上周看了一个多达两万多字的报告。对买房有用，聊一聊。这份报告是来自贝壳研究院的《新居住研究系列——新独居时代》。虽然全文超过2万字，但里面的核心信息总结起来其实就三条，对买房有用的。
1，中国城市独居青年数量快速增加，重庆的独居人口数量在全国排名第一。
到2030年，中国独居群体规模预计达到1.5-2.0亿，独居率或将超过30%。换句话讲，再过10年每100人中可能超过30人是独居。2000-2019年中国独居率走势（%），来自贝壳研究院2，独居群体中的年轻人会越来越多、集中度越来越高，向发展更好、机会更多的一线和强二线城市聚集。3，独居青年喜欢城市中交通便利、功能齐全的小户型。租房以一房或者单配为主，买房以一房或者小两房为主。2000-2010年中国独居区域集中度变迁
数据来自全国人口普查数据，贝壳研究院整理
独居年轻人将越来越多、他们会向一线和强二线城市聚集，也就是说在发展强劲的重庆，以后的独居年轻人会比现在更多。而这些独居年轻人租或者买房更偏好小户型。它的受众人群始终存在，市场对它的需求就始终存在。而且受众人群的数量呈增长趋势，市场需求也会增加。但现在做一房、小两房的楼盘越来越少。当供应不能完全满足需求，就会放大产品的市场价值，比如价格上涨。然后，利益空间就出现了。按照这个逻辑推导下来，小户型真是太香了。我觉得我应该顺应社会趋势去买一套小户型投资——买来就放在那里，每个月租出去收租金。年轻人这么多，还怕租不出去？？？等等，如果我按照这个逻辑去买小户型，我怎么觉得割韭菜的镰刀下一秒就会落下来……先讲一个小故事。
前段时间，朋友在渝北嘉州路附近的御都会租了一套单配。租金1900元/㎡。
这套房子满足了他最核心的需求，通勤距离短、有轨道和商业、居住品质不错。所以，哪怕他觉得一个月1900元的租金有一点贵，依然愿意租这套房子。这个故事虽小但生动诠释了小户型的投资原则：小户型买来之后一定是先租后卖。那就要搞搞清楚，租给谁、卖给谁、这个“谁”喜欢什么？
这几个问题没想清楚就去买小户型，韭菜刀专割这种朋友。
贝壳研究院的报告已经告诉我们，小户型的主力客群是年轻人。那我们先讨论第一个问题：什么样的小户型更容易出租、租金更高？
年轻人租房图什么，生活方便、上班方便。所以，买小户型只考虑两种地段：核心区和产业聚集区。核心区不用说了，配套成熟又齐全，生活方便。产业聚集区，通俗点讲就是很多企业聚集的地方，它的优势是上班方便。根据贝壳研究院重庆分院的调查，重庆70%的年轻人都会选择在工作地点附近租房。不管是核心区还是产业聚集区，一定要选周边有轨道和公交站的小户型。这两种交通工具肯定都是最好步行可到。举个例子，如果轻轨步行不能到，楼下至少得有公交站，坐公交到轻轨1-3站为宜。贝壳研究院重庆分院的数据显示，超过80%的年轻人的主要出行方式是轻轨、超过70%是公交车。其次是商业。最基本的商业配套一定要有，比如超市、便利店、餐馆。大型商场或者购物中心一类的商业配套，可以远一点但不能太远。比如坐几站轻轨就能到。图片来自贝壳研究院重庆分院
小户型不可能一直出租，总有要卖的那一天。第二个问题，什么样的小户型后期更好卖、增值空间更大？
小户型只要买在年轻人扎堆的核心区或者产业聚集区，周边有轨道和商业的地方，最基本的流通性和增值空间一定是有保障的。
下面补充的几条内容，是在前面的基础上，尽可能地优化流通性和增值空间。
选户型的时候，小两房＞一房＞单配。
因为这三种户型在后期卖房时，各自的潜在买家数量也是依次递减的。小两房不仅可以卖给独居年轻人，也可以卖给小夫妻。一房则可以成为很多年轻人的过渡性居住选择。
选配置的时候， 首选小户型数量不多、品质和物管比较好的楼盘或者小区。何为数量不多，比如一层楼只有一两套小户型或者只是某些楼栋有小户型。这种小户型的优势首先在于数量不多，后期出售时会放大它在小区的稀缺性。而小区品质和物管比较好，对买房子的人来说，花更少的钱享受更好的环境和服务，也是一种很有诱惑力的性价比。对于卖房子的人，房子也是有折损的，折损越大、价值越低。品质和物管是减少折损的有效方式。小户型很多的楼盘或者小区不是不能选，如果能买到上面说的这种小户型，肯定是更优质的选择。尽量不要选被“隔离”的小户型。比如是小区内部孤零零的单体楼。这种小户型对比在小区内部的小户型，后期卖的时候会吃亏一点。最后总结一下买小户型的原则。
1，选年轻人扎堆的区域。最简单的方法，直接去看这个区域里的企业数量，尤其是大企业好企业的数量。
2，选年轻人喜欢的地段。核心区或者产业聚集区。选产业的时候，也要选年轻人扎堆的，比如金融、科技、互联网、新媒体等。
3，选年轻人必需的配套。轨道和商业一定是不能少的。公园、医院等其它配套就是加分项了。
4，考虑到后期出售的问题，户型不要选得太小，小两房＞一房＞单配。
5，考虑到保值增值能力，最佳的选择是小户型数量不多、品质比较好的小区，最次的选择是被隔离、像单体楼一样的小户型。
