浙江高院：工业用地出租给他人用作物流办公，改变土地用途，租赁合同有效吗？

裁判要点：物权法、土地管理法、城市房地产管理法规定改变土地用途的，需要办理相应的审批手续，但并未明确禁止土地变更用途；且该规定仅系规范性强制性规定；租赁合同违反前述规定未办理相应的审批手续，将工业用地出租为物流办公用途的，不影响合同效力。

浙江高院再审认为：
关于合同效力的问题。
本案租赁合同由双方当事人盖章确认，形式合同，内容亦未违反法律及行政法规强制性规定，当属有效。
远基公司提出，案涉租赁合同违反了物权法、土地管理法、城市房地产管理法及城市用地分类与规划建设用地标准。然物权法、土地管理法、城市房地产管理法均仅规定改变土地用途的，需要办理相应的审批手续，而不是明确禁止土地变更用途；且上述规定仅系规范性强制性规定，并不涉及有关租赁合同的效力问题；至于城市用地分类与规划建设用地标准仅系住建部制定的国家标准，不能作为认定合同效力的依据。
故远基公司关于案涉合同因违反效力性强制性规定而无效的主张，缺乏依据，难以成立。


原二审法院认为：
本院认为，关于涉案《租赁合同》的效力，因其系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效。虽上诉人以被上诉人擅自改变土地用途等为由主张该合同无效，但根据已查明的事实，被上诉人于2011年申请工改商项目获批后，其并未办理相应的变更登记手续，且据国有土地使用权证显示，涉案土地地类用途仍为工业用地。因此，上诉人之上述主张缺乏事实依据，故本院难以采信。


原一审法院认为：
原告康城公司系涉案土地的使用权人，其经营范围也含有“自有厂房租赁”一项，故其依法享有对涉案国有土地使用权及地上房屋出租的权利。原、被告双方签订的《租赁合同》载明涉案的该宗国有土地系工业用地，约定的租赁用途为物流办公用途，而现行法律、行政法规中并无禁止国有工业用地用于物流办公用途的效力性强制性规定，且该《租赁合同》载明的土地性质和租赁用途，说明原、被告双方对土地性质及租赁用途在签订合同当时是明知的，故被告认为该《租赁合同》无效的理由不能成立。该院认为，该《租赁合同》及《补充协议》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效合同。合法有效的合同，双方应依约履行各自义务，不得擅自变更或解除。


宁波康城健业商贸有限公司与宁波市镇海远基物流有限公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书
浙江省高级人民法院
民事裁定书 | （2016）浙民申2274号