2017年房地产市场在各地调控政策叠加之下，住宅交易受限，观望意味渐浓使得一切充满了不确定性。
同时，公寓因其不限购、户型小、低总价、投资性强等优势，开始受到许多购房者的喜爱。不仅满足了年轻人拥有自我空间的需求，也满足了工薪阶层投资的欲望。
■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 著名地产人
最近，不断有人向地盘（id：dipanshuo）平台咨询如何投资郑州的公寓，似乎都在把热情转向公寓产品。在“房子是用来住的”正式演变为一场轰轰烈烈的行动，投资行为也正在受到不同程度的抑制。
到底要如何选择公寓，投资需要注意什么，随之而来的风险又有哪些，则成了更多人所关注的问题。
房地产投资已经从闭上眼睛购买、躺着就能赚钱的阶段，逐步过渡到以专业角度来做出预判的时代，尤其是购买商业物业由过去的“剜到篮里都是菜”到了“一铺毁三代”的地步。
诚然，“一铺毁三代”是一种夸张的说辞，但这起码也在昭示着房地产投资不再是过去那种“抢到即是赚到”的时代。
对于不同的经营型物业，不论其业态如何，投资是否成功都不是由购买者决定的，而是由最终使用者，也就是消费者决定的。
购买一个商业产品盈利的逻辑是这样的：最终的使用者满意，并愿意为自己的消费付出合理的价格。这样，不论是购买商品或者是服务，只要最终用户满意，为最终用户提供服务的经营者才会有钱可赚，经营者（或者叫租赁者）有了利润的话，才可能顺利地支付投资者合理的租金。这才是一个完整的闭环。
同理，购买一个经营性物业的获利的商业逻辑是这样的：最终使用者满意并能够支付合理的价格、经营者能够从中获得正常的利润、并把按照合同的约定及时支付给投资者（商业物业购买者），这样才是完整的商业逻辑。
在这个交易过程中是需要三赢的，如果一方不能满意就不可能形成闭环，商业交易就会中断。在大多数情况下三者是分离的，决定交易是否能够顺利完成的是最终的使用者。
《地盘》曾经在过往连续发表过五篇论述郑州公寓市场的文章。不光是我们在火热的公寓市场中看到了商机，同时也在公寓市场中看到了我们的担忧。
没有一个城市能像郑州公寓市场存在的竞争这样激烈，这是因为没有一个城市像郑州这样一下子在短短的几年时间内消灭掉了160多个城中村，这导致除了公寓的巨量供应之外，未来还会有大量的城中村回迁房，入市后对传统公寓市场形成的挤压。
未来，公寓经营市场面对的竞争除了公寓自身之外，还有大量的城中村回迁房、政府解决人才需求的人才公寓，以及为低收入阶层作保障的公共租赁住房。所以，在郑州投资公寓是要睁大眼睛的，否则就会因为投资不当难以形成有效投资，回收投资成本就会比较难。
正是如此，投资公寓必须从最终使用者来考虑，作为公寓最终使用者有三种：
满足临时居住的租客，其对应的就是酒店公寓的经营者；
满足长租的客人，这时也许不需要经营者，可能是长租公寓服务商；
个体工作室，其经营者是个体经营者或者是小微公司。
无论是哪种情况，都需要有庞大的客源在项目周边，或者是能够有便捷的轨道交通能够快速地通达。
对公寓租住客群来说，他们主要的需求就是方便，追求效率，所以，周边的配套是他们非常看重的，配套越完善，租金越高。
满足日租的地方必须是有大规模的流动人口出现，而这些地方一定是跨越城际的交通枢纽，或者是有大量情侣需要临时住宿的地方，甚至是陪读的父母。比方说高校扎堆，或紧临像郑大、河南工业大学。
满足长租的地方有这些：商业核心区——这里会有大量在卖场工作的年轻人需要长期租赁房子，比如像国贸附近；高端写字楼密集区，同样会有大量的没有能力买房的年轻人需要租房，比如高铁片区。
中短租的客户群则是一个特殊的群体，这部分群体是庞杂的，有短期学习培训的、有短期临时志愿工作的，尤其是省级重点医院周边的公寓，可以满足地市到这些医院看病家属的中短期居住需要。
即便在项目周边虽没商业区、单位及客源，但也会因为有地铁通达，尤其是地铁通达时间在半小时内，沿线出口会有大量租房群体，这也会是很不错的条件。
这些都是衡量一个公寓项目是否真具有投资价值的大方向，另外还要细化到很小的指标去衡量。比方说同样都是大学，211院校与普通院校自然不同，如果高校园区周边聚集有其他高校，规模效应也将是一个极大的优质资源。
另外，就是高校的生源对象，如果是主要以艺术、建筑设计等为主要生源的，这些高校的学生其家庭经济实力要好于以农村生源为主的学校。坦白来讲，高校聚集区的公寓租赁市场有长租市场及日租情侣市场两部分组成。
长租市场主要以上了一年学以后就不愿意待在多人间的集体宿舍，想有自己的空间学生；还有一部分则是大三、大四准备考研的群体，希望不受别人干扰或者自己不干扰别人。当然，也不排除小情侣们提前在校外“筑巢”。
最近，在裕华满园项目就看到他们的公寓，其实就很适合包装成这样的产品，一定会受到市场的追捧。
当然，只考虑这些需求因素还不够全面，还要满足一些技术指标。
越小的产品投资收益越高，小公寓投资门槛低，虽然租金相较大公寓产品略有降低，但公寓为长期收益，从长期角度比较，小公寓产品更容易回本，收益年限也更长。
通常来说，日租公寓酒店面积不要太大，因为日租都是居住时间很短的，甚至在高校周边还有小时房。在这样的环境下，不需要太大的空间。
传统的快捷酒店面积都是在20平方米左右，而中端酒店的面积在35平方米左右，高端的五星级酒店面积在38-45之间，能够满足基本的短暂居住需要即可。
公寓酒店可以稍微大几平方米。因为是公寓酒店没有商务酒店配套设施齐全，所以占用公共空间少，分摊费用低，这样每个房间稍微大些也可以。所以，同样的间夜价，公寓酒店会比商务酒店面积大5-8平方米，这样居住的舒适感会好一些。
作为单身长租的公寓产品只要能够满足一个人的日常生活即可，36平方米左右的产品即可满足单身长租租客，也能满足年轻不怎么做饭小情侣的需求。
而面对高端租客就要另有其招。面积可以放大到60平方米±10平方米的范围，也就是50-70平方米。这样就可以把卧室与客厅区分开来，能够满足在家里的社交功能。
为何要强调面积呢？
不光是因为除了面积决定了售价，而售价会影响到租金、租金会影响到经营者或者是最终租客的付出成本，还有能不能提供一个符合市场并充分满足需求的产品。
在郑州，我们不看好很多普通公寓我产品，在看了裕华满园的公寓后，综合分析了这个片区的环境和市场前景后，觉得这种类型的公寓是可以投资的。
当然，自己购买作为某些特殊需求的话，这类产品也是不错的选择。比方说买了做小会所，或者工作室等，当然，这样的市场并非大众市场。
我们不光解读政策、分析市场、观察趋势，更扎扎实实的跟大家沟通和交流投资置业的心得和经验，这也是《地盘》（id：dipanshuo）想实实在在深入去为大家呈现的。
了解了我们分析的这些之后，你就会得出判断，像裕华满园这样的资源型公寓是值得投资的。
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