每次路过北京西路，都会被一幢漂亮的洋房吸引。
这幢洋房曾经是汉冶萍煤铁厂矿公司俱乐部，盛宣怀创立的汉冶萍公司。
很美的建筑，一直想拍，可惜是部队所属物业现在，不能擅入，没有想到前两天在一套在售的的新里里面拍到了一些细节，很开心。喜欢的事物，总有一天，会以一种特别的方式展现在你的眼前。
昨天先看的这幢新里，性价比很高。
什么是性价比，很多人第一反应是便宜，便宜没错，但不能完全反映性价比，性价比应该是物有所值，甚至往往是超值的。
人们买老房子，会考虑很多因素。对我来说，排前三的因素是单价、总价、地段。
这是三项筛选指标，市中心，内环，单价十万＋的房子比比皆是，使用权的新里现在单价往往都已经飙升到12-17万，看一个房子的面积和总价，口算心算一下，大致可以判定一个房子是否便宜，这套房子，单价甚至不过九万，可以说便宜，非常便宜；投资的和现场市场平均价格来看就已经有利润空间，自住的这个价差空间可以好好加大预算装修一下。
第二看总价，总价2200万，再看面积265平，，超过200平的新里往往是一开半或者双开，这样的房子开间大，进深相对较短，采光面大，采光好；开间的尺度也决定了空间的舒适度，面积一大，各个空间的比例都会被放大，200平的新里远远不是130-150平的单开间新里可以比较的，而现在以单价十万来算，200平的新里2000万都算性价比高的，现在2000万以内的新里大多是单开间新里，单层面宽4米左右，进深6米多一点，不够大气，居住舒适度低。除非是预算的问题，一般不建议入手现在1800万以下的整幢新里，尤其是自住的客户。
第三看地段，地段体现了区域的大环境，小区决定了进一步的小环境，这套新里位于万航渡路，属于静安区，延安西路以北；严格意义上，和法租界一些优质地段相比，属于二类地段；但是没有老房子地域情结的客户，看地段是另一个角度，这幢新里地处静安寺，就在最近勾起无数人回忆的曾经远东第一乐府百乐门隔壁，地铁2号线，久光百货，芮欧百货，嘉里中心基本上算零距离，和梅泰恒也很近。内环，地铁，延安高架南北高架，以一个商品房的角度来看，这是一个非常不错的地段，一切都很方便。
四环境，环境还可以，栋距一般，停车不便，当然这也是很多老房子的通病。现在很多老的小区都无法满足1：1的车位配比，对于老房子，有时候就更不要苛求奢求。如果弄堂环境好，可以停车，就像很多新小区，豪宅小区标榜车位配比1：2，1：3，在当今上海，这是一个买房的优质卖点，而一谈到卖点，这个价值就一定会反映和体现在价格上。好的环境高昂的单价有些客户接受不了，环境一般停车困难的房子有些客户看不上，这些都不是成熟的客户，成熟的客户一定是能分析利弊，只要认为利大于弊，优点多于缺点，就会适时出手的客户。
所以，我只能说，这幢房子对相当一群客户，熟悉行情的客户来说，这应该是一套相当具有性价比的房子。没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，这句话只适用于看单价，总价，看中性价比的客户。对于一些觉得不符合不匹配自己需求的自主客户而言，考量的因素很多，不会因为简单的价格因素而做出选择。
五屋况，原始屋况，为什么中介卖房会强调原始屋况。其实原始屋况是一个不容无视的卖点，首先，原始，代表了原汁原味的品相，把老房子当一个收藏品来看，就很容易理解，全品相的东西肯定比品相残破的东西来的更有价值；另外从装修设计的角度来看，在没有原始图纸的情况下，原始屋况的结构更容易看明白，拆旧装修改造起来都相对简单，节约时间，提高效率。
说了这么多，那么我们来看一下这套房子。
结构很容易改造。
楼梯保存的非常完好
有天井楼上还有露台
房间很多，卫生间也很大，卫生间大小，不但决定了自己居住的舒适度；很多人买新里出租，希望目标客户是外籍人士，那么你应该明白，一个大的厨房、大的卧室、多个卧室已经宽敞的的卫生间对客户而言是多么重要。
此房目前有钥匙??，不出意外，这幢新里应该短时间内就会被市场消化，如果房东心态和价格没有什么变化的话。
看完之后，又去看了一幢愚谷村整幢新里，也有钥匙??，目前整幢在售2600万到手。
05年的时候，我的一个嘉园的房东，卖掉嘉园，本来和我指定要买春天花园别墅，后来500万买了愚谷邨整幢，10年的时候，看过愚谷邨14号，但是175平，1800万，愚谷邨最好的是前排双开的新里，可惜出来少，10-11年的行情，单开间的新里行情在1000-1200左右居多，1500万可以买双开间新里了，1800万当时属于高于市场价，价格房东可以随便定，但想成交就得随行就市。
愚谷邨刚刚大修过，干净整洁，可惜原先的紫藤全部铲掉了，有林村的房东说为什么愚谷邨大修可以这么漂亮，可以有这个那个，不为什么，因为这是愚谷邨，不是林村，就像愚谷邨不要和长乐新村，南华新村，懿园比一样，本身就不是一个等量级，没有可比性。
愚谷邨我看过很多非整幢或整幢的房子，也和朋友包租过好几套愚谷邨的房子，算是比较了解，可以说，愚谷邨的居民整体素质相对较高，室内的原始物件都保留的相当的好。
愚谷邨里面装修好的整幢之前看过几套，都比这套来的漂亮，不过装修这个东西，见仁见智，最怕遇见鸡肋的装修，用不了，敲了可惜，买这套，倒也简单。
原始结构保存相当完好，拆旧简单，就当毛坯来买。
不过最新成交的双开间新里，市场价3000万以内的，大多实际成交价也就在2200-2400万到手。2600万到手的整幢新里市场上还是有几套可以选选的，现在很多中介强调一个速销房的概念，顾名思义，就是速度被销售的房子，这幢房子，除非有特定客户，不然肯定处于市场暂缓房源，或是被其他市场在售房源作为铺垫房源。
不讲不明，不理不清，其实这些话，对业内人来说，再浅显不过，不过往往确实是隔行如隔山，有些客户连小区在哪？地段坏好？价格是否具有性价比都不是最清楚。
这些客户想买的话，还是得花点精力做功课，多看房，熟能生巧，勤能省钱，能买到理想的房子。
如果您有买老房子的需求，欢迎加我微信：zx14sky。（不过我很挑客户）如果您有老房子出售，也欢迎您联系我。谢谢。
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