根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第1条第2款规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。从目前检索到的最高法院案例来看，大部分纠纷的处理主要适用《物权法》第191条的规定，故此，本文首先对《物权法》第191条适用前提下抵押财产转让裁判规则进行梳理。
（一）关于抵押财产转让未经抵押权人同意的合同效力问题
《担保法》第49条、《物权法》第191条规定未通知抵押权人或者未告知受让人或者未经抵押权人同意，转让行为无效或者不得转让。根据上述规定，如果抵押人未通知抵押权人或者未经抵押权人同意转让抵押财产的，是否影响转让合同的效力。司法实践中，对此基本形成较为一致的裁判观点，即上述规定旨在保护抵押权人的利益，并非针对合同效力的规定，亦不属于效力性强制性规定，同时依据区分原则，不能以上述规定来否定转让合同的效力。
1. 相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为
（1）裁判规则
根据《担保法》第49条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《物权法》第191条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但《担保法司法解释》第67条和《物权法》第191条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。
根据《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的《联合开发协议》及《补充协议》作为讼争土地使用权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该块土地使用权转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因为当事人可以在合同约定中完善物权转让的条件，使其转让行为符合法律规定。
案例来源：重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司建设用地使用权纠纷案【（2010）民抗字第67号】
（2）裁判规则评述
本案系由最高检察院提起抗诉并经最高法院审判委员会讨论决定作出判决的案件，故此，该案的裁判规则具有一定的指导示范作用。该案的裁判规则主要包括两个关键要素：
第一，在未通知或者未经抵押权人同意的情况下，受让人可以通过涤除抵押权的方式使转让行为有效，故此不能认定转让行为无效。
第二，《担保法》第49条规定的“转让行为无效”，是指物权变动行为无效，而非债权行为无效。该裁判规则在上述前提下，进而援引《物权法》第15条关于区分原则的规定，认定《担保法》第49条关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为，即不应以此否定抵押财产转让合同的效力。但问题是，《担保法》第49条规定的“转让行为无效”是否仅指“物权转让行为”，值得商榷。
2. 抵押物是否符合房地产管理法及担保法、物权法规定的转让条件，仅影响物权变动的效力而非合同的效力
（1）裁判规则
首先，根据《物权法》第15条的规定，涉案土地是否符合房地产管理法及担保法、物权法规定的转让条件，仅影响物权变动的效力而非合同的效力。其次，《担保法》第49条和《物权法》第191条规定的目的，是为了保护抵押权人的权利，而非规范抵押物转让合同的效力。再次，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（下称《合同法司法解释（二）》）第14条“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，合同只有违反效力性强制性规定才能产生无效的法律后果。而《房地产管理法》第39条的规定是管理性规定而非效力性强制性规定。当事人依据上述法律规定主张合同无效不能成立。
案例来源：四川彭山大东方实业有限公司与何某等合同纠纷案【（2015）民申字第2653号】
（2）裁判规则评析
本案裁判规则的关键要素包括两个：
第一，根据《物权法》第15条关于区分原则的规定，抵押物转让合同是否符合担保法以及物权法规定的转让条件，仅影响物权变动的效力而非转让合同的效力；
第二，《担保法》第49条以及《物权法》第191条规定的立法目的，在于保护抵押权人的权利，而非规范抵押物转让合同的效力。
本案裁判规则在前述（2010）民抗字第67号裁判观点的基础上，进一步援引原《合同法司法解释（二）》关于违反效力性强制性规定作为认定合同无效的依据；但该案中，最高法院只是明确《房地产管理法》第39条的规定系管理性强制规定，对于《担保法》第49条以及《物权法》第191条是否为管理性强制规定，并未给出明确的意见，仅从相关规定的立法目的角度，表述为相关规定“非规范抵押物转让合同的效力”，换言之，不能以上述规定为依据判定转让合同的效力。在中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行、龙某梅申请执行人执行异议之诉案【（2019）最高法民申3932号】中，最高法院亦秉持基本相同的裁判观点。在曹某云因与中国农业银行股份有限公司云县支行、茅粮酒业集团有限公司案外人执行异议之诉案【（2020）最高法民申3424号】中，最高法院认为，根据我国物权与债权相区分原则，《物权法》第191条第2款的规定，仅影响抵押物的过户登记及物权变动效力，并不影响债权合同效力。
3. 未经抵押权人同意转让抵押财产，转让行为不能发生物权变动的法律效果
（1）裁判规则
