关于加快解决南阳市中心城区不动产登记历史遗留问题的通知
为贯彻落实以人民为中心的发展思想，切实解决历史遗留
导致的不动产“登记难”问题，维护群众利益。根据自然资源
部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1 号）、《河南省自然资源厅贯彻落实〈自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知〉的意见》（豫自然资发〔2021〕34 号）、河南省问题楼盘处置化解工作领导小组《关于加快推进问题楼盘处置化解工作的通知》（豫楼盘处置〔2021〕3 号）、南阳市问题楼盘处置化解工作指挥部《南阳市问题楼盘处置化解工作方案》（宛楼盘处置〔2022〕1 号），结合我市实际，现就加快解决南阳市中心城区不动产登记历史遗留问题通知如下。
一、关于能够补办或已有建设、验收手续而未通过建设工程验收核实的问题
按规定能够补办建设、验收手续的项目，应当依法依规处
罚并补办相关手续。对于有建设手续但未通过验收核实的，依
法依规处罚并补办验收核实手续。建设项目存在工程遗留：绿
化未实施完成、场地未硬化到位、人防工程未建设完成等问题，
在开发建设单位整改、辖区政府监管的同时，有关部门据实办
理验收核实手续。
对属“批少建多”且超建部分已销售或入住的，相关部门
依据实际测量成果出具核实情况说明函，并依法处罚。核实情
况说明函、行政处罚决定书作为申请不动产登记所需的建设工
程符合要求的材料。
二、关于没有且不能补办建设、验收手续而未通过建设工程验收核实的问题
对因建成时间较早等原因不具备补办建设、验收条件的，在符合国土空间规划、不违反必须拆除的强制性条款规定、符合工程质量和消防安全要求、无超机场净空限高情形下，由第三方测绘机构出具竣工测绘报告，相关部门依据测绘成果出具核实情况说明函、依法处罚，不再补办建设工程规划许可证和施工证及预售证等前置手续，工程竣工验收监督及备案部门可依据各部门核实情况说明函等据实进行竣工验收监督及备案。核实情况说明函、行政处罚决定书作为不动产登记所需的建设工程符合要求的材料。
三、关于因质检资料缺失造成验收困难的问题
对施工单位拒不配合工程质量竣工验收、未接受质量监督、质量责任主体缺失（或技术资料缺失）的项目，项目建设单位委托具有相应资质的工程质量鉴定机构和消防安全、电梯安全、人防质量安全、气象设施安全等评估机构，进行相应的质量安全鉴定、评估，鉴定、评估机构出具的房屋安全鉴定（评估）报告作为各联合验收部门质量验收依据。
四、关于未按要求配建公共用房或者配建的公共用房未达规定面积的问题
具备补建条件的，应在补建完成后再补办相关验收核实手
续。因建设已经完成确实无法补建的，可由开发建设单位将已
建成的房屋足额抵补应配建的公共用房，补办相关核实手续。
既不具备补建条件，又不能足额抵补配建面积的，由开发建设
单位按照项目开工时公共用房（含物业用房）规划面积的建安
成本补缴配建费用，补缴的配建费用应缴至辖区政府（管委会）
设立的专户，专款用于公共用房支出，开发建设单位足额缴清
配建费用后由辖区政府（管委会）函告相关部门完善手续。
五、关于建设项目因欠缴税费（罚款）而不能办理不动产权证问题
对于开发建设单位无力缴纳或拒不缴纳土地出让金、人防
易地建设费、保障房易地建设费、城市基础设施配套费、工程
质量检测（鉴定）费等相关税费（罚款），影响项目不动产首次登记、个人不动产权证书办理的，按照“证缴分离”的原则，相关部门依法对开发建设单位下达税费收缴决定书、行政处罚决定书后，相关部门办理建设、验收手续，不动产登记部门同步办理不动产登记手续。不动产登记部门启动办理不动产登记手续的同时，应函告税费（罚款）征收部门及时启动追缴程序，有关部门应及时对开发建设单位的资产通过司法部门进行财产保全、诉讼保全或财产抵押、拍卖、收购等，确保税费（罚款）不流失。项目所在地涉法涉诉专班对拒不配合缴纳税费（罚款）的开发建设单位，由辖区政府（管委会）交司法机关依法处置。
六、关于拆迁遗留影响建设项目验收问题
由辖区政府（管委会）负责核算征迁成本,并督促开发建设单位将征迁成本资金打入辖区政府（管委会）设立的公共账号,或经辖区政府（管委会）认可,由开发建设单位向辖区政府（管委会）抵押不少于征迁成本 1.5 倍的有效资产后，辖区政府（管委会）启动实施征迁程序，同时函告相关部门同步完善验收核实等相关手续。开发建设单位不愿或不能配合征迁工作的，由辖区涉法处置专班依法打击。经辖区涉法处置专班核查，开发建设单位存在有效资产的，辖区政府（管委会）指定部门及时对其可执行的有效资产协调有关部门进行财产保全、诉讼保全或财产抵押等。保全或抵押处置所得用以抵扣相应征迁费用、罚款或税收, 抵扣剩余返还给开发建设单位。在启动以上保全、抵押等程序的同时，相关部门同步完善规划核实等相关手续。开发建设单位确无有效资产的，辖区政府（管委会）结合城中村改造、城市更新等工程进行兜底拆迁，辖区政府（管委会）依法保留对开发建设单位追诉征迁资金的权利，同时函告相关部门同步完善验收核实等相关手续。
