2017年的房地产市场，虽然经历着史上最严密调控却依然呈现出温火的走势。
在楼市调控的新常态之下，公寓产品由于特殊属性并没有受到影响。似乎迎来了走量的好时机，公寓类产品受到了购房者的追捧。
■ 撰文 | 汪达舒 ☞ 《地盘》特约撰稿人
随着调控政策的密集出台，公寓一时成了政策的“避风港”。
由于面积小、总价低，不限购等特点，很多人把投资的目光转向了公寓。有人看好它的居住属性，也有人看好它的投资、租赁属性。
公寓到底是否值得购买，面对良莠不齐的公寓市场又需要注意哪些问题呢？
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随着收入增加
走亲访友更多选择住酒店
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上周，和一位从事酒店行业二十多年的朋友喝茶闲聊，谈起近几年的住宿市场情况不禁感慨。
随着消费观念的变化，很多本地居民家里来了客人为了方便，即便家里有地方也会安排住酒店。无论与人方便还是与己方便，以不打扰到别人的正常的生活为佳，同时自己住酒店也不会拘束。
说起来，这种这种现象其实十年前就有了，只是现在呈现出越来越多的现象。这也是朋友要找一些大型社区周边能够开设酒店或城市民宿的地方从事旅居经营的原因所在。
不难理解，一些商家就瞅准机会在大型社区的周边开设一些酒店或者是城市民宿来解决这部分人的需求。
作为大型的社区来说，如果在这方面能够有着敏锐意识的话，当然会很好地利用这种契机。这不仅会给自己的商业产品销售带来新机遇、新租客，同时也会为住区居民日常生活提供一些便利，而公寓产品首当其冲，恰恰是最为适合的。
而对投资者来说，考量一个公寓项目是否值得投资的一个重要指标，就是看该项目是否为大型社区的配套商业项目，社区起码要有30万平方以上，按照单套面积100平方计算，起码要有3000套房子，这就是为什么要社区越大越好。
如果是百万平方米的社区的话，就会有10000套左右的房源，一个社区如果住满人就会有一万个左右家庭，这样算下来，即便是本社区的居民平均每个家庭一年有两次安排客人住酒店的机会，每年这样的社区也需要20000间夜的住宿。
那么，每天就需要55间房子来满足需求，如果按照80%的入住率算下来的话，这样的社区就需要70间房子来满足本小区的日常入住需要，所以大型社区的公寓只要体量不是太大还是值得购买的。
这也不难想象，作为面积达150万平方的超级社区，将会是一种什么样的情况。
除了这个以外，还有一个衡量公寓是否值得购买的指标，则是挨着上规模的高校了。
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高校周边
成为酒店业理想之选
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高校是一个庞大的消费社区，为高校在校生提供各种服务的场所，毫无例外的生意都是十分兴隆，住宿业在高校周边也是很好的行业。
高校周边的住宿业客群主要有以下这些：
到高校参加短期培训的各类人员。高校除了正常的学历教育之外，还会有各种各样的短期培训及进修班，这些人的学习一次多则两三个月，少则两三天的时间。
一般情况下，主办方是不提供住宿的，参加短期培训的只有在学校周边寻找酒店来住宿了。高校规模越大，名气越大，跨越的学科越多，而相应这样的短期培训班就会越多，学校周边酒店的生意也不会错。比方郑州大学、郑大医学院、黄河科技大学附近等酒店业的生意都不错。
参加艺术类考试的学生。艺术院校或者有很多艺术专业的非艺术高校，每年都会有艺考生轮流到高校参加专业课的考试，这些参加考试的考生一般都是条件相对较好的家庭。
除了艺考之外，他们也会在某一阶段在高校附近租房参加由高校老师组织的加强班来提升专业课能力，这也是一部分主要的酒店客源。
互相走访的同学。有不少的高校学生他们在高中时是同学，由于毕业后考入了不同城市或者是即便是同一城市不同的高校，这些同学之间会利用不上课的时间互相走访，尤其走访的是异性同学的话不能住在自己宿舍的，那么他们只有住在酒店了。
