划拨土地上房屋买卖的合同效力

来源：江苏法治报

□李录朋 吴越

【案情】

原告何某与被告徐某、殷某夫妻二人签订了房屋买卖合同，合同签订时，两被告已告知原告该房屋所在的土地性质为划拨土地，原告对此予以知晓。后何某因学区房及房价变动等原因不愿继续履行合同，遂以涉案土地性质为划拨类型，其房屋买卖合同并未经过当地政府批准，违反法律法规强制性规定为由，请求认定合同无效。

【评析】

对于涉案划拨土地上的房屋买卖合同效力认定问题，目前有两种观点：

第一种观点认为，根据“房地一体”原则，房屋转让时必然涉及土地使用权转让，划拨土地上的房屋买卖合同未经有批准权的政府审批，权利人不具有对土地使用权的处分权利，双方签订的《房屋买卖合同》违反了《房地产管理法》等法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。

第二种观点认为，根据“债权与物权效力两分”理论，房屋买卖合同的债权效力与房屋物权变动并不相同，双方签订房屋买卖合同后，双方即受合同债权效力约束，而政府的审批、批准行为仅是房屋物权变动的条件，并不影响房屋买卖合同的债权效力，应认定房屋买卖合同有效。

笔者同意第二种观点，理由如下：

其一，从合同标的角度来看，本案中划拨土地上房屋买卖合同的标的是双方之间的房屋买卖关系，不同于划拨土地使用权转让关系。划拨土地使用权转让合同的标的为划拨土地使用权，未经政府批准转让的其合同无效，但本案当事人之间订立的房屋买卖合同真实意思在于转让房屋，其合同标的为房屋，而非土地使用权。虽现行是房地一体，地随房走，但在房屋买卖合同中土地使用权只是附随转让，房屋买卖合同应认定为有效。另外，目前认定该类合同无效的多数裁判均参照引用的是2005年的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，该条文内容因与民法典中规定的“无权处分合同有效”的立法理念相悖，故该司法解释已在2020年修订版中予以删除，对此在后续司法实践中对该条的理解适用将不存异议。

其二，从强制性规定角度来看，本案中何某认为房屋买卖合同无效的理由是违反了法律法规的强制性规定，但强制性规定有管理性强制性规定与效力性强制性规定之分。本案屋买卖合同效力认定的关键在于《房地产管理法》第四十条关于划拨土地转让房产应进行审批的规定是管理性还是效力性强制规定。笔者认为划拨土地上的房屋转让时需经审批，实则是为了维护划拨土地上房屋转让的秩序，防止合同交易方逃避缴纳土地出让金，损害公共利益，故该法第四十条规定应为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。涉案房屋买卖合同满足其他合同有效要件，且没有损害国家或社会公共利益，房屋买卖合同应认定为有效。

其三，从责任承担角度来看，笔者认为房屋买卖合同无效和合同履行不能的事实是完全不同的，应进行严格区分。本案中房屋买卖双方可以通过补缴土地出让金等方式取得原划拨土地使用权从而正常办理房屋过户登记，涉案合同并非完全履行不能。若后续审批手续不能完成，无法完成物权变动使得合同无法继续履行，房屋买受人可以要求解除合同，对方承担损害赔偿等违约责任，认定房屋买卖合同有效更能明确双方责任承担。

综上，笔者认为涉案划拨土地上的房屋买卖合同应认定为有效。法院不仅需要在各方当事人之间定分止争，更需要通过司法裁判来引导民众的行为方向，法院通过司法裁判认定此种房屋买卖合同有效，能够严格遵循民法典的诚实信用原则，绝不让房屋买卖合同违约者从中由此获益；同时通过司法裁判认定此种房屋买卖合同有效，也能够极大地维护房屋交易的稳定性，促进房产交易市场的发展。努力让人民群众在每一个司法案件中都能感受到社会的公平正义，实现住有所居，住得安心。