商品房交付标准的法律分析

一、交付的法定条件

验收合格+《住宅使用说明书》+《住宅质量保证书》

（一）何为验收合格

建设工程竣工验收应当具备下列条件：1.完成建设工程设计和合同约定的各项内容；2.有完整的技术档案和施工管理资料；3.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；4.有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；5.有施工单位签署的工程保修书。

（二）何为《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制，各地建设和房地产管理部门可以根据实际情况制定《住宅质量保证书》的样本。

（三）取得《竣工验收备案表》是否属于法定必备的交付标准

《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。上述行政法规是备案制度的法律依据，备案是告知性的，无须行政机关批准、回复；备案是竣工验收合格后进行的，备案与否不影响竣工验收合格的效力。验收合格是交付的法定条件，而备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。【法律依据】《城市房地产开发经营管理条例》第十七条 房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。第三十条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例 》第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。二、法定交付标准与约定交付标准冲突的处理规则尽管法律规定了法定的交付标准，但房地产开发企业与购房人签订的《商品房买卖合同》时仍可以另行约定交付标准。若约定交付标准与法定的交付标准出现冲突时，法律实务中的常见的处理规则分以下两种情况：第一种情况、约定交付标准低于法定交付标准，应以法定交付标准为交付条件。第二种情况、约定交付标准低于法定交付标准，应以约定交付标准作为交付条件。【案例1】广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字3861号黎容霞与广州市南大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书裁判主旨：黎容霞与南大公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）合法有效。现双方争议焦点在于涉案房屋是否具备交房的法定条件。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同条件不符合法律规定时，则应当依照法律规定。【案例2】江苏省高级人民法院（2019）苏民申1735号民事裁定书裁判主旨：本院经审查认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。案涉《商品房买卖合同》第八条明确约定了将取得商品房住宅交付使用批准文件作为商品房交付的标准，对双方当事人均具有约束力。在当事人约定的交付标准高于当地政府规范性文件规定的交付标准时，应以当事人约定的交付标准为准。三、交付房屋时，业主拒绝收房的处理规则对房屋的转移占有，通常视为房屋的交付使用。而房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。交使用是《商品房买卖合同》约定的房地产开发企业最主要合同义务。

买受人接到出卖人的书面交房通知时，正当拒绝接收房屋的理由

1.《商品房买卖合同》可以自行约定买受人拒绝接收房屋的情形。2.其他拒绝接收房屋的正当理由：（1）房屋未经竣工验收合格；（2）交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；（3）房屋主体结构质量不合格（4）房屋质量问题严重影响正常居住使用（5）存在其他房屋不能正常使用的情形；上述第（1）（2）情形是房屋未达到法定交付条件，购房人可以据此拒绝接收房屋。第（3）（4）种是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的不能交付使用的情形，或者交付后发现该两种情形的，购房人仍有权请求解除合同和赔偿损失的。除了上述几种情形外，房屋结构形式、互性、空间尺寸、朝向等变更影响购房人所购商品房质量或使用功能情形的，且房地产开发企业未在变更后10内通知购房人的，买受人有权拒绝收房并要求解除合同；购房人在验房时，通过签署《验房单》达到变更交付条件程度的，买受人有权在房屋符合《验房单》约定交付条件前拒绝接收。但是，若房屋不存在上述严重影响质量或房屋使用功能等情况的，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。