七、其他事宜
对已建成交付使用的集资房项目，未按照建设工程规划许可批少建多的，对超出部分参照市政府经适房处置政策进行行政处罚，依据行政处罚决定书办理不动产登记等相关手续。对于 2014 年 8 月 4 日至 2021 年 12 月 31 日期间已建成（建筑主体封顶）的问题楼盘，项目内部存在日照不符合国家标准、无法完善相关手续的，由开发建设单位向辖区政府（管委会）做出自身持有、不对外销售的承诺。自然资源和规划部门在办理建设工程规划许可、住建部门在办理建筑施工许可时应对企业自持房屋明确标注;住建部门、不动产登记部门在办理商品房预售许可、现房销售备案时，应对企业自持房屋明确标注，且不对企业自持房屋办理预（销）售手续。不动产登记部门在办理不动产权首次登记时，应对房屋存在日照瑕疵及企业自持情况如实注明。如买受人对有日照瑕疵的开发建设单位自持房屋有购买意愿的，应承诺自愿放弃所有因采光权问题提起诉讼及追诉的权利后，可办理存量房（二手房）网签手续。不动产登记部门在办理房屋转移登记时，询问笔录应如实告知买受人该房屋日照瑕疵问题。
本通知自印发之日起实施。各县（市、区）结合实际参照
执行。
关于南阳市中心城区欠费房地产企业“以房抵费”办理不动产权证的实施办法
为贯彻落实以人民为中心的发展思想，切实解决历史遗留问题导致的不动产“登记难”，维护群众利益，根据自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1 号）、《河南省自然资源厅贯彻落实〈自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知〉的意见》（豫自然资发〔2021〕34 号）、河南省问题楼盘处置化解工作领导小组《关于加快推进问题楼盘处置化解工作的通知》(豫楼盘处置〔2021〕3 号)、南阳市问题楼盘处置化解工作指挥部《南阳市问题楼盘处置化解工作方案》(宛楼盘处置〔2022〕1 号)等有关规定，制定本办法。
一、预购合同签订
市政府委托南阳市公房管理处负责房地产企业“以房抵费”手续办理工作并负责管理“以房抵费”房产。欠缴税费（罚款）
房地产企业与市公房管理处签订相应面积的“以房抵费”房产预售合同。预售合同一经签订，即视为房地产企业已将有关部门征缴决定书、处罚决定书所列欠缴税费（罚款）及其所产生的违约金、滞纳金等足额缴纳，违约金、滞纳金不再继续累加。
二、“以房抵费”房产价格确定。、
“以房抵费”房产，其价格须由房地产企业委托具备资产评估资质、房地产评估资质的社会中介机构分别进行资产评估和房地产评估。房产价格取两个评估报告评估值的平均数。评估机构由市公房管理处和有关房地产企业，从最高人民法院司法鉴定评估机构库中选定。
三、办理程序
欠缴税费（罚款）房地产企业应提前向税费（罚款）征缴
部门提出自愿以相应面积房产抵偿欠费的申请，税费（罚款）征缴部门将征缴决定书、处罚决定书送交市公房管理处。市公房管理处依据征缴（罚款）部门的征缴决定书或处罚决定书，与欠缴税费（罚款）房地产企业签订预售合同，办理预售合同备案。在约定时间内，房地产企业主动缴清所欠税费（罚款）及其所产生的违约金、滞纳金(含预售合同签订后所产生的违约金、滞纳金等)后，市不动产登记中心依据交款凭证撤销预售合同，“以房抵费”房产归还房地产企业；房地产企业在约定时间内未能缴清所欠规费（罚款）的，市公房管理处在取得预售房产不动产权证后，报经市财政部门完善“以房抵费”手续。
四、“以房抵费”房产后续管理
“以房抵费”房产纳入国有公房管理，由市财政部门实施监管。市公房管理处除可租赁外，不得擅自以任何形式处置“以房抵费”房产。租赁收入上缴财政，市财政部门应列出“以房抵费”房产专项管理经费。房地产企业未能按期足额缴清欠缴税费（罚款）的，市财政部门可处置变现“以房抵费”房产用以清偿企业欠税费（罚款），或将有关“以房抵费”房产划转至市属国有功能类公司。市公房管理处应及时将预购房产处置变现情况函告相关税费（罚款）征缴部门。
五、有关要求
“以房抵费”的房产必须是未经抵押、未销售的企业自有房产，原则上是整栋或整层、能够相对独立使用，且必须具备办理不动产权证条件，不得有占压红线等违反规划强制性规定的情形。
