随着调控不断地加码，政策的叠加效应开始显现。房地产市场正在发生着悄然变化。部分热点城市开始成交量趋冷，甚至出现价格松动现象。
一时，楼市走势成为众多人关注的焦点，未来郑州房地产行情如何走？调控政策会出现放松吗？
■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 著名地产人
果然，由于融创象湖壹号的低价平开，一下子扒开了郑州房地产的豁口，改变了时下开盘的游戏规则，让这个市场像决堤的洪水似的一发不可收拾。
消费者心理也在悄然发生着变化，持币观望情绪慢慢加重，这会不会影响到下半年整个房地产市场的成交，直接影响到房价的变化甚至让市场出现反转呢？
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开盘去化差异巨大
几家欢喜几家愁
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我们不妨先根据上周末克而瑞郑州监测数据，来看看着十个项目开盘情况：
从开盘数据分析不难发现这次开盘的以下特点：
一、市场分化凸显。
开盘项目最高去化100%，去化最低的是正商智慧城只有25%，中间差距巨大。当然，造成这样差距的原因是多方面的。
只有消费者对项目及开盘价格的认可，才会有100%的去化。而正商这个项目在上次开盘时，虽然高层去化在70%左右还算差强人意，但花园洋房的去化也才不足40%，而这次包括高层在内的综合去化才25%，这个数据就有稍微难看了。
细究正商在去年开盘的善水上境、上月开盘的家河家、以及本次开盘的智慧城项目去化不理想的原因，如果正商不改变现行的定价模式，下一步或许会有类似的数据出现。
当然，说起去化难看正商不是第一家，也不会是最后一家，今后估计会越来越多。
二、去化多寡和区域没有太大关系，只和项目性价比有关。
作为同样为郊县的项目，中牟的路劲地产项目去化可以达到100%，而正商的智慧城只有25%，所以不能说因为项目位置太偏。
位于市中心的华润悦府去化虽然不错，但是也仅有80%。华润悦府这个项目位置很好，但是这么低的价格并没有100%去化的原因有以下几方面：
1）交通问题。
华润悦府处于二七商圈，是华润在郑州的第一个项目，周边商业林立、加上老城区很多道路单行堵车严重，华润万象城人气不温不火也与此有关；
2）超高层建筑。
高达54层的建筑，作为居住难免会让有些人心生余悸。
3）户型结构设计不太合理。
一层五户只有一个属于南北通透的户型；
4）物业费用偏高。
每平方高达4.8元的物业费，比普通写字楼都要高出很多。
正因如此，许多改善和终极置业者不愿意选择这里。当然，因其物业服务一流、有着不错的社区景观，处于二七商圈附近，购物便利，且离地铁1号线二七广场站不足700米，优势也是十分明显的。
如果是投资购房的话，租金收入并不低——80平方米左右普遍在3600元以上，而且出租率挺高。尽管这样，去化依然没有达到100%，说明客户更加趋于理性；
三、受限价政策影响。
坚决执行政府调控政策，房价不能高于去年十月份周边在售项目价格，这是红线。
就在上周，没有开盘前多个项目都传出来销售的价格，包括亚新和华润的项目都低于预期，亚新项目当初市场预期可以达到14000左右的，而华润悦府原来售价在22000-27000之间，这次开盘均价18000元，价格确实不算高。
执行政府政策，不再玩套路加价将会逐渐被市场普遍接受。开发商不接受的话则可能会受到政府处罚，而最严厉的会停止网签。走量比利润更重要将会成为开发商们今后的共识；
四、消费者投资更加走向理性。
正弘数码港项目此次开盘公寓房源，作为投资型产品去化虽然比正商智慧城高出不少，但也只有67%的去化率。公寓作为投资型产品，未来将面临着大量的回迁房投放市场用于租赁、公寓本身竞争、郑州极有可能会有25%左右的新建住房用于开发商自持出租三方面的竞争。
或许，从明后年开始住房租金也会面临着和写字楼同样的尴尬局面——租金不涨反而会下跌，甚至不少公寓并非租金下跌的问题，而是根本就租不出去。我们之前专门有过多篇关于公寓方面的文章，感兴趣的朋友可以翻来看看。
当然，这些只是本次开盘项目所表现出来的表象，而透过数据背后，不难发现已经存在可怕的市场情绪波动。
