重庆二手房从来都是被吐槽的对象。但这次土拍不仅点燃了新房,也点燃了二手房。 01 第一次集中土拍对重庆二手房的影响有多显著?4月最后一周(即土拍那一周),二手房各项指标“突飞猛进”(特别鸣谢:数据来自贝壳研究院重庆分院)。 成交量价齐升: 卖家惜售、涨价: 买家跑步进场: 而从目前的趋势看,重庆二手房这一次的春天,是可持续的,不是昙花一现。 因为新房的存量在持续减少,并且在本次土拍中拿地的项目集中入市之前,都很难大批量补货。短期供应不足、行情又很乐观,二手房必将承接新房无法满足的购房需求。 通俗点讲,就是重庆楼市现在的新房不够卖,买不到合适新房的人只能去买二手房。所以二手房这一波的行情是可以持续的。 那么,基本可以得出一个结论:5月份重庆二手房的成交量和成交价,会在4月份的基础上继续往上走。 02 关于房价上涨的轮动效应,默认规律是“核心区域领涨、二环区域跟涨、远郊区域最后涨”。 但是,受土拍影响,现在涨幅领先的不是核心区,而是热点二环板块。更具体一点,是以拍出了高地价的中央公园和西永为首。 我在核心区域、二环区域里分别挑选了一些具有代表性的板块,共计16个。以各个板块中历史成交套数排名前10的二手房小区为样本,统计了它们4月建面均价对比3月的价格涨幅。 从两个数据上,可以看出它们的差异。 0%<涨幅≤1%,核心区的小区占比约40%,热点二环板块的小区占比只有19%; 涨幅>3%,核心区只有2%,热点二环板块却达到23%。 越是在核心区,上面三个特征带来的涨价能力,就越明显。在中央公园和西永,除了这些特征,还得加上在本次土拍中地价普遍上万的影响,涨幅领先所有板块。 数据来自贝壳找房,截至2021年5月7日 03 当我梳理完16个板块、160个小区4月份的二手房建面均价,其实另一个想法更强烈: 买房用于自住、预算相对有限、希望房子的位置和配套比较好,同时又能接受房龄不算太“年轻”、品牌不是很“响亮”的朋友,真的可以多去看看二手房。 能找到不少生活便利度比新房高、价格还比新房便宜的小区。 比如江北的大石坝、南岸的融侨半岛和南坪、九龙坡的杨家坪和谢家湾、渝北的照母山、悦来等。 以及很重要的一条原则,早买早省钱。接下来卖家涨价的现象会越来越普遍。 一些专业的二手房网站/APP,也是帮助我们提高找房效率、很好用的参考工具。 贝壳找房 APP, “首页—二手房—排行榜—点击需要的榜单—筛选区域+板块—点击小区了解详情” 一顿操作之后,各个区域、板块的热门成交小区,这些小区最新的成交均价+挂牌均价等,全部都能看到。 诸葛找房 网页, 网站首页中,能够看到涨价房源和降价房源的信息,哪些小区涨/降了、它们涨/降了多少钱。 安居客 网页, 在“二手房”里输入小区名称,点进小区的详情页,有一个功能是“专家解读”。里面有很多中介对小区的详细介绍。看房前做个大概了解,是够用的。 最后,是给卖家朋友的建议。 如果你是真心想卖房,接下来的几个月,差不多是10月左右——在本次集中土拍中拿地的项目的大量入市之前、新房大批量补货之前,可能是今年卖房的最好时机。 因为这段时间新房会暂时缺货,会有很多买不到合适新房的购房者转向二手房的怀抱。再加上市场行情向好的加持,此时不卖更待何时
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