对多数生产型企业而言，土地和厂房关系企业进行持续稳定的生产是否可预期。若企业存在违章建筑，则因该等情形受到行政部门的罚款、责令停产均会在不同程度上对拟IPO企业的持续生产和收入产生负面影响。本文拟结合对现行法律法规的梳理及对相关案例的调研，总结IPO审核过程中监管部门关于违章建筑的关注事项，并对如何防范和化解违章建筑对IPO造成的风险提出建议，供拟上市企业参考。
一、IPO视角下的违章建筑
（一）“违章建筑”的认定
从法律含义上讲，违章建筑，或称违法建筑，并无直接的法律定义，而是通过规定合法建筑物的报建程序和要求，判定所有未按照该等程序和要求的报建建筑物，均为违法建筑。
具体类型包括以下几种：
1.未取得建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证即自行进行建设的建筑物、构筑物（包括临时建筑）；
2.未按照建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证许可的内容和范围建设的建筑物和构筑物（包括临时建筑）；
3.未按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，擅自在该土地上建筑的建筑物和构筑物；
4.在土地利用总体规划中确定不能建设的地方修建建筑物和构筑物。
（二）“违章建筑”与“临时建筑”
临时建筑与违章建筑在外观上具有相似性，均为超出原本规划、许可内容而建设的建筑物，但两者差异在于临时建筑是需要主管部门审批且存在一定的有效期（一般为两年），到期需要拆除，系合法建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。
因此，临时建筑是一种过渡性的短期存续的建筑物，某建筑物需经过临时建设用地规划许可/临时建设工程规划许可之后才可在法律上称之为“临时建筑”，否则只能是违章建筑。这也是违章建筑和临时建筑最大的区别，那就是临时建筑是合法建筑，违章建筑是违法建筑。
（三）“违章建筑”与“无证建筑”
违章建筑，或称之为违法建筑，多对应的概念是合法建筑，而无证建筑不一定是违法建筑，例如无证的局面是相关行政主管部门造成的。而无证建筑的内涵即如其本意，只要该建筑没有取得其建设过程中所需的许可证书或产权证书，就可称之为无证建筑。其与违章建筑最大的区别在于：
无证建筑仅是对其形式上有无相关证书的形式定义，无论其是否合法建设，而违章建筑则为对该建筑实质上是否合法建设进行了实质定义。换言之，无证建筑与违章建筑是交叉关系，交叉部分是因未取得相关许可证书而违法的建筑物。
二、IPO审核要点
（一）违章建筑面积占比和用途、是否产生收入及利润金额（如有说明其占比），是否为生产经营场所。
（二）违章建筑未取得权属证书的原因，是否办理了相关手续，是否存在被行政处罚和构成重大违法的风险。
（三）是否履行有相应的建设规划手续，是否存在相应的消防、环保手续，是否存在被责令停产停业的风险，招股说明书中是否已经披露。
（四）临时建筑是否属于违章建筑，是否存在拆除风险，若拆除是否会影响发行人生产经营活动。
三、合规建议
（一）违章建筑“合法化”
1.补办所缺证照
拟IPO企业补办相关证照是最直接解决违章问题的手段，但补办证照事宜在较大程度上依赖于主管部门的态度和口径，存在较大不确定性。但该种办法建议先行尝试，若该等企业在当地为知名企业，则成功概率较高。
2.拆除后原址重建
拆除企业原先既存的违法建筑，并重新正常报批土地规划和建设规划，履行全套报建手续。但要考虑原建筑的功能、拆除的可行性、经济成本等。该种办法较多适用于原建筑对企业生产经营较为重要，且不能找到合适的替代建筑或改扩建的情况。
3.拆除、搬迁、改扩建
若补办证照和合法重建均不能实现时，则需根据主管部门要求拆除违章建筑。若该建筑物为发行人生产经营所需场所，则应及时完成搬迁工作（可以先行租赁厂房过渡）。或者根据住建主管部门认可后，暂时保留使用，作为整改的缓冲期间。
（二）如何“保留”违章建筑
1.控制违章建筑面积比例。根据对IPO审核案例的细致研究，企业均倾向于将违章建筑的比例控制在5%以内（越低越好），且明确其非核心性用途，从而论述其行政处罚的风险低，不构成重大违法行为；
