房地产发展到今天，并购与兼并的趋势越演越烈。
而一些开发商注定是被排挤出市场的，那么与其是坐以待毙，不如及早着手进行开创性的布局。
■ 撰文 |王毅敏 ☞ 知名地产评论人
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限购限贷之下
开发商转型的必然
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去年下半年以来，各地纷纷出台限购限贷措施，让赚惯了快钱的开发商们一时难以习惯。短时间内调控不会放开的情况下，如何保持利润的稳定提升成为首要命题。
未来，以物业管理升级版为内核的——社区服务运营商将开始风生水起，尤其是以原花样年物业管理公司为依托成功上市的“彩生活”迎来了市场的追捧。随后很多公司都表示要成为社区服务运营商。
花样年给出的公司定位由八大项组成的：物业开发、社区金融服务、彩生活住宅社区服务、国际商务物业服务、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老、社区教育产业。
万科在2014年也是喊出了转型，首先是年初时间，邀请到十分活跃的泡否创办人马佳佳到万科给高管洗脑，然后是团队高管走访互联网企业。紧接着是推出合伙人制度，在此之前的2013年万科还入股徽商银行，成为该行的第一大股东。
同时万科也表示也要成为社区服务运营商，但从搜集网上资料看到，最新关于万科如何做社区服务运营商的资料还是很少。
房地产开发商转型是必然，而朝社区服务运营商这个方向转应该是一种比较好的选择；因为物业是自己的，那些业主都和开发商已经有了很好的合作关系了。
那么开发商如何转身成为社区服务运营商，需要具备什么样的条件呢？
要搞清楚这个问题首先需要知道什么是“社区服务运营商”，上了百度查找，呜呼！除了是花样年和彩生活的相关信息之外，几乎没有关于社区服务运营商的东西，更不要说能够有比较好的定义来阐述了。
没有办法，那我们就来自己试着解决吧。
先从字面意思来看，首先是第一个词汇“社区”，这个词汇就限定了服务的人群必须是基于社区的，就是在社区完成的，完成什么呢？第二个词汇“服务”，就是为社区里面居住的人提供服务的，最后一个字是“商”，所谓“商”者，必须有盈利的，是需要利润的组织。
那么我们通过上述的论述就可以简单地为社区服务运营商做出一个简单的定义了：为社区居住人群提供全方位服务的组织。
服务是需要一定的条件、设备与技术的，如果没有这些就不可能提供服务。
那么开发商如何才能由单纯的房地产开发成为像花样年那样的社区服务运营商呢？我们来一起试着了解一下它的先决条件。
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观念转变
成为社区运营商的第一步
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目前的北京房地产市场，最受消费者，媒体甚至开发商同行诟病的房地产开发商是谁？当然是潘石屹的SOHO中国了！原因何在？问题就出在老潘所开发商的房地产项目是商业与写字楼，他们通过一系列的各种营销，把项目卖的很好，几乎出清所有的产品。
卖完之后了事，因为没有自持的物业，所有在后期的经营上就不需要花心血，因此老潘在北京的那些项目普遍出现了老潘赚大钱，业主赚小钱甚至不赚钱的地步，正是这样才受到广泛的指责。
包括万达的外街在去年也是广受大家指责的，原因同样是外街因为售价过高，业主经营困难，盈利能力差，最后导致出租困难，投资者的利益得不到保障。
这是以销售型为主物业普遍存在的问题，商业物业中暴露的尤其明显，房地产行业是赚快钱的行业，销售型的物业尤其如此。
住宅产品更是销售型产品了，筹钱、拿地、规划、建设、营销到交房让开发商卖房子就像一夜情很刺激。很多开发商还把物业外包给其它物业公司，这样的方式确实很刺激，但是不长久。
今后，开发商必须有做百年夫妻的打算。
必须由原来以卖房子赚取利润为主的方式，这种可能是一生一次的买卖关系，逐步演变为一生一世的服务型公司。要把原来的交房就是项目的结束，逐步向交房才是服务开始的思维观念转变。