项目凡先行采取“以房抵费”办理不动产登记手续的，在预售合同签订后，相关部门启动欠税费（罚款）项目的行政许可、联合验收备案、办理不动产权证工作；凡先行采取“征缴分离”办理相关项目手续的，不动产登记部门在启动办理不动产登记手续的同时，应函告税费（罚款）征缴部门及时启动追缴程序，相关部门依照本办法办理“以房抵费”相关事宜。
本办法自印发之日起实施。各县(市、区)结合实际参照执行。
关于支持南阳市中心城区问题楼盘购房业主自主申请办理不动产权证的意见
为加快解决个人不动产“登记难”问题，切实维护群众利
益，现就已取得首次不动产权证（以下简称“大证”）的问题楼盘项目办理个人不动产权证问题，制订本意见。
一、购房业主可以自行申请办理个人不动产权证书
凡完成首次登记取得“大证”的项目，购房业主可自行到市行政审批服务大厅不动产登记中心办证窗口申请办理个人不动产权证。
业主申请办理个人不动产权证时，须持个人居身份证件、商品房买卖合同、不动产销售发票（或税务部门提供的交税存根）、维修资金缴纳凭据、个人契税缴纳凭证、“大证”(开发建设单位不提供的，由市不动产登记服务中心公告其作废）；如需补交购房差价房款的还需提供差价款补交凭证。
二、不动产登记机构应及时做好有关告知协调工作
项目启动办理个人不动产权证前，市不动产登记服务中心函告开发建设单位，开发建设单位应当将需要由其提供的办理不动产权证的资料，报送至市不动产登记服务中心；开发建设单位未在限定时间内回复或提出与办理个人不动产权证无关或不合法合规要求的，不影响办理个人不动产权证；开发建设单位提出合法合规理由的，应暂缓启动该项目个人不动产权证办理，待达到办证条件时再行启动；具备办理个人不动产权证的项目，市不动产登记服务中心应及时告知该项目业主申请办理个人不动产权证。凡有按揭贷款的项目，启动办理个人不动产权证前，市不动产登记服务中心函告放贷银行抵押期房转现房，放贷银行同意后，即可办理业主个人不动产权证。
三、税务部门应妥善解决企业不动产销售发票问题
项目启动办理个人不动产权证前，市不动产登记服务中心对取得“大证”的问题楼盘项目摸清底数，将项目预销售清单和落宗明细清单函告市税务部门，市税务部门提前告知、敦促相关开发建设单位限期一次性逐户开具不动产销售发票，同时告知开发建设单位在限定时间内完税。销售发票存根视同已开具的不动产销售发票，不动产登记服务中心依据发票存根即可办理个人不动权证。对在限定时间内未完税的，税务部门及时组织立案查处，同步启动征缴开发企业欠税程序，确保开发建设单位依法完税。
四、住建部门应妥善解决房屋维修资金缴纳问题
业主申请办理个人不动产权证时，未缴纳维修资金的应予缴纳，否则不予办理其个人不动产权证。对于开发建设单位违规代收业主房屋维修资金的，项目启动办理个人不动产权证前，由市不动产登记服务中心函告开发建设单位限期将已经代收的维修资金交至政府代管账户，并抄送市住建部门，未按期交付的，不影响业主办理个人不动产权证；但业主申请办证时，须书面承诺：同意在开发建设单位代收的个人维修资金未进入政府代管专户的情况下，办理个人不动产登记手续。对挪用的房屋维修资金，市住建部门向开发建设单位同步启动追缴工作，依法追回，没收违法所得，并按规定实施处罚，构成犯罪的依法追究相关人员的刑事责任。业主也可自行起诉追要。
五、项目属地政府协助业主追回被企业挪用的契税
项目启动办理个人不动产权证前，对开发建设单位违规收取业主契税未缴至税务部门的，由税务部门发函告知开发建设单位，限期其将已代收契税交至指定账户，未按期交付的，业主申请办证时须重新缴纳，否则不予办证。已交至开发建设单位而被挪用拒不返还的，由项目所在地辖区政府（管委会）协调司法等部门向项目开发建设单位予以追回；业主也可自行起诉追要。
六、申请办证购房业主应全部结清相关的各项费用
市不动产登记服务中心办证窗口，应依据项目楼盘表和开发建设单位提供的买卖双方无异议的差价房款明细表，核实申请人房款结清情况。凡有欠交遗留的，应告知业主直接将差价房款交至市问题楼盘帐户，购房业主持交款凭据办理不动产权证；凡有开发建设单位应退还购房业主款项而拒不退还的，由项目所在地辖区政府（管委会）协调司法等部门予以追回，业主也可自行起诉追要。对进入市问题楼盘专户的差价房款，首先用于抵扣开发建设单位代收业主的契税、维修资金等，对抵扣的契税返还给业主，对抵扣的维修资金划转市住建部门维修资金代管账户；其次用于开发建设单位应退房款、违约金支付等；余款退付项目开发建设单位。
本意见自印发之日起实施。各县(市、区)结合实际参照执
行。
南阳市问题楼盘处置化解工作指挥部办公室2022年 1月 20日印发
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