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市场逐渐趋于理性
决定购买周期拉长
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如果说，象湖壹号一次性全款还能让高层几乎达到100%去化的话，我们发现亚新美好艺境就没那么幸运了，区域市场在一定时间内的购房者数量是一个动态的平衡。只要某个项目不会出台特别诱人的政策，就不足以吸引来原本要去其它区域的购房者。
不仅如此，在同样实施房价不高于去年十月份区域价格的情况下，第一个执行低价的象湖壹号还会成为大家议论的话题。而在成为普遍情况之后，项目带来的话题已经转移到具体市场。
所以，这就不难理解这次开盘的项目不论是亚新还是华润都低于市场预期很多，但是并没有出现被疯抢的情况，大家已经意识到今后这是稀松平常的事情。
就在象湖壹号尚未开盘，项目低价被释放出后大家都还在想办法、找关系，而在意识到这将是新常态时，大家明白了一个道理，今后都会是这样了。
这时大家突然感觉到政府这只无形的手还是有用的，最起码在政策没有放开前你不用担心会涨价，即便是原来首选的第一个项目没有买到，但你根本不用担心抢不到房子，因为后边还有很多要开盘的项目。
随着这样心理的变化，大家等等看的心态开始滋生，这就有了观望情绪。建议最近打算购房的朋友不妨等等看，即便现在买不到自己中意项目的房源，也不用太担心房价会飞涨起来。
作为房地产从业者也应该清楚意识到，游戏规则或许将要发生变化，会由供方主导的市场，将会随着时间的推移而发生变化，逐步向购房者主导迁移和转化。
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高压之下
房企该何去何从
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不管你承认不承认，房地产的下半场已经开始，分水岭很快久能看得更清楚了，至少，在当前方向的明了的，路该如何走，各自有不同的选择。
有一点可以确定，竞争是难免的了。因为有房票的消费者会越来越少，可供购房者选择项目越来越多。开发商除了搞好品质、升级服务之外，还得有做好持久战的准备。但对于房企而言，偏偏今年各个项目都是硬指标，这也难怪有知名房企的营销总喟叹今年的营销工作难做。
竞争，除了在价格上、购房政策上比较明显之外，企业的品牌、服务、配套等等也会成为较大竞争砝码。
甚至，有TOP10内的大公司甚至准备好了要有两年这样的胶着期，甚至市场调整目前已经定下今年郑州市场500亿，明年只有300亿的目标。
诚然，市场的微妙变化并没能够引起所有人的重视。起码本次去化不太理想的项目决策者根本没有意识到市场的变化，过高地估计了自己项目在消费者心目中的地位，所以才会导致去化效果不甚理想的情况。
其实，最坏的日子还未来临。随着时间的推移，房价不但会保持在去年十月份区域价格的水平，甚至会出现在政府定价后以低于政府指导价的价格销售，降价或者是低于市场预期价格今后可能会是常态。
在这样的情况下，消费者的选择余地在不断增大，考虑购买大品牌商和靠谱公司项目的人会越来越多。
根据当前政府对房地产调控和价格监管的指导思想，品牌开发商与非品牌开发商在同区域定价原则不再由开发商说了算，而是由区域均价来决定的。
这就会造成同地段类似产品的价差降低了，消费者的选择余地在不断增大，考虑购买大品牌商和靠谱公司项目的人会越来越多。大家更倾向于稍微多付出一些去选择品牌开发商的项目。
这就会倒逼着非品牌中小开发商为了获得竞争优势而主动降价，难免会进一步加重观望情绪；购房者如果抱着你急我不急，让子弹再飞一会儿的态度，光看房而不落定，销售不好的开发商就会着急，最后部分开发商还会加大优惠幅度。
我们早就在提醒开发商，当下调控收紧的情况下跑量远比利润更重要。至于是不是一厢情愿，相信市场会在不久来作出检验。
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责编：晓峰 | 编辑：李莉 | 配图：雅林
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