只有树立这样的理念，你才不会把千方百计提高容积率、降低工程造价、缩短工期来试图获得最大的利润向销售赚取合理利润，以长久服务成为利润源泉的服务型公司转变。
一个刚刚上市不久的彩生活，其市值就超过了母公司花样年公司，何以会有这样的业绩？当然，这也是以管理花样年物业多年的经营为支撑，同时也表示资本市场对于彩生活商业模式的认可。
那么，到底怎么才能到服务的点呢？试想一下，我们居住的社区里都有那些不便之处吧。
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社区生活的困难就是商机
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商业就是找到客户的痛点，客户最为软弱的地方就是商机所在，客户的困难就是我们的机会。
我们在现实生活中，都有那些问题需要解决呢？
我们还是从一个人的还没有出生开始来说吧：
首先是一个人在没有出生时，ta的母亲需要做孕检、需要健康的营养配餐，这些需要社区医疗来解决，同时需要营养师来提供咨询服务，需要健身。
当一个婴儿出生后，需要月嫂，随着孩子的成长，孩子需要上幼儿园。
社区没有幼儿园的话需要上其他地方的幼儿园，那么双职工的家庭送孩子上幼儿园可以，接孩子上学就麻烦了，很多时候孩子放学早，而家长下班晚，这是一件非常令人痛苦的事情。
好不容易孩子上学了，那么现在问题就来了。孩子中午放学回家，可能没有地方吃饭，孩子只好上街去吃饭，这样不但中午吃不好而且不卫生，另外还有可能饮食结构不合理，甚至会出现孩子用不吃饭省下钱来打游戏，影响学习。
孩子晚上放学后同样面临着自己一个人回家，由于孩子玩心大，可能会约了邻居家的小朋友在小区里面玩耍，而忘记做作业；有的家长可能自己做生意或者有应酬什么的，孩子的晚饭时间也不能得到保障，这样既影响孩子正常学习，同时也会不合理饮食造成孩子健康的影响。
现在我们撇开成年人先不说，直接奔老年人那个群体。
由于现在的社会结构所致，会出现老人无人照顾的情况，一些长期不能自理或者略微不能自理的老人需要照顾。
如果住在养老院或者医院，不但费用比较高，而且和中国人的传统观念不符合，这样就需要在家里或者社区能够集中给予照顾。
现在回过头来再看看中间这部分人— —已经工作的到将要退休的群体，除了工作之外他们也有休息天和节假日，这些人的休闲生活无外乎是外出旅游度假与在城市中休憩；这同样需要服务。
随着经济的发展，一部分家庭中就会有些闲钱，今后银行的利率将会越来越低，存到社会上的一些金融机构或者担保公司之类的又不靠谱，投资房地产的收益也会越来越低，那么这些钱怎么样才能保值增值呢？这也是一个问题。综上所述，我们以为这些业主的困惑与问题都会成为社区运营服务商服务的商机。
归纳起来社区运营商可以在五个方面向业主提供服务：
一、基础安全服务，包括现在的物业服务。
这是全社区运营服务的基础，也是最基本的服务，现在的小区物业管理基本上在从事这样的服务。
物业服务是基础，只能满足业主的安全需要，然而现在并非所有的社区都能做到让业主满意，甚至就连基础的社区安全，社区公共秩序维护、社区花草树木养护及保洁服务都做不好。只有做好这些才是进行全社区运营服务的基础。
二、日常生活服务，包括社区O2O。
解决日常生活中的基本问题，尤其是生鲜蔬菜、食品及日常生活用品的提供服务。
一个社区如果完全按照上文中托幼、托老服务社区要求设计的话，这些都应该是完全规划设计好的。如：营养早餐、安心午餐、浪漫晚餐以及适合不同年龄阶段的各种营养配餐等。
另外，基于移动互联网的日常生活用品预订、支付、配送平台及系统都能够得以完全解决，这些也都应该是在规划阶段应该设计的。
三、托幼服务。
从孕妇怀孕到成为成年人的包括孕期保健、幼儿看护、上学接送、在脱离学习和家长期间的游戏、饮食及学习。
针对的是从孕妇怀孕到孩子上高中这段时间的所有服务，包括对孕妇的社区孕检及健康饮食辅导等，孩子出生后的月嫂服务、社区健康与康复中心(包括未来老人的)、幼儿园服务及未来小学生早放学后家长没有下班，对这些孩子的饮食、辅导作业、看护及游戏等托管服务。