2.限制违章建筑的用途和范围。违章建筑必须不能直接用于核心生产经营，如果存在用于直接生产经营的情况，应当在审核结束之前，确定并披露整改计划、搬迁计划或改扩建计划，以解决企业用违章建筑进行直接生产经营的情况。因此，若要“保留”少许建筑，应当确保该等建筑禁止用于核心生产经营，如用于仓储、发货区、食堂、门卫，以及辅助工序等；
3.通过访谈走访主管机关或有主管机关直接出具书面确认或证明文件等方式，获取主管机关关于建筑物瑕疵不构成重大违法违规且不会予以处罚、追究违约责任的认定意见；
4.实际控制人出具兜底承诺，确认企业因前述瑕疵事宜受遭受的任何损失的（如罚款、拆除、搬迁费用等），实际控制人将全额承担该等损失。
四、上市案例
（一）瑞泰新材（301238）
【审核问询】
申报文件显示：截至2020年9月30日，发行人子公司华荣化工自建的位于张家港保税区江苏扬子江国际化学工业园南海路 9 号的吸烟室（52 平方米）因历史原因未办理取得房屋所有权证。另外，华荣化工尚有 3 项临时简易构筑物，分别为机修彩钢板房、冷库及二道门消防房，建筑面积合计 223.5平方米。控股股东江苏泰已出具承诺，如瑞泰新材因此遭受任何损失或处罚，控股股东将无条件以现金全额补偿瑞泰新材，保证瑞泰新材不因此遭受任何损失。
请发行人说明相关无证建筑是否均位于发行人自有土地，是否存在消防等安全生产隐患，未办理房屋所有权证是否存在受到行政处罚风险；作为上市公司，发行人控股股东江苏国泰承诺无条件以现金补偿发行人是否符合上市公司监管要求，是否能够实际执行。
【发行人回复】
1.相关无证建筑位于发行人自有土地根据发行人提供的文件并经本所律师核查，无证房产吸烟室及 3 项临时简易构筑物均位于金港镇（江苏扬子江国际化学工业园）南海路 9 号，系发行人控股子公司华荣化工的自有土地（不动产权证书编号：苏 (2018) 张家港市不动产权第 0038088 号、苏 (2017) 张家港市不动产权第 0081218 号）。
2.不存在重大的消防等安全生产隐患
截至本补充法律意见书出具之日，华荣化工已将吸烟室拆除，所涉吸烟室已不存在消防等安全生产隐患。
根据发行人提供的文件、发行人的说明并经本所律师核查， 3 项临时简易构筑物整体均为岩棉夹芯板或彩钢板，不属于易燃易爆材料，不与易燃易爆物品贴邻，公司在 3 处临时构筑物均配备了相应的消防设施及灭火器，并设有 24 小时全厂定时巡检。报告期内，消防主管部门和应急管理部门定期对华荣化工进行安全消防检查，未要求拆除上述 3 项临时构筑物或要求进行整改。因此，截至本补充法律意见书出具之日，不存在重大消防等安全生产隐患。
根据发行人的说明，由于上述临时简易构筑物不属于主要生产设施，如消防、安监等部门要求，将可随时拆除该等临时建筑，并不会对公司生产经营造成重大不利影响。
3.关于未办理房屋所有权证是否存在受到行政处罚风险
关于无证房产吸烟室，截至本补充法律意见书出具之日，华荣化工已完成拆除，且未因此受到主管部门的行政处罚。根据江苏省张家港保税区规划建设局出具的《证明》，报告期内华荣化工的生产经营和建设活动符合国家及地方有关工程建设及房屋管理的法律法规、规章及其他规范性文件的规定，未受到江苏省张家港保税区规划建设局行政处罚，不存在重大违法违规行为。据此，无证房产吸烟室已拆除，且截至本补充法律意见书出具之日，华荣化工未因吸烟室未办理房屋所有权证而受到相关部门的处罚。
根据发行人的说明，关于3项临时简易构筑物，由于该等构筑物系临时建筑且非主要生产设施，华荣化工未就相关构筑物办理规划建设等相关手续。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定，建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：
（一）未经批准进行临时建设的；
（二）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。
据此，临时建筑未办理相关批准手续存在行政处罚风险。但鉴于：
（1）上述临时简易构筑物的面积较小且非发行人主要生产、经营场所，拆除不会对华荣化工生产经营造成实质性不利影响；
（2）江苏省张家港保税区规划建设局已出具了华荣化工未受到行政处罚、不存在重大违法违规行为的相关证明；