根据《物权法》第9条之规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。当事人双方签订商品房买卖合同、支付了大部分购房款并实际办理了入住手续，但双方并未完成案涉房屋的过户登记手续，买受人尚未成为该房屋登记权利人。抵押权人向债务人主张的债权及为担保该债权实现所设立的抵押权，均成立于当事人双方签订商品房买卖合同之前，该抵押权经依法登记，并经生效判决确认为合法有效。根据《物权法》第191条之规定，抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产，该转让行为不能发生物权变动的法律效果。
案例来源：天津津铁路华运输服务有限责任公司、河北信投集团资产管理有限公司案外人执行异议之诉案【（2017）最高法民申1660号】
（2）裁判规则评析
根据原《物权法》第9条（现《民法典》第209条）的规定，不动产物权经依法登记后发生物权效力，即不动产转让是否发生物权变动的效力最终取决于是否依法登记。抵押人转让抵押财产即使未经抵押权人同意，如果受让人合理信赖抵押权人已经同意并已经办理变更登记，转让行为发生物权变动的效力。比如，房地产开发企业在未经抵押权人同意的情形下取得预售许可证，买受人可以合理信赖出卖人已经取得抵押权人的同意，在买受人已经将房屋产权变更至其名下时，其已经取得买卖房屋的所有权。如果此时抵押权人以抵押财产转让未经其同意为由主张不发生物权效力，基于对买受人信赖利益的保护，不应予以支持。故此，仅以未经抵押权人同意即认为转让行为不发生物权变动的效果，从法理逻辑上确有值得商榷之处。
4.《物权法》第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定
（1）裁判规则
抵押权人提出，根据《物权法》第191条第2款“抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，买受人和房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》无效。本院认为，《物权法》第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，抵押权人据此主张《商品房买卖合同》无效不能成立。
案例来源：交通银行股份有限公司陕西省分行、刘某城案外人执行异议之诉案【（2018）最高法民申4782号】
（2）裁判规则评析
本案裁判规则简单明晰，依据原《合同法司法解释（一）》第4条、《合同法司法解释（二）》第14条关于合同无效的认定规则，认为《物权法》第191条第2款的规定不属于效力性强制性规定，违反该规定不能导致合同无效的法律后果。最高法院在随后的交通银行股份有限公司陕西省分行、支某微申请执行人执行异议之诉案【（2018）最高法民申4875号】中确立的裁判规则与本案一脉相承，并进一步明确，《物权法》第191条第2款的规定，属于管理性强制性法律规定，并非《合同法》第52条第五项规定的效力性强制性规定。
5. 购房人明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。抵押权人主张《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《物权法》第191条第2款规定而无效的主张，不能成立。
（1）裁判规则
预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使购房人明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。故抵押权人主张《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《物权法》第191条第2款规定而无效的主张不能成立。
案例来源：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司、何某案外人执行异议之诉案【（2020）最高法民终1208号】
（2）裁判规则评述
在商品房消费者提起的执行异议之诉中，鉴于商品房消费者的特殊债权属于生存权的范畴，其具有优先性可以排除抵押权人的强制执行，即只要商品房消费者满足《执行异议和复议规定》第29条规定的三个条件，即可以取得优先于抵押权的顺位。故此，对商品房消费者签订的商品房买卖合同（转让抵押财产的合同）效力的认定，将决定消费者是否享有优于抵押权的权利顺位，此点亦是该类纠纷中当事人争议的焦点问题之一。
本案裁判规则主要包括三个关键要素：
第一，应当保护消费者的信赖利益，在房地产开发企业已经取得商品房预售许可证的情况下，消费者的合理信赖包括两个核心内容：一是消费者能够合理相信抵押权人同意转让已经设定抵押的商品房，二是合理信赖其交付的购房款已经按照物权法的规定用于清偿抵押权人的债务，房地产开发企业未将转让所得价款用于清偿债务给抵押权人带来的风险，不应当由购房人承担。
第二，在消费者形成合理信赖的基础上，即使商品房不符合行政法规规定的预售条件以及抵押权人“实际”上不同意出售，抵押权人亦不能以《物权法》第191条第2款的规定主张商品房买卖合同无效。
第三，消费者明知商品房设定抵押的情况，不影响其依据《执行异议和复议规定》第29条的规定主张排除强制执行的权利。
在山西信托股份有限公司、杨某等案外人执行异议之诉案【（2021）最高法民申6059号】中，最高法院亦采取基本类似的观点，即《物权法》第191条第2款虽规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，但依据该条文并不能直接得出认购协议无效的结论。
（二）抵押权人同意转让抵押财产抵押权是否消灭
根据《物权法》第191条第1款的规定，在抵押权人同意转让抵押财产时，抵押人应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。根据上述规定，抵押权人同意转让抵押财产是否导致抵押权消灭或者是否意味着抵押权人放弃抵押权，如果抵押人未将转让所得的价款按照《物权法》第191条第2款的规定用于清偿抵押权人的债权，抵押权人是否有权继续行使抵押权，司法实践中存在不同的处理规则。