而要满足这一切必须在项目的开发阶段，根据未来居住人口的多少来设计、建设这样的设施，不然的话未来即使想提供这些服务，你没有这样的设施如何能够提供这些服务？现在所有已经入住的和正在建设的社区均不具备这样的设施，何谈能够提供这样的服务？
在社区从事儿童及幼儿辅导的人员可以在社区内部招募，因为有些人是下班早的，这样既可以让一些闲暇时间较多的人通过有偿服务打发闲暇时间、照看没有人照看的孩子、还能够增加邻里之间的互动与交流，增加亲近感。托老服务同样可以采取这样的方法。
社区的幼儿园及儿童乐园也是必须事先设计好的，这些东西一是可以作为幼儿园的配套设施，同时也将是那些上学以后的孩子们玩耍嬉戏的场所。
同样的也可以利用这些场所进行社区的少儿比赛活动，增加社区居民之间的接触机会，增强社区邻里之间的沟通与亲近感，变成一个互动的社区。
四、托老服务，老人的看护及临终关怀服务。
养老未来在中国是个大问题，无论是根据现在的社会结构及现实，不可能能够照顾过来老人，而中国传统观念中对于养老院的排斥心理是相当严重的，大部分人都要在家里养老。
而家庭又不具备有一些医疗与救护条件，这样必须在社区中设置一些能够承担集中养老与看护的条件与设施，临终看护及未来的殡葬服务都要到位，在尊重民族传统的基础必须在社区设置能够服务于老人去世到火花前这段时间亲朋吊唁的场地及空间。
从老人的健康护理到看护、一直到老人走完生命的历程，这些同样需要事先设计好，并按照医护设施标准来规划、设计、施工与配套，而这些在现有已经入住和正在施工的项目中均是没有的。
这同托幼一样是一个巨大的市场。市场虽然巨大，但是如果没有事先设计也是无法实现的。
五、健康服务，全家的健康服务。
健康是现代人普遍都非常关心的问题。随着生活水平的提高，人们对健康的要求越来越高。
健康服务包括两部分：
1）健身与康体服务。
就是可以在社区设置健身与康体设施，使得一些工作时间长而没有办法到健身中心的人去健身的人就在社区完成。
同时与医疗设施的数据采集系统联系，采集愿意提供数据的人的健康数据，为每个人制定不同的健身、康体及饮食菜单。
2）基础医疗服务。
就是和有医疗资质的机构合作定期对社区居民进行常规体检服务，同时和社区医疗结构结合提供基础的诊疗服务，使这些在社区就能完成，把全科医生带进社区。
六、教育及娱乐服务，涵盖幼儿至老人的各种学习辅助服务。
包括儿童的兴趣爱好及老人的兴趣培养和教育服务，把集中在社会的老年大学功能转移到社区完成，同时利用社区内的老人和儿童的兴趣爱好相结合。
同时不定期地组织社区内的各种互动活动，比方社区慢车比赛，拔河比赛，社区儿童绘画比赛，社区中小学生作文比赛等活动，既能增加社区居民之间的互动，同时也能提高服务者在居民心目中的位置，这样才能为其它盈利服务提供基础与信赖感。
七、闲暇时间服务，主要指成年人的节假日、孩子暑期、退休人员的平时服务。
每个人不可能每天都在工作，也都会有休息的时间，长时间的休习可以去旅游、度假，短时间的休习必须能够在居住地周边解决。
而现在绝大部分社区不能提供这样的能够让业主休闲与互动的场所，虽然之前会所都不能实现很好的盈利，但是未来这些场所也是需要的。
即使外出度假，因为社区服务能够根据大数据十分准确地分析出来一个家庭的经济状况、一个家庭男女主人公什么时间出入社区及其车辆的情况等。
这些数据的采集需要一整套的智能设备，这些信息搜集与分析设备也是必须在设计阶段都要事先规划建设的，同时社区服务可以针对每一个家庭提供一对一的休闲度假服务，也可以利用社区庞大的规模利用智能平台为整个社区人员度假消费争取到更加合理的价位。
同时也可以结合社区一些健身设施和其它配置举行琴棋书画比赛及教育等各种有益于身心的活动，这些设施可以与老年大学等相结合。
八、闲余资金增值服务。
同样是基于对整个社区业主的了解和对大数据的分析，对于每个家庭的财富可以从大数据分析出来，可以针对不同的家庭制定不同的投资理财产品销售，这些虽然是一种理想的状况，未来能够做到也不是不可能的。
当然，如何能够实现这些服务的升级将是首要问题？前面提到的首先是开发商要把“一夜情”变成“百年好合”，要把自己的定位束缚彻底的打破。
把商业模式由以快销盈利的转变成为一个以未来服务为主，销售仅仅是建立关系的开始，只有以这样的理念立本，才能够很好地做到长远的发展。