尤其是那些招生范围广的高校，比方说位于郑州南部的黄河科技大学生源来自全国各地，这样就会有很多同学来互相走访。
接送学生的家长。尤其是女生如果是学校距离家乡比较远的话，家长都会担心孩子不能很好的办理入学各种手续，所以会有家长到陪送到校，这样每年新生开学也会有不少家长需要住宿。
平时也会有家长想念孩子的到学校看学生这样也会有不少客源，另外是大学生毕业时间由于有些学生东西多，一些家长或者其它亲朋会去学校接毕业的学生，所以也会产生住宿需求。
另外，一些大学生情侣也会自己住酒店，除了日夜房之外，还会有不少的钟点房需求，这一块尤其是小时房需求特别多，每个高校附近的酒店一般周五上午就会预订一空，这是一个庞大的酒店消费客源。
总而言之，在大学附近开设酒店是理想之选，而大学附近的酒店公寓则是具有一定的投资价值的。
大学周边的公寓除了可以做酒店外，还有部分学生可能不想住在学校受约束而租住公寓，作为长租房源也将会有不错市场。
除了这些之外，还有另外一个衡量指标……
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商圈云集
造就小白领需求
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一个项目除了周边大型社区及紧邻高校这两个要素，另外一个更重要的指标就是项目位于核心商业区。比方说郑州的二七广场附近、碧沙岗或者是花园路与农业路附近也是不错的，因为那里大量的商业业态存在，会有很多年轻的都市白领需要租住房子。
当然，在大规模写字楼周边也是可以的，比方郑东新区的核心区周边有数万人在那里办公，所以周围的租金非常高，除一些公司用来办公外，还会有大量的高级白领租住，所以一室一厅的价格都在3500元以上。这都是因为有巨大的需求所致。
另外，周边批发市场云集同样也会带来大量的客源。
批发类市场无论是女性雇员多还是男性雇员多，他们大部分是需要租房的，至于租什么样的房子，能够承担的租金高低是与其收入以及家庭经济状况所决定的。
除了这些职员之外，批发市场都会有上游的生产商或者是更高一级的区域代理商，还有下游的批发商及最终用户，虽然网络及物流发达，但一些客情还是需要现场进行维系的，所以他们都会有一些临时住宿需求，这也会给酒店或者短租市场带来不小的客源。
总之，毗邻大规模的批发市场不仅可以带动长短租客源的，而这样区域的公寓也是值得投资的。
除了上述三种情况外，另外就是便捷的交通更是衡量公寓产品是否具有投资价值的一个重要指标。
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分发资源之选
地铁承载人员流动工具
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地铁作为纾解城市交通拥堵的利器，其便利性相信很多人都已深有体会了。不但会把人流从一个资源密集区域分发至资源稀少区域，还具有更好的快捷效果和通达速度。
比方说在二七广场附近有大量的卖场存在，卖场里会有很多80、90后年轻人工作，这部分人群收入普遍不算太高，且租不租得起周边的房子，光人员数量方面都没有足够的房源能够满足。
当然，这种现象也存在于CBD等商务办公密集区域。
公寓的购买者一般是年轻工作者，或者想要出租的投资者。不论是自住还是租户，买房、买车不能同步实现，如果离工作地点太远，交通上可能造成一些不便。
建议可以适当的考虑上班时间成本、交通费用成本。周边交通配套、轨道交通可作为考虑的重点。
在各档次的商业设施配套中，商圈配套的重要价值也很重要。大型购物商场、超市、餐饮等都是生活、办公首要考虑。
当然在购买时也要考虑入住后买东西有市场，看病有医院，邮局、银行等基础生活配套也不可或缺。
因此，公寓的地段及特性，决定了其不管自住还是投资，最重要的是要有人气，没有人流量就形成不了租赁需求。
如果项目周边人口充足，人流量大，并且有相应的产业支撑，公寓才会更有市场。
在当下租售并举的政策影响下，今后投资公寓必须谨慎，擦亮眼睛，否则极有可能出现投资失误。
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