其实质是实现建设工程价款优先受偿权，案涉房屋系工程款债权的物化载体，施工方就案涉房屋享有的权利可排除普通债权人的强制执行。
一、基本案情
2013年7月11日，房产公司与建筑公司签订《协议书》，约定房产公司以案涉房屋抵偿欠付工程款，并明确了房屋的房号、面积和价格等事项。
2018年5月21日，因投资公司在与房产公司等借款合同纠纷一案中申请诉讼财产保全，成都中院裁定对包括案涉13套房屋在内的房产予以查封。建筑公司提出执行异议，法院裁定中止执行。投资公司不服，提起本案诉讼。本案最终经最高法院再审改判驳回投资公司的诉讼请求。
二、争议焦点
1、建筑公司与房产公司签订的以房抵债《协议书》是否属于实现建设工程价款优先受偿权的方式。
2、建筑公司与房产公司于2013年7月11日签订的案涉《协议书》是否能排除投资公司的强制执行。
三、裁判要点
根据《合同法》第二百八十六条的规定，发包人逾期不支付工程价款，承包人可以通过协商的方式将建设工程折价抵偿。本案房产公司欠付建筑公司工程款，双方签订案涉《协议书》及《商品房买卖合同》，建筑公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建筑公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。投资公司对房产公司享有的是普通借贷债权，而建筑公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建筑公司工程款债权优先于投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建筑公司就案涉房屋享有的权利足以排除投资公司的强制执行。
四、应对策略
实际施工方以工程款折抵房款购买房屋，如该房屋被法院查封、拍卖，施工方应援引《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于建设工程价款优先受偿的相关规定，主张以折价抵扣房款的形式实现建设工程价款优先受偿权，据此可以排除法院的强制执行。
应注意的是，施工方不属于“购房者”，更不属于“消费者”，不享有消费者期待权，如援引《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条主张排除执行，法院将不予支持。例如本案一、二审法院认为：“建筑公司的根本目的是处置抵偿的房屋以实现其工程款债权，其本意并非购买案涉房屋，与前述法律规定的保护对象范围不相符，故本案不能参照执行异议和复议规定第二十八条的规定进行处理。”据此一、二审法院均认为本案建筑公司的执行异议不成立。