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社区硬件支撑未来服务
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想要能够实现这些社区服务，必须从设计阶段就把这些考虑进去。比方说托老服务，你必须在建立的社区医疗中心时，设计出符合居家养老与社区集中养老的硬件设施。
这些设施包括社区道路，楼房的电梯、步梯、房间的各种设施— —可以安装呼吸机等急救及其它符合养老院甚至是救护中心的设施，在房间的设计上必须按照医疗设施来设计施工。
同样道理，幼儿设施也应该是这样的，必须符合幼儿年龄特性的各种设施等。而营养配餐的设计从厨房到未来餐厨垃圾的处理系统都要做到位，还要把幼儿就餐区与老人就餐区隔离开来，把成人就餐环境与老人和小孩的区别开来，做到互不干扰。
这样就需要研究社会构成，只有这样才能合理地区隔空间，不然做出来的空间可能有的不够使用，而有的却用空间存在着巨大的浪费。
另外，要根据整个科技的发展，把整个社区设计成为一个智能化的社区，只有这样才能够利用大数据和自动数控系统更好地管理服务。
即便是一些看似简单的事情，比方说社区净菜的配送：你是等到业主家里有人时间送到家里，还是送到家庭的门口？这样的设施就会不一样。这些都是需要事先考虑周全，并在设计阶段都要做到的。
即便是大家比较认可的杭州万科的良渚文化村这样的项目，项目本身的规划理想是：当二十一世纪现代建筑理念与淳朴田园风格完美融合。于是我们便拥有了宜居的梦想之地——良渚文化村。畅想科技便利，回味田园风尚。
那里居住起来确实十分的舒服怡人，但是依然不能实现完全的社区服务运营，原因自然是这个项目在设计阶段没有把上述的服务理念植入进去。
目前，关于社区服务运营的这样一个新生事物尚处于探索阶段，所以要在这里做到事无巨细地阐述显然是不现实的。
仅仅有了这些硬件设施就能成为一个合格的社区运营商了吗？当然不是！那么，到底社区运营服务究竟是以什么为出发点和归属点呢？
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社区服务
运营的根本还是服务
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社区服务运营商归根结底还是必须以人们的需求为出发点，以提供更好的服务为根本，来满足人们在社区生活时不能做到所有的需求为基本出发点。这一点是未来社区运营商的前提，必须要明确的。
社区运营商虽然是以社区服务为前提，但是如果没有硬件的支撑，一个服务型的企业如何做到服务这是不可能的。
当然，仅仅有了硬件就可以说一个社区，一个房地产项目就具备有了社区服务的基础，这显然也是不现实的。
大家如果感兴趣的话可以到万科、保利、中海、绿城这些项目去看看，这些项目几乎没有一个不是以销售为主导的。虽然这些开发企业都是负责任的企业，但是由于没有基础的设施，要在现有的社区里面实现全服务是不现实的。
有了基础的设施，才是实现全面社区服务运营的第一步。原来的物业服务公司所承担的服务无非是安全保障、社区保洁、小区内的停车管理、邮件的接收、简单的会所服务等。而对于全社区运营服务的要求是无法做到的。
硬件仅仅是基础，而服务则是需要专业人士的；无论是孕妇的保健服务、月嫂服务、幼儿及老人的看护及临终关怀服务、学生的作业辅导及少儿的业余爱好的教授、这些不但需要硬件设施，更需要的是拥有这些专业技能的人才，没有这些专业技能人的服务，基础设施只能是摆设。离开了人来服务的设施只能是冰冷的建筑及机器。
社区服务运营，说到底设施是基础，服务是根本。
而现在物业服务所承担的那些工作，仅仅只是其中很少的一部分，与完全意义上的社区服务运营是有巨大的差别的。
社区服务运营是一个庞大的体系，需要专业的技能与管理。
目前几乎所有的社区，别说有成熟的经验可以借鉴，就连处在摸索阶段的社区都很少。
所以，社区服务运营虽然听起来很动人，但依然需要走的路还很长。
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