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案例：小明大学毕业想租一套距离上班较近的房子 ，但中介公司让小明自己草拟一份租赁合同。小明很疑惑，租赁合同要包含什么内容呢？
租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限不得超过20年。租赁期限在6个月以上的应当采用书面租赁合同形式，没有采用书面形式并且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
相关法条
《民法典》第704条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
《民法典》第705条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《民法典》第707条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
律师评析
在日常生活中，租赁合同，尤其是租房合同，是被广泛应用的一类合同。《民法典》第704条规定，租赁合同的主要内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租期、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。对于租赁物的名称，应以明确的语言加以确定，如胜利大街150号苹果小区3号楼605室。租赁物的用途关系到承担人如何使用该租赁物，必须在合同中约定清楚，如老王和小明约定该房屋仅用于居住，不可作商业用途等。租赁期限长短由双方当事人自行约定，但不能超过《民法典》第705条规定的最高期限，该期限的单位可以是年，也可以是月、日等。一般租房合同较多使用年、月作为期限的计算单位。租金条款是租赁合同中非常重要的一部分，直接关涉出租人的出租目的和承租人的主要义务，一般需要明确租金的多少和币种、现金支付还是转账支付、一次性支付还是分期支付、按月支付还是按年支付、预先支付还是事后支付等。至于租赁物维修、一般维修义务由出租人承担，但根据法定和约定的情况，也可由承租人承担。除上诉条款外，当事人还可以根据需要订立违约责任、解决争议的方式、解除合同的条件等重要条款。
根据《民法典》第705条的固定，租赁合同约定的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。这里关于期限的限制适用于包括房屋租赁合同在内的所有租赁合同。20年的期限并非不可改变的绝对最高期限，如果租赁合同双方当事人在20年期满时仍然希望保持租赁关系，可以采取两种方法：一是并不终止原租赁合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议。这种情况下，原来的有期租赁合同变更为不定期限的租赁合同。这种情况被称为合同的“法定更新”。二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签，续签的期限仍然不能超过20年，这种情况被称为“约定更新”。对于租赁合同续签的次数，法律上并没有禁止性规定。
《民法典》第707条是关于租赁合同形式的规定。以6个月为分界线，租赁期限小于6个月的可以采用口头形式。超过6个月的，应当采用书面形式。当事人应当采用书面形式而未采用的，并不影响合同效力。双方形成的租赁关系仍然受法律保护，只是当无法确定租赁期限时，视为不定期租赁。
律师提示
发生租赁关系时，建议出租人与承租人签署内容完备的租赁合同。因为尽管非书面的租赁关系也受法律保护，但双方权利义务不明确，容易发生纠纷。签订合同时，除按照《民法典》要求，就租赁期限、租金支付等事宜进行约定外，还可以就是否允许转租、承租人的优先购买权、承租人是否有权对租赁物进行添附、返还租赁物时是否应当恢复原状等事宜进行约定，以明确双方权利义务。
建议出租人与承租人明确出租时租赁物的状态、性能、数量等情况，并作为租赁合同的附件，以便退租时双方核实租赁物的具体情况，并据此判断承租人退还租赁物时是否符合合同约定。
对于租赁物期限较长的租赁合同，建议明确租金的调整机制，如调整条件及调整幅度等，并进一步明确一方擅自调整租金的违约责任，避免因一方强势出现擅自调整租金的情形。
在租赁合同履行期间，出租人有权适时、依约、依法检查租赁物情况，并有权制止承租人不正当使用租赁物的行为。因承租人过错造成租赁毁损灭失的，出租人有权主张损害赔偿。
责任编辑：东方律所品宣部
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