（3）如下所述，实际控制人国际贸易公司已出具相关承诺（承诺并保证瑞泰新材及江苏国泰不因此遭受任何损失，相关承诺内容具体详见本题回复“一（二）”相关内容）；
据此，华荣化工上述临时简易构筑物所面临的行政处罚风险不会对发行人经营构成重大不利影响，不构成发行人本次发行上市的实质障碍。
4.截至本补充法律意见书出具之日，针对上述无证房产或临时简易构筑物，发行人实际控制人国际贸易公司已出具承诺，“发行人及其下属企业涉及少量子公司正在使用的临时简易构筑物，若该等构筑物因不符合相关规划、建设等要求而被有关主管部门要求拆除、受到影响或处罚，发行人及下属企业有能力及时以合法合规的其他建筑物予以替代，该等变更不会对发行人及下属企业的生产经营和发行人首次公开发行股票并在创业板上市产生重大实质性不利影响，如发行人因此遭受任何损失或处罚，本公司将无条件以现金全额补偿发行人，保证发行人不因此遭受任何损失”。
因此，对于江苏国泰承诺以现金补偿发行人因无证房产或临时简易构筑物所导致的潜在损失，最终将由发行人实际控制人国际贸易公司实际承担相应的补偿责任，不会实质造成上市公司江苏国泰的损失。
（二）雅艺科技（301113）
【审核问询】
申报材料显示，发行人自有房产 5 处，其中合计 4,319.09 平米的房产存在未取得权属证书的情形；发行人自有土地使用权 5 处。保荐工作报告称，发行人募投项目之一“年产 120 万套火盆系列、气炉系列生产线及厂房建设项目” 的实施地为现有房产所在土地，发行人目前土地房产场地已较为紧张。
请发行人：
（1）补充披露未取得权属证书房产的用途，占总房产面积及总生产面积比重，获取产权证明是否存在实质性障碍，该权属瑕疵房产是否属于发行人核心生产场所，发行人是否可长期使用上述房产，是否存在被强制搬迁的风险；
（2）结合报告期内发行人产量、产能及对应的生产经营用房屋、土地面积，以及目前土地房产场地已较为紧张的情况，补充披露发行人在现有土地上新建厂房的合理性，现有土地及新增厂房是否可有效承接该项目新增产能，该募投项目的可行性；发行人未能新获土地新建厂房承接发行人募投项目的原因；
（3）发行人是否完整持有各项土地的使用权，是否存在影响发行人持续经营的事项。
【发行人回复】
发行人主要生产活动场所（包括厂房及主要产成品、在产品、原材料的仓库等）均已取得权属证书，在自有土地上未取得权属证书的建筑物、构筑物均为辅助性、临时性用途（根据披露文件测算，占比约7.66%）。发行人未取得权属证书的房产均在发行人已取得土地使用权证的厂区内，发行人已就门卫房、配电房申请补办产权证明，补办相关手续并经验收通过后可以取得权属证书；发行人搭建的固废仓库、钢棚、污水处理站不具有独立建筑结构，属于构筑物，不具备办理权属证书的条件。
根据武义县综合行政执法局出具的证明，发行人未取得权属证书的房产系在自有土地上建设，未改变土地使用性质，未占用城镇道路，未侵害第三人利益，发行人在建造和使用过程中不存在行政处罚记录，在厂区整体消防合规的前提下，确因企业生产需要暂时无法整改的建筑物、构筑物，可暂缓拆除。因此，现有情况下发行人可以继续使用该等房产，不存在被强制搬迁的风险。
（三）华兰股份（301093）
【审核问询】
结合前述存在权利负担或权利瑕疵房屋土地的主要用途，披露未取得产权证书及抵押事项对发行人日常生产经营的影响，是否存在潜在风险及防范措施
【发行人回复】
发行人未取得权属证书的建筑物占公司房屋使用面积的2.82%，占比较小，且主要用途为仓储、门卫等辅助或临时性用房，不属于发行人生产经营所需的核心生产设施，可替代性强，若该等建筑物被要求拆除，不会对发行人的日常生产经营构成重大不利影响。根据江阴市申港街道办事处、重庆市住房和城乡建设委员会出具的《证明》，发行人可继续使用上述房屋，不会对其进行处罚。综上所述，发行人前述房屋未取得权属证书不会对其日常经营构成重大不利影响，对本次发行上市不构成实质性障碍。
五、结语
拟IPO企业资产的完整性是历来监管审核的重点，对于生产型企业来说，土地、厂房和生产设备更是其立身之本，是资产中的重心。对于存在违章建筑的企业，应在申报前积极作出整改、申报时披露完整情况及作出合理解释，唯有这样才能避免成为上市的实质性障碍。
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