1. 抵押权人同意转让抵押财产，抵押权人对不动产上的抵押登记负有涂销义务
（1）裁判规则
《物权法》第191条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由于抵押登记具有公示公信效力，对于已有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是认定未办理过户登记非因买受人自身原因的两种情形。如未经抵押权人同意，除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押权人对不动产上的抵押登记不负有涂销义务。但是，如抵押权人同意转让抵押财产，转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人，而非买受人，抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的，仍应承担相应的担保责任；此时，抵押权人对不动产上的抵押登记负有涂销义务，除非抵押权人与买受人有约定或抵押权人有为买受人所知晓的相关声明。
案例来源：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司、赵某博申请执行人执行异议之诉案【（2018）最高法民终714号】
（2）裁判规则评析
本案裁判规则包括三个关键要素：
第一，在抵押权人同意转让抵押财产的情况下，抵押权人对不动产的抵押登记负有涂销义务，未经抵押权人同意的，则抵押权人对抵押登记不负有涂销义务。
第二，以转让抵押财产所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存的义务主体是抵押人，而非买受人，换言之，如果抵押人未将转让价款提前清偿债务，买受人对此并无过错。
第三，如果抵押人未将转让所得的价款用于提前清偿债务，仍应当对抵押权人承担相应的担保责任，亦即此时抵押权人不能就抵押物行使抵押权，只能通过要求抵押人承担担保责任的方式寻求救济。
需要注意的是，上述裁判规则认为在《物权法》第191条规定的“抵押权人同意转让抵押财产”的情形下，抵押权人负有涂销抵押登记的义务，此时不动产抵押权因涂销登记而消灭，除非抵押权人与买受人另有约定或者买受人在签订合同时明知抵押权人有保留抵押权的声明。
2. 抵押权人同意转让抵押财产，其怠于行使要求抵押人提前清偿债务的权利的，应当自行承担因其过错产生的不利后果
（1）裁判规则
抵押权人向房地产管理部门表示“同意恢复抵押可售”后，即明知抵押人将出售房屋取得价款，抵押权人应当明确要求抵押人根据《物权法》第191条第1款的规定将转让所得价款向其提前清偿债务或者提存，并采取监管收款等必要措施予以保障，而抵押权人却没有采取通常业务中所应当采取的监管保障措施，放任抵押人不以售房款清偿贷款债务，明显具有过错。抵押人取得售房许可销售房屋，受让人购买房屋并无过错。抵押权人同意抵押人出售抵押的房产后，怠于行使《物权法》第191条第1款赋予的要求抵押人以售房款直接清偿债务的权利，却转而要求对受让人所购房屋及其占有范围内土地使用权进行折价或者变卖、拍卖以清偿债权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的生存利益，有失公平。抵押权人及其债权受让人应当按照前述物权法规定的途径寻求救济，并自行承担因其过错而产生的不利后果。
案例来源：上海尧润资产管理有限公司、林某第三人撤销之诉案【（2019）最高法民终726号】
（2）裁判规则评述
本案系经最高法院审判委员会民事行政审判专业委员会讨论决定后形成的判决，具有一定的指导示范作用，其裁判规则包括三个关键要素：
第一，抵押权人同意转让抵押财产，其有权要求抵押人将转让价款提前清偿债务或者提存，其未采取监管收款等监管保障措施，放任抵押人不以转让价款清偿债务，明显具有过错。
第二，抵押权人怠于行使要求抵押人提前清偿的权利却转而主张行使抵押权，势必影响无过错购房者的利益，有失公平。
第三，抵押权人应当按照物权法规定的途径寻求救济，并自行承担因其过错产生的不利后果。
根据担保物权基本法理，在抵押人未将转让抵押财产所得的价款向抵押权人提前清偿债务的情况下，即在主债权未得到清偿时，通常不发生抵押权消灭的法律效果，故此，该案在裁判规则中并未论及抵押权是否消灭的问题，只是认为在抵押权人怠于行使权利的情况下，不能就已经转让的抵押财产行使抵押权，而是应当依据《物权法》第191条的规定，要求债务人将转让价款用于清偿债务。依据该案裁判规则，此时抵押权 “事实”上不能行使。
至于抵押权人是否就转让价款具有优先受偿权，该案并未论及。在随后的中国农业银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行、李某文第三人撤销之诉案【（2019）最高法民终1821号】，中国农业银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行、黄某英第三人撤销之诉案【（2019）最高法民终1808号】，刘某成、黑龙江立宏房地产开发有限公司第三人撤销之诉案等案件中，判决均秉持了上述裁判规则。
3. 抵押权人同意转让抵押财产并不导致抵押权消灭
（1）裁判规则
受让人支付案涉商品房买卖合同的对价是免除债务人相关以房抵顶工程款协议所涉工程款的支付义务。抵押权人向房管部门表示“同意恢复抵押可售”并不导致抵押权消灭。但是，在受让人已经以案涉房屋价款相对应的工程款为支付对价，且占有房屋的情况下，法院判决抵押权人可以对房屋及所占土地使用权继续追偿，势必影响受让人的生存利益，有失公平。抵押权人可以对债务人免除再行支付工程款部分的相应对价，向债务人行使追偿权。
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